מארגן הקבוצה קידם מגדל של 15 קומות במקום בניין בוטיק - ונתבע. כך הכריע ביהמ"ש

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

במאמר זה נסקור פסק דין שעוסק בקבוצת רכישה בפרויקט משרדים בהרצליה. פסק הדין מחדד שתי שאלות חשובות. האחת - מתי החלטה של רוב חברי קבוצת רכישה חורגת מהניהול הרגיל של הפרויקט והופכת לשינוי מהותי שמחייב הסכמה רחבה יותר. השנייה, מתי מעורבות עמוקה של גורם מארגן עשויה להצדיק בחינה מהותית של מעמדו, מעבר לכותרת ההסכמית של "קבוצת רכישה".

נסיבות המקרה:

חברת טריגו הייתה בעלת מקרקעין בהרצליה. היא מכרה לקבוצת רוכשים, ובהם התובעת חברת פיברוטקס, חלק מהמקרקעין. יחד עם הסכם המכר נחתמה בין הצדדים מערכת הסכמים שכללה הסכם שיתוף, הסכם ניהול ומסמך התחייבות נוסף של המארגן.

במקביל, התחייבו הצדדים לקדם תב"ע (תוכנית בניין עיר) נקודתית, שנועדה להגדיל את הזכויות הקיימות במקרקעין למגדל משרדים בן 9 קומות. עוד הוסכם, כי אם התב"ע לא תאושר בתוך פרק זמן של 30 חודשים, יתקדמו הצדדים למימוש הפרויקט בהתאם לתב"ע הקיימת. 

הורתה של המחלוקת שנתגלעה בין הצדדים - בהחלטתו של הגורם המארגן לקדם תוכנית אחרת למימוש המקרקעין. מדובר בתוכנית להגדלת זכויות בהיקף נרחב יותר, עד כדי מבנה בן 15 קומות, וזאת אף מעבר לפרק הזמן של 30 חודשים. ההחלטה אף קיבלה את אישור האסיפה הכללית בהחלטת רוב, אך ללא אישורה של חברת הקבוצה פיברוטקס.

לטענת פיברוטקס, מדובר בשינוי יסודי של ההסכמות ושל אופי הפרויקט כבניין בוטיק, שנעשה ללא הסכמתה, ואין די בהחלטת רוב. מנגד, המארגן טען כי מדובר בהחלטה שהתקבלה כדין ברוב הדרוש של חברי הקבוצה. לעניין הטענה כי מדובר בשינוי שיש עימו סיכונים תכנוניים וכלכליים, השיב המארגן כי אכן כן - חברות בקבוצת רכישה כרוכה גם בסיכונים תכנוניים וכלכליים.

פיברוטקס הוסיפה וטענה, כי המארגן אינו רק מארגן קבוצה, אלא גורם יזמי של ממש. ולכן, יש להחיל עליו גם את החובות החלות על מוכר לפי חוק המכר דירות, ביניהן - פיצוי בגין האיחור בהשלמת הפרויקט ומסירת החזקה. לחיזוק טענה זו, הפנתה פיברוטקס להלכת בית המשפט העליון בעניין תפוח פז פיתוח נדל"ן, שם נקבעו מבחני רמת השליטה ומבחן הסיכון הכלכלי. לטענת פיברוטקס, מבחנים אלו חלים על המארגן, הן בהיותו מי שמכר את הקרקע, והן בהיותו מי שאיגד ומנהל את הקבוצה. 

אשר על כן, לטענת פיברוטקס, מדובר בהפרה יסודית של ההסכמים עמה. הפרה המתירה בידיה את הזכות להודיע על ביטול ההסכמים, לצד פיצויים בסכום של כ- 8 מיליון שקל. 

המארגן דחה טענות אלו, והדגיש כי מלכתחילה מדובר היה בבנייה עצמית במסגרת קבוצת רכישה , ולא ברכישת יחידה גמורה מקבלן או יזם. מה גם שמערכת ההסכמים שבין הצדדים תומכת בכך.

עוד הוסיף המארגן וטען כי ההחלטה לקדם את התוכנית החדשה התקבלה כדין באספה הכללית של הקבוצה, בהתאם לרוב שנקבע בהסכם השיתוף וכי המהלך נבע מחוסר יכולת לקדם את התב"ע הנקודתית בשל אילוצים תכנוניים וכלכליים, ועצם ההשתתפות בקבוצת רכישה מגלם בתוכו סיכונים; עוד טען כי התוכנית החדשה תשביח משמעותית את ערך המקרקעין, כי ביטול ההסכם נעשה שלא כדין וכי פיברוטקס חבה בתשלומים לקבוצה עבור הוצאות נוספות שנוספו לפרויקט ואשר טרם שילמה.

השאלות המשפטיות:

האם ההחלטה לקדם תוכנית חדשה, שונה מהותית מן המתווה שנקבע מראש, היוותה הפרה יסודית של ההסכמים עם פיברוטקס, כך שהייתה רשאית לבטל את ההתקשרות ולדרוש פיצוי. לצד זאת, עלתה השאלה אם בנסיבות המקרה יש לראות במארגן "מוכר" כהגדרתו, לעניין חוק המכר, למרות המסגרת ההסכמית של קבוצת רכישה .

החלטת בית המשפט:

בית המשפט קיבל את תביעת פיברוטקס בחלקה.

נקבע כי זניחת התב"ע הנקודתית וקידום תוכנית חדשה, רחבה ושונה מהותית, אכן חרגו מן המוסכם בין הצדדים. בית המשפט הדגיש כי לא מדובר בהחלטה השייכת לניהול השוטף והרגיל של המקרקעין, אלא בשינוי יסודי של אופי הפרויקט, היקפו והציפיות שעל בסיסן הצטרפה פיברוטקס לעסקה.

בית המשפט קיבל את תביעת פיברוטקס בחלקה. נקבע כי זניחת התב"ע הנקודתית וקידום תוכנית חדשה, רחבה ושונה מהותית, אכן חרגו מן המוסכם בין הצדדים. מנגד, בית המשפט דחה את הטענה שלפיה חוק המכר חל על המארגן

נוכח החשיבות העקרונית של הדברים ומשמעותם בניהול קבוצות רכישה, נביאם כלשונם, כפי שקבע בית המשפט: "לצורך שינוי כנזכר, באופן שלא יגרע מזכויותיה ומאווייה של פיברוטקס על פי המערכת ההסכמית, נדרשה הסכמת כל הצדדים לפי דיני החוזים והשותפות במקרקעין, כאשר מדובר בהחלטה החורגת מהניהול השוטף והרגיל במקרקעין. מכאן, שביטול ההסכמים על ידי פיברוטקס נעשה כדין, והיא זכאית להשבה ולפיצוי" [ההדגשה אינה במקור, ש"א). משכך, לא היה די בהחלטת רוב של חברי הקבוצה, ונדרשה הסכמה של כלל הצדדים. לכן נקבע, כי ביטול ההסכמים על ידי פיברוטקס נעשה כדין, וכי היא זכאית להשבה ולפיצוי בגין הנזק שנגרם לה עקב ההפרה.

מנגד, בית המשפט דחה את הטענה שלפיה חוק המכר חל על המארגן. בית המשפט בחן את הנושא דרך לשונה של המערכת ההסכמית. ועל בסיסה קבע, כי לפי נוסחם ולפי טיב ההתקשרות, אין מדובר ברכישת יחידה גמורה, אלא בהצטרפות מודעת לקבוצת רכישה בשיטת בנייה עצמית. על בסיס זה, נדחתה הטענה כי המארגן חב בחובות החלות על "מוכר" לפי חוק המכר.

הערת המחבר:

מדובר בפסק הדין חשוב וברור במישור החוזי. פסה"ד של בית המשפט המחוזי בתל אביב מבהיר כי גם במסגרת קבוצת רכישה , החלטת רוב אינה מאפשרת לשנות את ליבת העסקה. כאשר משתנים היקף הזכויות, לוחות הזמנים, אופי הבניין והמתווה התכנוני שעל בסיסם התקשרו חברי הקבוצה, אין מדובר עוד בניהול רגיל, אלא בשינוי מהותי שמחייב הסכמה רחבה יותר.

מדובר בפסק הדין חשוב וברור במישור החוזי. פסה"ד של בית המשפט המחוזי בתל אביב מבהיר כי גם במסגרת קבוצת רכישה , החלטת רוב אינה מאפשרת לשנות את ליבת העסקה. כאשר משתנים היקף הזכויות, לוחות הזמנים, אופי הבניין והמתווה התכנוני שעל בסיסם התקשרו חברי הקבוצה, אין מדובר עוד בניהול רגיל, אלא בשינוי מהותי שמחייב הסכמה רחבה יותר.

אשר לשאלת החלתו של חוק המכר (דירות), בית המשפט דחה את תחולתו בנסיבות המקרה. זאת לאור לשונה הברורה של מערכת ההסכמים, מודעותה של פיברוטקס לטיב ההסכמות, ו"בהיותה גורם עסקי מתוחכם ובעלת ייצוג משפטי". עם זאת, פסק הדין מציף קושי מעשי ומשפטי שממשיך ללוות עסקאות מסוג זה, בהיעדרו של "הסדר חקיקתי ספציפי המסדיר את יחס החברים בקבוצת רכישה". טריגו לא הייתה רק גורם מארגן מן הצד. מן החומר עולה כי היא הייתה בעלת הקרקע מלכתחילה, מכרה לחברי הקבוצה חלקים מהמקרקעין, שמרה בידיה חלק משמעותי מהזכויות, שימשה כמנהלת, והייתה מעורבת באופן עמוק בתכנון ובניהול הפרויקט.

מאפיינים אלה חופפים, לפחות בחלקם, לשיקולים שנזכרים בנייר העמדה של הממונה על חוק המכר ובמבחנים שמופיעים בהוראת הביצוע של מיסוי מקרקעין ביחס לקבוצות רכישה. שני המסמכים מדגישים, כי לא בכל מקרה די בכותרת ההסכמית של " קבוצת רכישה ". וכי יש לבחון גם את מהות העסקה, את מידת השליטה של המארגן ואת היקף מעורבותו בפועל.

לכן, גם אם במקרה זה בית המשפט בחר שלא להחיל את חוק המכר, פסק הדין ממחיש היטב כי הגבול בין מארגן קבוצה לבין גורם יזמי אינו תמיד חד. במקרים דומים, ובייחוד כאשר אותו גורם מחזיק בכמה כובעים במקביל, נכון לבחון את המהות הכלכלית והמשפטית של ההתקשרות, ולא להסתפק רק בתווית שניתנה לה.

בהזדמנות זו יצוין, כי משרדנו, בהובלת עו"ד זיו כספי והח"מ ובשיתוף לשכת עורכי הדין - גיבשו תזכיר חקיקה לאסדרת תחום קבוצות הרכישה. זאת על רקע אי הוודאות הרגולטורית והמשפטית שממשיכה לאפוף את התחום. כדברי השופט אורנשטיין בעניין ענבל אור: "כאמור החברה התמחתה בארגון קבוצות רכישה, תחום שאינו מוסדר בחקיקה ואינו מחייב את מארגן קבוצת הרכישה במתן ערבויות לחברי הקבוצה שיבטיחו את השקעתם, להבדיל מקבלן אשר מחויב לפעול לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות)". 

זה המקום לשוב ולקרוא למחוקק לקדם אסדרה ברורה, מקיפה ועדכנית, שתייצר ודאות וכללי משחק סדורים לכלל הגורמים המעורבים, ולטובת קיומו של שוק עסקי תקין ואפקטיבי.

ת"א 51952-03-21 פיברוטקס טכנולוגיות בע"מ נ' אם. אס. איי. טריגו המנופים הרצליה בע"מ ואח'.

הכותב הוא שותף מנהל במשרד גינדי-כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה.