"אם לא תוכל לשלם את מחיר הסיכון - אל תצא להנפקה. המעבר הזה הוא סכנת נפשות"

שוק ההון ממשיך להזרים מיליארדים לענף הנדל״ן, אך מאחורי הגאות בגיוסים ובהנפקות מסתתרות גם לא מעט אזהרות. בפאנל שעסק ביחסים בין שוק ההון לענף הנדל״ן בוועידת מרכז הנדל״ן שהתקיימה השבוע באילת, דיברו בכירי הענף על התמחורים הגבוהים, הסיכונים בגיוסי חוב, השפעת הריבית ושער החליפין, וגם על השאלה האם ההתלהבות של המשקיעים מחברות הנדל״ן - ובעיקר מחברות ההתחדשות העירונית - תימשך. "השוק מחפש ודאות", אמר אחד המשתתפים, בעוד אחרים הזהירו כי "אם אתה לא יכול לשלם את מחיר הסיכון - אל תצא להנפקה".

את הדיון הנחה דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלים של מרכז הנדל"ן . השתתפו בו ברק בנסקי, משנה למנכ"ל, מנהל חטיבת ההשקעות ומנכ"ל כנף בכלל ביטוח ופיננסים; עמיר בירם, שותף מנהל ב- JTLV ; עוז קטה, מנכ"ל קטה גרופ; משה ממרוד, מנכ"ל ובעלים תדיראן גרופ; צחי אבו, מנכ"ל ובעלים קבוצת אבו; אלי לוי, מנכ"ל משותף במור בית השקעות; צביקה מנס, מנכ"ל ברק לאומי חתמים; ועו"ד אלדד כורש, שותף בכורש ושות'.

"ברובד הראשון מקבלים החלטה לפי שווי נכס, והסוגייה הנוספת היא חלופת מט"ח", אמר בנסקי. "אנחנו לא רוצים תנודות בשער החליפין. רוצים חשיפה מסוימת ולא יותר מדי. ראינו שמי שהחזיק S&P לא מגודר לא ראה תשואה". לדבריו, "מנטרלים את שער הבסיס עד לרמה שאנחנו מוכנים להיות חשופים למטבע זר, כדי להסתכל על הנכסים ולא כל הזמן על שער החליפין".

בנסקי הוסיף כי "אנחנו משקיעים בחשיפה גבוהה לישראל, וכשהשוק בישראל היה זול לפני שנתיים וחצי גם אספנו הרבה. השוק עלה, הרבה אנשים נכנסו, גם מוסדיים שנתפסו נמוכים מגדילים חשיפות וגם זרים. התשואות הפנומנליות שקרו פה לא נעלמות מהעיניים - אבל המחירים היום פה לא זולים".

"התשואות הפנומנליות שקרו פה לא נעלמות מהעיניים". ברק בנסקי (נאו מדיה)

משה ממרוד התייחס להתחזקות השקל ואמר כי "התחזקות השקל יוצרת אתגרים", אך הדגיש: "אנחנו אוהבים את התעשייה ואת הארץ שלנו. אנחנו מייצרים מוצרים באיכויות הכי טובות ומשפרים את הטכנולוגיה".

אלי לוי ציין כי היקף הכסף המנוהל בידי המוסדיים ממשיך לצמוח במהירות: "בקרנות הפנסיה מנוהלים היום טריליון שקל, וב-2030 יהיו 2 טריליון שקל. כמות הכסף אצל המוסדיים משפיעה על התמחורים, ובמבחן המציאות אנחנו רואים תמחורים צפופים". לדבריו, "צריך לדעת למצוא חברות טובות שיודעות לנהל".

צביקה מנס אמר כי הנתון החשוב ביותר לחברות ציבוריות הוא ההון העצמי. "הוא יכול לדחוף צמיחה ופרויקטים קדימה. בחברות של 300-400 מיליון שקל זה הרף המינימלי". לדבריו, "התמחור הוא המכפיל על ההון העצמי - 4 בהתחדשות עירונית ובממוצע 2.5. השוק מחפש ודאות".

"שוק ההון אוהב חברות גדולות" 

עו"ד אלדד כורש הזהיר מפני הסיכונים שבהפיכת חברה לפרטית לציבורית. "הקלישאה אומרת: אתה לא מנפיק כשאתה צריך, אתה מנפיק כשאתה יכול", אמר. לדבריו, "מה שהופך את ההנפקה לדבר כבד זו הרגולציה, החקירות הפליליות והממשל התאגידי המורכב".

כורש הוסיף כי "אחד הדברים המשמעותיים הוא הסיכון. כשאתה מגייס חוב אתה מאבד המון גמישות. כשהתזרים לא פוגש את תשלום הקופון או הקרן - אתה מאבד גמישות". עוד אמר כי "אם אתה לא יכול לשלם את מחיר הסיכון - אל תצא להנפקה", והוסיף: "התקופה של המעבר מחברה פרטית לציבורית היא סכנת נפשות".

עו"ד אלדד כורש (נאו מדיה)

עוז קטה אמר כי עבור קטה גרופ הכניסה לשוק ההון הייתה "צעד מחויב". לדבריו, "אנחנו עם 15 אלף יחידות בביצוע ובשיווק בכמה ערים. כרגע רק אג"ח, אבל מניות זה עניין של זמן". הוא הוסיף כי "המטרה שלנו היא לשמור על הדי.אנ.איי, אבל להוסיף שכבות ניהול".

עמיר בירם התייחס למיזוג דוניץ-אלעד ואמר כי "שוק ההון אוהב חברות גדולות". לדבריו, לאחר רכישת אלעד מגורים "חיפשנו עוד פלטפורמה, הגענו לדוניץ ועשינו מיזוג". הוא הוסיף כי "בסוף אנחנו קרן, וקרן צריכה לממש ולא לחכות לדקה ה-90". על רכישת בסר אמר בירם: "בסר זה סיפור אחר. זו התחלה. עשינו הנפקה לפועלים ואחר כך אג"ח, ואנחנו נצא גם להנפקה".

צחי אבו התייחס לתמחורי הענף ואמר כי "השוק של ההתחדשות העירונית נסחר במכפילים של 4, ושל הנדל"ן המניב בין 1 ל-2". לדבריו, "דווקא השוק של דיור להשכרה נסחר במכפיל נמוך, באזור 0.7, כי השוק כבר מגלם הורדות ריבית ואז המודל הופך לכלכלי". אבו הוסיף כי "אנחנו רואים את המצוקה של היזמים שנשארים עם מלאים משמעותיים", והעריך כי "דיור להשכרה יהיה התיקון הבא של השוק". לדבריו, "מה שנותר לראות זה הורדת ריבית ועלייה במחירי השכירות שניפצה כל מדד".

אלי לוי הוסיף כי "התמחור הגבוה ביותר היום הוא לחברות ההתחדשות העירונית", בעוד שחברות נדל"ן מניב ללא פעילות דאטה סנטרס "נסחרות סביב ההון ובתמחור הגיוני יחסית להיסטוריה". לדבריו, "בשנתיים הקרובות הייתי מעדיף נדל"ן מניב", והזהיר כי "אם אנשים יבינו שיש חברות ממונפות יותר מדי - התמחור יחזור למה שהיה".