"מייד אחרי הפינוי נכנסים אנשים ובוזזים כל מה שיש, כולל כיורים, אסלות, מזגנים"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

"היום נוצר מצב שפרויקטים של התחדשות עירונית מוציאים בו זמנית הרבה דיירים לשוק השכירות באותו אזור, וכך נוצר מחסור בדירות פנויות, הביקוש עולה על ההיצע, מחירי השכירות ממשיכים לעלות, ולכן דמי השכירות שהיו נהוגים בעבר כבר לא משקפים את המציאות. היום דייר שמקבל תשלום לפי רמת שכר הדירה הישנה פשוט לא ימצא דירה. חייבים לשנות את המנגנון הזה כך שישקף את השוק בפועל כדי להגן על הדיירים", כך אמר הבוקר (ב') עו"ד דן הלפרט , בעלי משרד "הלפרט ושות'" במהלך הרצאת "בוקר של נדל"ן" בזום שיזם מרכז הנדל"ן .

לצפייה בהרצאה המלאה: 

על רקע המציאות הביטחונית המורכבת,  לדברי הלפרט, הולכת ומתחדדת ההבנה עד כמה השפעות המלחמה ילוו את שוק הנדל"ן הישראלי שנים רבות. "יש מספר נושאים שילכו ויחריפו בתחום ההתחדשות העירונית. הראשון הוא איחור במסירה. אני טוען כבר יותר משנה שזה יהיה הנושא המרכזי שילווה אותנו בשנים הקרובות כתוצאה מהמלחמה.

"רוב היזמים נמצאים כיום בתקופה מאוד קשה בקריירה שלהם", הוא מוסיף, "יש כיום גם קריסות של חברות יזמיות, וגם מצבים שבהם יזמים לא מצליחים לסיים פרויקטים שהתחילו. אנחנו רואים יותר ויותר מקרים שבהם יזמים פונים לבעלי דירות ואומרים שהם לא מסוגלים לעמוד בהתחייבויות שניתנו בהסכם".

חסם נוסף לדבריו הוא חסם הביטוח. "יש למשל את התקופה שבין פינוי הבניין להריסה, הבניין עומד ריק חודשים, ואז אנחנו רואים תופעות של בזיזות. יש לנו נוהל לפני פינוי, שאנחנו מכנסים את כל בעלי הדירות ואנחנו מסבירים להם 'קחו הכול כי לא יישאר שם כלום'. מייד אחרי הפינוי נכנסים אנשים ובוזזים את כל מה שיש, כולל כיורים, אסלות, מזגנים וארונות".

 תופעה נוספת שאין עליה ביטוח היא חדירת הומלסים לבניינים. "היה לנו מקרה כזה בתל אביב, שהוזעקה משטרה כדי לפנות הומלס שהיה חשש שהוא עומד ליפול מקומה שלישית בבניין - אלה מצבים מסוכנים, ואם קורה משהו, אין לזה כיסוי ביטוחי". בנוסף הוא מדגיש, "גם במקרים של פגיעה מטיל או קריסה של בניין בשלבי הבנייה, אין מענה ברור לשאלה מי משלם את דמי השכירות. הערבויות לא תמיד מספיקות, ובמקרים רבים פשוט אין כיסוי. לכן צריך לבטח את דמי השכירות, את פער הזמנים בין הפינוי להריסה, וגם מצבים של פגיעת טיל במהלך הביצוע, היום אין הסדרה מלאה של נושא הערבויות בהתחדשות עירונית - וזה חסם משמעותי מאוד".

"לאנשים אין מצב רוח לקנות דירה" 

לדבריו, שוק הנדל״ן נכנס לתקופה קשה עוד לפני הסבב הביטחוני האחרון. עלויות המימון גבוהות, עלויות הביצוע זינקו בכ-30% בשנתיים האחרונות, ומחסור חמור בכוח אדם פוגע בקצב הבנייה מאז 7 באוקטובר. "המלחמה הנוכחית הוסיפה בעיקר מכה מוראלית - כמעט ואין שיח על רכישת דירות. אין מצב רוח לקנות, אנשים עסוקים בביטחון האישי, בריצה לממ״ד ובאזעקות, ופחות מתעניינים ברכישת דירה חדשה".

לדברי הלפרט, שוק הנדל״ן נכנס לתקופה קשה עוד לפני הסבב הביטחוני האחרון. עלויות המימון גבוהות, עלויות הביצוע זינקו בכ-30% בשנתיים האחרונות, ומחסור חמור בכוח אדם פוגע בקצב הבנייה מאז 7 באוקטובר. "המלחמה הנוכחית הוסיפה בעיקר מכה מוראלית - כמעט ואין שיח על רכישת דירות. אין מצב רוח לקנות, אנשים עסוקים בביטחון האישי, בריצה לממ״ד ובאזעקות, ופחות מתעניינים ברכישת דירה חדשה" 

עם זאת, מסביר הלפרט, דווקא בתחום ההתחדשות העירונית נרשמת מגמה הפוכה: צורך הולך וגובר מצד בעלי דירות לקדם פרויקטים. "היום מבינים יותר מתמיד, ושוב קיבלנו לכך הוכחה בסבב האחרון, שחייבים ממ״ד בכל דירה, ושחייבים בניינים מחוזקים גם מפני רעידות אדמה. יש רעידה קטלנית בערך פעם במאה שנה, והפעם האחרונה הייתה לפני בערך מאה שנה. אנחנו כבר רואים רעידות קטנות בצפון ואף אחד לא עושה מזה עניין, אבל צריך להתכונן"

לדבריו, מניתוח נתוני הלמ"ס ביחס לשנת 2024, עולים שני דברים מעניינים: מצד אחד, יש עלייה משמעותית באישור תוכניות תב"ע שמקודמות, מצד שני, היתרי הבנייה עלו רק בכ-2%. כלומר, יש פער בין אישור תב"ע לבין הוצאת היתרי בנייה. "הוועדות המחוזיות אכן מקדמות תוכניות, בעיקר בירושלים, מעל 200 אלף יחידות דיור אושרו", הסביר הלפרט, "אבל כשמגיעים לשלב היתרי הבנייה, שם אנחנו נתקלים בבעיה. אני צופה שהנתון הזה ייעצר ואף ירד, כלומר תהיה ירידה בהיתרי הבנייה, בעיקר בגלל צווארי בקבוק בירוקרטיים".

נתון נוסף שמציין הלפרט הוא כי כ-50% מכלל יחידות הדיור הן במסגרת התחדשות עירונית . "זה אומר שההתחדשות העירונית היא שחקן מאוד משמעותי. מצד שני, יש ירידה של כ-20% בהיתרי הבנייה בהתחדשות עירונית, וזה נתון משמעותי מאוד. בשבוע שעבר פורסמה יוזמה של משרד השיכון לייצר חיבור בין הרשות ליזם, כדי שניתן יהיה לקדם תב"ע בתוך שנה וחצי. אם זה יקרה - זו תהיה רעידת אדמה חיובית לענף".