"מקרה קיצוני של הערכה ספקולטיבית": ביהמ"ש הורה לוועדת הערר להחליף שמאי מייעץ

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בית המשפט המחוזי מרכז בלוד, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, קיבל השבוע שלושה ערעורים שהגישו בעלי זכויות במקרקעין פרטיים במערב ראשון לציון נגד החלטת ועדת הערר המחוזית לדחות את תביעת ירידת הערך שהגישו בגין תוכנית פוגעת. בפסק דינה מתחה השופטת יעל טויסטר ישראלי ביקורת חריפה על ועדת הערר ועל השומה המייעצת שעליה התבססה, וכינתה את ההליך "מקרה חריג וקיצוני של הערכה כללית וספקולטיבית".

לבסוף הורתה השופטת להשיב את הדיון לוועדת הערר ולמנות שמאי מייעץ חלופי, שיערוך שומה חדשה לבחינת תביעות הפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, שהגישו המערערים. בנוסף, השית בית המשפט הוצאות משפט בסך 150 אלף ש"ח על עיריית ראשל"צ.

לפסק הדין המלא

ההחלטה ניתנה במסגרת ערעורים שהגישו בעלי קרקע בראשון לציון, אשר טענו לירידת ערך בעקבות תוכנית חדשה. לטענתם, התוכנית צמצמה באופן דרמטי את זכויות הבנייה, והגדילה את היקף השטחים המיועדים לצורכי ציבור לכ-87% מהשטח הבנוי הכולל, ולפיכך הם זכאים לפיצוי מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הקרקע בלב המחלוקת משתרעת על פני שטח נרחב של כ-134 דונם במערב ראשון לציון. החלקה נוצרה מפיצול של חלקת ענק היסטורית בשטח של כ-2,375 דונם, רובה בבעלות בעלי קרקע פרטיים במושע, והיא מאופיינת כשטח ארוך וצר הנחצה על ידי רחוב ההסתדרות בעיר.

אלא שבבדיקה שמאית שנערכה לפי כ-7 שנים במסגרת הליך ערר, קבע השמאי המייעץ אמנון נזרי כי חלה דווקא עליית ערך בקרקע, והשווי במצב החדש הוערך בכ-117 מיליון ש"ח, לעומת כ-107 מיליון ש"ח במצב הקודם. עליית השווי לפי נזרי נבעה מוודאות תכנונית גבוהה יותר, כמו גם מהעובדה שמדובר בחטיבת קרקע גדולה ומורכבת עם ריבוי בעלי זכויות, בה נדרש תכנון מפורט שלא היה קיים קודם

הקרקע יועדה למגורים וקבעה זכויות לבניית 900 יחידות דיור, אך בשנת 2013 אושרה תוכנית חדשה (תכנית 61) שקיצצה באופן משמעותי את הזכויות לבנייה למגורים מכ-900 יחידות בתכנון קודם לכ־336 יחידות בלבד, ובעטיה הגישו מספר קבוצות של בעלי קרקע פרטיים תביעות בגין ירידת ערך בגין, תוכנית פוגעת בהיקף של כ-203 מיליון ש"ח.

אלא שבבדיקה שמאית שנערכה לפי כ-7 שנים במסגרת הליך ערר, קבע השמאי המייעץ אמנון נזרי כי חלה דווקא עליית ערך בקרקע, והשווי במצב החדש הוערך בכ-117 מיליון ש"ח, לעומת כ-107 מיליון ש"ח במצב הקודם. עליית השווי לפי נזרי נבעה מוודאות תכנונית גבוהה יותר, כמו גם מהעובדה שמדובר בחטיבת קרקע גדולה ומורכבת עם ריבוי בעלי זכויות, בה נדרש תכנון מפורט שלא היה קיים קודם. בפועל, על הנייר היו אמנם זכויות רבות יותר, אך לא הייתה וודאות שניתן היה לממש את כלל 900  יחידות הדיור. בנוסף, חוות הדעת התבססה על ההנחה שקונה סביר היה מביא בחשבון הפקעות נוספות בעתיד וכן צמצום בזכויות הבנייה.

ועדת הערר הסתמכה על חוות דעתו של השמאי נזרי, שלפיה התוכנית החדשה השביחה את ערך הקרקע, ובהתאם לכך דחתה את תביעות הפיצוי בגין ירידת ערך.

"החלטת ועדת הערר פוגעת במערערים פעמיים"

בעלי הקרקעות ערערו על החלטת ועדת הערר לבית המשפט המחוזי מרכז, בשלושה הליכים. באחד מהם יוצגה קבוצת בעלים על ידי עורכי הדין שמואל שוב, הילה לביא-יתים ואלון קריביצקי ממשרד שוב ושות', ובהליך נוסף יוצגה קבוצה נוספת על ידי עורכת הדין ליאורה אפרתי. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון יוצגה על ידי עורכות הדין מיכל אגסי ואדוה זגון ממשרד פריש שפרבר.

עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות' (איתמר סיידא)

בית המשפט מתח ביקורת חריפה על שיטת החישוב של השמאי המייעץ. "המקרה שבפני הינו מקרה חריג וקיצוני של הערכה כללית וספקולטיבית שביצע השמאי המייעץ באשר לשווי החלקה במצב קודם שלא על בסיס עקרונות אובייקטיביים", כתבה בפסק הדין השופטת יעל טויסטר ישראלי. עוד הדגישה כי השומה צריכה להתבסס על המצב התכנוני התקף בפועל, ולא על תרחישים עתידיים שטרם קיבלו ביטוי סטטוטורי. כלומר, גם אם קיימת סבירות מסוימת לשינויים בעתיד, אין לכך מקום בחישוב השווי.

עוד כתבה כי "החלטת ועדת הערר בעניין זה פוגעת במערערים פעמיים. פעם אחת, כאשר הרשות מפקיעה על פי תכנית 61 כ-87% משטח החלקה לצרכי ציבור... ופעם שנייה, כאשר היא שוללת את זכות הפיצוי בגין ירידת ערך הקרקע".

בפסק הדין נקבע כי קביעות ועדת הערר והשמאי המייעץ בנוגע להפחתה על בסיס הנחות והשערות, לפיהן במצב הקודם שיעור של 50% משטח החלקה אמור היה להיות מיועד לצרכי ציבור, ובהתאמה יש להפחית כ-50% מזכויות הבנייה וממספר יחידות הדיור, אינן סבירות ואינן מתיישבות עם הדין וההלכות המחייבות.

"החלטת ועדת הערר בעניין זה פוגעת במערערים פעמיים. פעם אחת, כאשר הרשות מפקיעה על פי תכנית 61 כ-87% משטח החלקה לצרכי ציבור... ופעם שנייה, כאשר היא שוללת את זכות הפיצוי בגין ירידת ערך הקרקע". עוד נקבע כי קביעות ועדת הערר והשמאי המייעץ בנוגע לפיהן במצב הקודם שיעור של 50% משטח החלקה אמור היה להיות מיועד לצרכי ציבור, ובהתאמה יש להפחית כ-50% מזכויות הבנייה וממספר יחידות הדיור, אינן סבירות

עוד נקבע כי אין לייחס משקל במסגרת השומה לשינויים תכנוניים או נוהג במתחמים אחרים שאינם משפיעים באופן ישיר על המקרקעין, וכן יש לנטרל את השפעתם של הסכמים לצורך הערכת שווי המצב הקודם. בכך קבעה השופטת טויסטר ישראלי קווים מנחים ברורים לשומה החדשה ולבחינה מקצועית אובייקטיבית של ירידת הערך הנטענת על ידי בעלי הזכויות.

בהקשר זה הסתמך בית המשפט גם על פסיקות קודמות של בית המשפט העליון, בהן עניין אורה כהן ועניין דלי דליה, שקבעו כי אין להביא בחשבון הפקעות עתידיות שאינן ודאיות.

לסיכום, הורה בית המשפט להשיב את הדיון לוועדת הערר ולמנות שמאי מייעץ חלופי, שיערוך שומה חדשה לבחינת תביעות הפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. כמו כן נפסק לזכות המערערים שכר טרחת עו"ד והוצאות בסך 50,000 ש"ח לכל אחד מההליכים, ובסה"כ 150,000 ש"ח בשלושת ההליכים המאוחדים.