המחוזי הכריע: שטח משותף בבניין משרדים פטור מארנונה - גם אם הבעלות בו פרטית

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב קיבל בשבוע שעבר באופן חלקי ערעור של לשכת המסחר נגד עיריית תל אביב, על החלטת ועדת ערר לענייני ארנונה, וקבע כי חלק מהשטחים המשותפים בבניין משרדים במרכז העיר פטורים מתשלום ארנונה. בפסק דינה של השופטת ארנה לוי הובהר, כי אף על פי שהשטחים הם בבעלות הלשכה, הם משמשים את כלל בעלי הנכסים בבניין ולא רק את לשכת המסחר, ולכן הם זכאים לפטור.

המדובר בערעור שהוגש לבית המשפט המחוזי בתל אביב על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה של עיריית תל אביב שניתנה בינואר 2025. המחלוקת נסבה על חיובם בארנונה של ארבעה נכסים בבניין השייך ללשכת המסחר תל אביב והמרכז ברחוב קרליבך-החשמונאים.

לפסק הדין של ביהמ"ש לעניינים מנהליים 

עד אמצע שנת 2023 נכסים אלה לא חויבו בארנונה, אך העירייה החלה לחייבם החל מ-1.7.2023. שניים מהנכסים סווגו כ"שטחים טכניים" בשטח של כ-150 מ"ר (כגון חדרי חשמל, גנרטור ומערכות מיזוג), ושניים נוספים סווגו כ"שטחי שירות" בשטח של כ-20 מ"ר (עמדת שומר וחדרי ניקיון).

בעקבות השינוי לשכת המסחר הגישה השגה לפיה החברה היא אחת הדיירות בבניין וכי השטחים שבמחלוקת הם שטחים משותפים המשמשים את כלל המחזיקים ולכן אינם חייבים בארנונה. מנהל הארנונה דחה את הטענות וקבע כי השטחים הם ברי חיוב. בינואר 2025 ועדת הערר קיבלה עמדה זו וקבעה כי לשכת המסחר היא למעשה חברת הניהול של הבניין, המחזיקה ושולטת בשטחים, ולכן היא חייבת בארנונה בגינם.

העירייה: "הלשכה מתפקדת כחברת ניהול ולא רק כדיירת" 

הלשכה ערערה לבית המשפט באמצעות עו"ד מוטי איצקוביץ, שותף מייסד במשרד כץ גבע איצקוביץ (KGI) המתמחה במיסוי מוניציפלי, וטענה כי השטחים המשותפים משמשים את כלל דיירי הבניין ולכן הם פטורים מארנונה, לפי צו הארנונה.

עוד נטען בערעור כי ועדת הערר שגתה כשקבעה שהלשכה לא פירטה את טענותיה בשלב מוקדם, משום שלנישום יש זכות להוכיח את טענותיו במסגרת שמיעת ראיות. עוד טענה הלשכה כי היא אינה חברת ניהול אלא דיירת בבניין, ולחלופין, גם אם תיחשב ככזו, ניתן לחייבה רק בגין שטחים טכניים כמו מערכות אנרגיה ומיזוג.

הלשכה ערערה לבית המשפט וטענה כי השטחים המשותפים משמשים את כלל דיירי הבניין ולכן הם פטורים מארנונה, לפי צו הארנונה. העירייה טענה כי לפי הודאת סמנכ"ל לשכת המסחר, היא מתפקדת כחברת ניהול ולא רק כדיירת, לפיכך, היא המחזיקה בפועל בשטחים והיא הנהנית העיקרית" 

לטענתה, יתר השטחים, ובהם עמדת השומר וחדרי הניקיון, הם שטחים משותפים המשמשים את כלל הדיירים ולכן אינם בני חיוב. היא הדגישה כי עמדת השומר נחשבה בעבר כשטח משותף וכי לא חל שינוי המצדיק חיוב, וכן טענה שוועדת הערר לא הבחינה בין סוגי השטחים ולא דנה כראוי בשטחים שאינם טכניים. בנוסף חזרה על דרישתה לאחד את כלל השטחים לחשבון אחד בסיווג תעשייה ומלאכה.

העירייה טענה כי לפי הודאת סמנכ"ל לשכת המסחר, היא מתפקדת כחברת ניהול ולא רק כדיירת, לפיכך, היא המחזיקה בפועל בשטחים והיא הנהנית העיקרית מהשטחים הללו. לכן, אין לראות בהם שטח משותף הפטור מארנונה.

עוד נטען כי לפי הפסיקה, כאשר יש גורם אחד שהוא הנהנה העיקרי ובעל השליטה בשטח, אין מדובר בשטח משותף גם אם הוא מחוץ לנכסים הפרטיים. ביחס לעמדת השומר, טענה העירייה כי היא אינה שטח משותף משום שרק לשכת המסחר משתמשת בה, ואין בעובדה שאינה תחומה כחדר כדי לשנות זאת.

השופט על ועדת הערר: "התקשיתי לרדת לסוף דעתה" 

בהכרעה לגבי השטחים הטכניים (חדרי החשמל) קבע בית המשפט כי גם אם מדובר בשטחים משותפים, חל החריג בצו הארנונה ולכן הם חייבים בארנונה.

"מנהל המערערת אישר בעדותו כי המערערת, נוסף להיותה בעלת זכויות קנייניות בחלק מהשטחים ודיירת, משמשת גם כ'אב בית או ועד בית' בבניין וכי שטחים אלו מוחזקים על ידה והם באחריותה. לא הוצגו ראיות אחרות בנושא ומדובר, למעשה, בהודאת בעל דין. בנסיבות אלו המסקנה היא כי גם אם מדובר בשטחים משותפים, כטענת המערערת, חל החריג הקבוע בצו הארנונה לגבי חיוב שטחים משותפים, המתייחס ל'שטחים המשמשים למערכות אנרגיה, מיזוג אויר וכיוצא בזה' ולכן יחול חיוב מלא בגין שטחים אלו. כך קבעה ועדת הערר ובמסקנה זו אין מקום להתערב".

ביהמ"ש: "ועדת הערר התרעמה על המערערת כי לא טענה טענות מפורטות לגבי מצב הנכסים עד למועד הגשת הראיות, אך התקשיתי לרדת לסוף דעתה... טענות מפורטות נפרשו בפני ועדת הערר ולא הייתה כל מניעה שעמדה בפניה להתייחס לגוף הטענות" 

יחד עם זאת, בית המשפט קיבל את הערעור ביחס לשטחי השירות (חדרי הניקיון ועמדת השומר) וקבע כי מדובר בשטחים משותפים המשמשים את כלל דיירי הבניין לתפעולו השוטף ולכן אין לחייבם בארנונה: "אין חולק שמדובר בשטחים שאינם שייכים לדירה ספציפית ואין לאיש זכויות קנייניות בהם. גם לא הוצגה כל טענה או ראיה לכך שקיים מחזיק אחד שמחזיק יותר מ-80% משטח הקומה או הבניין".

בית המשפט מתח ביקורת על ועדת הערר שקבעה חיוב גורף מבלי להבחין בין סוגי השטחים. "ועדת הערר לא התייחסה באופן נפרד וספציפי לשטחים אלו, לא ערכה הפרדה בין שטחים אלו ובין השטחים הטכניים והתייחסה לכל השטחים שנדונו בערר כמקשה אחת. היא גם לא התייחסה להגדרת שטח משותף ולא קבעה ששטחי השירות או שטחים אחרים אינם שטח משותף".

עוד הוסיף ביהמ"ש כי "ועדת הערר התרעמה על המערערת כי לא טענה טענות מפורטות לגבי מצב הנכסים עד למועד הגשת הראיות, אך התקשיתי לרדת לסוף דעתה... טענות מפורטות נפרשו בפני ועדת הערר במהלך הליך ההוכחות ולא הייתה כל מניעה שעמדה בפני הוועדה להתייחס לגוף הטענות ולפרטי כל הנכסים ולערוך ההפרדה הנדרשת בין כל סוגי הנכסים לפי השימוש המתבצע בהם ובהתאם להוראות צו הארנונה".

בנוסף נקבע כי הוועדה שגתה כאשר התמקדה בשאלה האם החברה היא חברת ניהול, במקום לבחון את השימוש בפועל בכל שטח. עוד נקבע כי פרשנות העירייה עלולה לרוקן מתוכן את הפטור הקבוע בצו הארנונה, אם כל שטח שמנוהל על ידי חברת ניהול ייחשב אוטומטית כחייב. לבסוף, העירייה חויבה גם בהוצאות משפט בסך 15,000 ש"ח.