שינוי דרמטי בחוק השיקום: "התשלום במנגנון ה'ביי-אאוט' - לפי שווי הדירה העתידית"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

"בעלי דירות שיבחרו במנגנון "ביי אאוט" (BUY-OUT) במסגרת החוק לשיקום מתחמי ההרס יקבלו הערכת שווי דירה הכוללת גם אחוזי בנייה עתידיים", כך עדכן הבוקר (ב') אמיר דהן, מנהל קרן הפיצויים של מס רכוש, במהלך הרצאת "בוקר של נדל"ן" שיזם מרכז הנדל"ן . זאת בעקבות שינוי בנוסח החוק שעליו החליטה אתמול ועדת הפנים והגנת הסביבה המקיימת בימים אלה דיונים מרתוניים על מנת להשלים את חקיקת החוק. עוד לדברי דהן, הצפי הוא כי החוק המורכב יגיע לאישור הכנסת בקריאה שנייה ושלישית כבר בשבוע הבא.

לצפייה בהרצאה: 

ככל ששינוי זה יוותר על כנו - הרי שמדובר בבשורה גדולה עבור בעלי דירות בבניינים שניזוקו במתחמי ההרס, שכן על פי הנוסח שהוגש לוועדה, הללו היו זכאים לתשלום לפי שטח דירתם הוותיקה שנהרסה - לפי שווי מ"ר בנוי של דירה חדשה. אחת הביקורות המרכזיות נגד נוסח זה (בין היתר מפי יו"ר לשכת שמאי המקרקעין נחמה בוגין) היתה, כי הוא פוגע בדיירים כאשר הוא מפצה אותם עבור דירה בשטח המקורי ולא זה העתידי.

לדברי דהן, "ברגע שיזם מוכרז כ'יזם שיקום' ונקבעים לו לוחות זמנים, הוא יוכל לקבל מקרן הפיצויים את ההלוואה הנדרשת לרכישת הדירות מהדיירים. בכל מקרה שבו נרכש נכס כזה, השמאי הממשלתי מכין חוות דעת על שוויו. עד כה ההערכה התבצעה לפי שווי דירה חדשה דומה באותו אזור, אך ללא אחוזי הבנייה העתידיים. כעת, לפי הדיון האחרון שנערך אתמול, גם אחוזי הבנייה העתידיים ייכללו בחישוב". עוד הוסיף כי "המטרה היא לסייע ליזם השיקום להעלות את מספר החתימות מעל 51%. בסופו של דבר יש כאן הרבה הקלות רגולטוריות בתוך מתחמי הפינוי האלה, כדי לאפשר לתהליך להיות מהיר יותר".

לדברי דהן, "אני בקרן כבר 20 שנה, והחקיקה הזאת היא הקשה ביותר שאי פעם עבדנו עליה. זה חוק מורכב מאוד, שיש בו גם היבטים קנייניים וגם הקלות רגולטוריות. החקיקה הזאת התחילה כבר בתקופת 'עם כלביא', אבל היא נתקעה שוב ושוב. האירוע הנוכחי הרים אותה מחדש, ואנחנו כבר בכמה דיונים מעמיקים בנושא. המטרה היא להביא את החוק לקריאה שנייה ושלישית כבר בשבוע הבא."

33 מיליארדי שקלי פיצוי

במהלך השיחה חשף דהן את נתוני התביעות שהוגשו עד כה, מפרוץ "חרבות ברזל" ועד היום, מהם עולה כי עד כה פיצתה המדינה עבור נזקים ישירים בקצת פחות מ-10 מיליארד ש"ח לפי החלוקה הבאה: 3 מיליארד שקלים מה-7.10 ועד ל-12.6.25, ערב מבצע "עם כלביא", 6 מיליארד ש"ח בעקבות הנזקים שנגרמו במבצע עם כלביא, ובמבצע "שאגת הארי" עומד היקף הפיצוי הישיר נכון להבוקר (ב') על כ-600 מיליון שקל. 23 מיליארדי ש"ח נוספים שולמו כפיצוי עבור נזק עקיף לאורך התקופה, ובסך הכל הוגשו 900 אלף תביעות בגין נזק זה.

כך שבסך הכל מסתכמים הפיצויים שפיצתה המדינה עד כה (ישיר ועקיף) ב-33 מיליארד ש"ח. פיצוי עבור 10 מיליארדי שקלים נוספים נמצא בהליכי תביעה.    

 לדברי דהן, "עד אתמול הוגשו ב'שאגת הארי' 10,900 תביעות. אחרי השיגורים אתמול, אנחנו נגיע כנראה ל-12,000. שיעור הביקורים בנכס מאוד גבוה והוא עומד על-82% אחוז, לשם השוואה בעם כלביא, שיעור הביקורים עמד על 30-40 אחוז ביקורים. בעם כלביא ב-12 ימים היינו עם 60 אלף תביעות, זה לא אותו היקף לשמחתנו".

"הצד הפסיכולוגי הוא קריטי מבחינתנו. בגלל זה אנחנו מגיעים מיד אחרי שנופלים טילים. שאלו אותי הרבה פעמים למה אנחנו צריכים להגיע חצי שעה אחרי שנפל טיל ויש עדיין אזעקות באוויר. הסיבה היא ההיבט הפסיכולוגי - זה נותן חוסן לאזרחים כשהם רואים שאנחנו מגיעים כל כך מהר".

בנוסף, יש גם היבט בינלאומי, "אנחנו לא רוצים להשאיר בניינים הרוסים כמו באיראן, בלבנון או בעזה. אנחנו רוצים שכל כתב בינלאומי שיגיע יראה שמדינת ישראל נלחמת מצד אחד, אבל מצד שני גם משקמת את הנכסים ולא משאירה אותם הרוסים".

"אני יכול להגיד שלמעט שלושה מקרים במדינת ישראל החלטנו לתת תשלום ללא שיקום. אלו היו מקרים חריגים מאוד, בעיקר בגלל מצב אישי קשה של הנפגעים".

דהן מעדכן בנוסף על מספר המפונים והפקת הלקחים ממבצע עם כלביא, "חתמנו הסכם מסגרת עם איגוד בתי המלון, יש לנו חמ"ל משותף עם משרד התיירות, והרשות המקומית מוסמכת לפנות אזרחים ולהחליט אם הבית שנפגע לא ראוי למגורים, גם כשמדובר בנזקי הדף, לא רק נזק קונסטרוקטיבי, וגם במקרים של נזק לחשמל ומים יותר מ-24 שעות".

לדבריו, היום התשלומים מתבצעים ישירות לבתי המלון. "בעבר זה נעשה דרך הרשויות המקומיות, כאשר הרשות המקומית הייתה מתקשרת עם בתי המלון וגם משלמת להם, ודרך קרן הפיצויים היינו מחזירים לה את הכסף. היום הורדנו את זה מהרשויות המקומיות, כי בניהול האירוע הבנו שזה מורכב וקשה יותר לתפעול כך. נכון להיום יש לנו כ-2,200 מפונים השוהים בבתי מלון, ותופסים כ-1,100 חדרים".

"יש לנו צוותים שנמצאים בבתי המלון ועוזרים לאנשים להגיש תביעות, כי יש לא מעט מפונים שעד היום לא הגישו תביעה. כרגע יש לנו 53 צוותים בשטח, כאשר בת"א יש את מירב האנשים", הוא מוסיף.

"עשינו שיפור משמעותי מאז האירוע הקודם. לשמחתנו גם הנתונים שונים מאוד. באירוע "עם כלביא" היו כ-15,000 מפונים בבתי מלון ועוד כ-5,000 בקהילה, כלומר כ-20,000 מפונים. היום מדובר בכ-3,500 בלבד, כך שהיקף האירוע שונה לחלוטין".

אך למרות הירידה הדרמטית בהיקף המפונים, יש לא מעט אתגרים, לדבריו של דהן, ישנם הרבה מקרים בהם שמאים מגיעים לבתים שנפגעו כדי לתת הערכה, אך לא מצליחים לאתר את הדיירים, "אנשים נשארים בבתי מלון בלי שהגישו בכלל תביעה. בגלל זה אנחנו עכשיו במבצע שבו אנחנו אומרים לאנשים: 'או שמגישים תביעה, או שיוצאים מבית המלון'. אי אפשר להישאר בבית מלון בלי להגיש תביעה על הנזק."

 "עדיף להימנע משיפוץ עצמי"

אתגר נוסף שמתעורר הוא האופן בו בוחרים הדיירים לשקם את הנזקים - תיקון עצמי או עבודה עם חברות משקמות שעובדות עם הקרן. "אנחנו נותנים לאזרח את האפשרות לבחור בין שתי האפשרויות. אך לצערי, הרבה אזרחים מעדיפים תיקון עצמי".

לדבריו, "לפעמים זה גורם להרבה עיכובים. אם בתיקון עצמי קבענו שזמן השיקום הוא שבועיים, וזה מתארך, למשל כי הקבלן מתעכב או לא עומד בזמנים - האזרח עדיין צריך לצאת מבית המלון בתום התקופה שנקבעה, גם אם השיפוץ לא הסתיים. אנחנו רואים מקרים שבהם קבלנים לוקחים הרבה עבודות במקביל ולא עומדים בזמנים, ולעיתים אפילו עוזבים באמצע השיפוץ. זאת תופעה שקיימת בשוק הפרטי ואנחנו נתקלים בה לא מעט."

"נכון להיום הנזק הישיר ממבצע "שאגת הארי" מוערך בכ־600 מיליון ש"ח, והנזק העקיף כבר נמצא מעל 3.5 מיליארד ש"ח", הוא מסכם, "לגבי נזקי פיצויים אחרים, סיימנו לטפל בנזק ישיר גם במבצע "עם כלביא", גם ב"חרבות ברזל" וגם ב"שאגת הארי". כרגע קיימות כ־11,000 תביעות פתוחות, שהן מוערכות בכ־600 מיליון ש"ח".

"לגבי נזק עקיף, הקרן טיפלה עד כה בנזקים עקיפים מ"חרבות ברזל" ועד "עם כלביא", מדובר בכ-900,000 תביעות, זה סכום עצום שכמעט לא נתפס. אם משווים, כל חברות הביטוח בישראל ב-20 השנים האחרונות לא טיפלו בכמות כזו של תביעות".

"מבחינת אובדן הכנסות לעסקים - עד היום שילמנו כבר 23 מיליארד ש"ח, ויש עוד כ-30,000 תביעות פתוחות, ששווין מוערך בכ-10 מיליארד ש"ח. כמובן, יש עוד 10 מיליארד ש"ח פוטנציאליים הקשורים ל"שאגת הארי", שנמצאים כעת בטיפול חקיקה ונמסרו בהצהרת מסיבת עיתונאים של שר האוצר".