מתווה שכר טרחת המארגנים החדש: פרקטיקה בעייתית שקיבלה חותמת כשרות מהמדינה

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

אז מה יותר גרוע מפרקטיקה בעייתית בשוק הנדל"ן? פרקטיקה כזו, שמקבלת אישור רשמי ואף עידוד מטעם המדינה. למרבה הצער, נראה כי זה הכיוון אליו צועד בימים אלה שוק המארגנים בהתחדשות עירונית.

שכר טרחת המארגנים האמיר מאוד בשנים האחרונות. יזמים רבים חשים שהם נדרשים, תחת חרב התחרות הגוברת בין יזמים להשגת פרויקטים, לשלם למארגן שכר טרחה בלתי פרופורציונלי. זאת, הן ביחס למאמץ שהושקע, והן ביחס לנותני שירותים אחרים בפרויקט, בראשם עורכי הדין, שמשקיעים לא פחות מאמץ, נושאים באחריות מקצועית רחבה, ומסתפקים במחצית, בשליש ואף בחמישית מהסכום.

לצד אלה, את המחיר העיקרי משלם, כרגיל, הציבור הרחב - בעלי הדירות, ששכר הטרחה העודף בא באופן ישיר על חשבון תמורה נוספת שיכלו לקבל כנגד דירתם. מחיר נוסף משלמת ההתחדשות העירונית בישראל (אינטרס ציבורי רחב, שמשמעותו חיי-אדם), שהרי העמסת עלויות מנופחות בכל פרויקט, משמעה פחות פרויקטים שיכולים לצאת לפועל, בתא שטח נתון.

בשבוע שעבר פורסמו כללים חדשים מטעם השמאי הממשלתי הראשי, לפיהם יוכר במסגרת תקן 21 שכר טרחת מארגן בשיעור של עד 2% מהכנסות הפרויקט. זאת, על פי ההודעה, משום שזהו השיעור המקובל בשוק על פי חוזים שהציגה לשכת המארגנים, ועל בסיס ההבנה כי "התקן נועד לשקף את המקובל בשוק".

מדובר בטעות חמורה, שאם לא תתוקן – תגרום לפגיעה קשה בפעילות ההתחדשות העירונית בישראל. לא פחות מכך.

ראשית, מדובר בשגיאה קונספטואלית בסיסית. מטרת תקן 21 איננה "לשקף את השוק", כנטען. לא למטרה זו הותקן תקן 21 מלכתחילה, ולא לשם כך הוא משמש. תקן 21 הינו כלי עבודה בידי מוסדות התכנון, כשמטרתו העיקרית היא לסייע למוסד התכנון לזהות בצורה מקצועית, ככל הניתן, מתי תכנית איננה כלכלית (ולכן איננה ברת מימוש), מכיוון שהיקף הזכויות במסגרתה איננו מבטיח את הרווח הכלכלי הדרוש ליזם לצורך הוצאתה לפועל. מטרת התקן להבטיח ליזם, לכל הפחות, היקף זכויות בניה מספק לצורך מתן תמורה סבירה לדיירים, כיסוי הוצאות סבירות של היזם, והותרת רווח יזמי מספק בידיו. לאור זאת, ברור שהתקן לא נועד לשקף עלויות בלתי סבירות של דמי ארגון, גם אם יש מציאות כזו בשוק. מציאות זו היא מציאות שיש לפעול לשינויה, ובטח לא לביסוסה, לעידודה, ולעיגונה במסמך ממשלתי.

לצד שגיאה בסיסית זו בהבנת תפקיד התקן, מייצרים הכללים החדשים תקלה מהותית בהקשר אחר. קביעת שכר הטרחה כחלק מהכנסות הפרויקט, מציבות את המארגן במעמד של מעין שותף של היזם, וזאת שעה שהוא אמור לשים את טובת הדיירים, והיא בלבד, לנגד עיניו. זוהי סתירה מובנית, שיוצרת ניגוד עניינים מובהק. ומה יבחר מארגן לעשות כאשר אינטרס בעלי הדירות, לקוחותיו, יעמוד בסתירה לפעולה שמשמעותה הגדלת רווחיו כשותף בפרויקט? תנחשו לבד.

עוד ראוי להעיר בהקשר זה כי היקף העבודה של מארגן נגזר ממספר הדירות הקיימות, ולא קשור בשום צורה ודרך למספר הדירות היוצאות או להכנסות הפרויקט. גם מטעם פשוט זה, אין כל סיבה הגיונית (מלבד הרצון להעצים את שכר המארגן) לגזור את שכר הטרחה מהכנסות הפרויקט.

לסיכום - משמעות הכללים החדשים היא שלראשונה, גושפנקה ממשלתית רשמית מכירה בשכר טרחה מנופח - כלגיטימי. דרישות שכר הטרחה, שירדו מעט מאז פורסם על ידי הרשות להתחדשות עירונית התעריף המומלץ (שהינו נמוך משמעותית מ-2%) - יזנקו כעת זינוק נוסף. לא לשווא חוגגת לשכת המארגנים את התיקון שבוצע. אלא שזינוק זה יבוא, כמוסבר לעיל - על חשבון תמורות לדיירים, על חשבון בעלי מקצוע אחרים, ובעיקר יצמצם את היקף פעילות ההתחדשות בערים השונות.

כל עוד הנר דולק אפשר לתקן, ואני מעריך כי גורמי הממשלה האמונים על הנושא, בראשם הרשות להתחדשות עירונית ומשרד המשפטים, יתערבו בכללים שפורסמו, על מנת להביא במהרה לתיקון המעוות.

הכותב כיהן כמנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית במהלך השנים 2021-2025