כפי שנחשף במרכז הנדל"ן: השמאי הממשלתי יכיר בשכ"ט מארגנים בגובה של עד 2% מההכנסות

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

לאחר שנחשף לראשונה במרכז הנדל"ן כי השמאי הממשלתי הראשי גיל בלולו יכיר בשכר טרחת (שכ"ט) מארגנים בגובה של עד 2% מההכנסות, היום (ד') פורסם באופן רשמי עדכון המדיניות. לפי בלולו, מדובר בעדכון משמעותי בפרויקטי פינוי־בינוי, המשפיע ישירות על כדאיותם הכלכלית של מיזמי התחדשות עירונית ועל הרווח היזמי הנבחן במסגרת תקן 21.

"פרויקטים של התחדשות עירונית מאופיינים במערכת מורכבת של אינטרסים בין בעלי דירות, יזמים, רשויות תכנון ורשויות מקומיות, ולעיתים גם גורמים מממנים. בתוך מארג זה התפתח בשנים האחרונות תפקידו של המארגן - גורם הפועל מטעם בעלי הדירות לשם ארגונם וגיבושם לצורך מימוש עסקת פינוי-בינוי", הבהיר בלולו במסמך שפורסם היום, והוסיף כי תפקיד זה נולד על רקע פערי מידע וכוחות בין דיירים ליזמים, ריבוי בעלי זכויות במתחמים והמורכבות התכנונית.

בשנת 2017 הוסדר התחום חלקית במסגרת חוק ההתחדשות העירונית (הסכמים לארגון עסקאות), שקבע חובות נאמנות, גילוי והגינות למארגנים ולוחות זמנים לקידום העסקה. ואולם, החוק לא קבע תנאי כשירות, כללי אתיקה מחייבים או סטנדרט ברור לתכולת השירותים. בפועל, רבים מהמארגנים מלווים כיום את הדיירים לאורך כל חיי הפרויקט: מאיתור המתחם ובדיקת היתכנות, דרך גיבוש הרוב הדרוש ובחירת יזם, ועד ליווי בשלבי התכנון, הרישוי, הפינוי והמסירה.

"בתוך מכלול הוצאות הפרויקט, נכללות גם העלויות המשולמות בגין ארגון בעלי הדירות. משכך הוא מהווה רכיב תקציבי בעל השלכה ישירה על מבנה עלויות הפרויקט ועל שיעור הרווח היזמי הנבחן במסגרת תקן 21", הסביר בלולו. באוגוסט 2024 פרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מסמך מדיניות שהמליץ לקבוע שכר מארגן כסכום קצוב לכל דירה קיימת, בהתאם להיקף הפרויקט ושלב המעורבות.

בהמשך לכך, במרץ 2025, הנחה השמאי הממשלתי הראשי את השמאים הפועלים במוסדות התכנון ליישם את המלצות הרשות במסגרת הבקרה על שומות תקן 21. אלא שלאחר פניות של התאחדות הקבלנים, לשכת המארגנים וגורמים נוספים בענף, הוחלט לבחון מחדש את ההנחיה.

בבדיקה שערך צוות מקצועי בלשכת השמאי הממשלתי נבחנו עשרות חוזים שנחתמו לאחרונה בין מארגנים ליזמים ברחבי הארץ. מהממצאים עלה כי כאשר המארגן מלווה את הפרויקט לאורך כלל שלביו - שכר הטרחה המקובל בשוק נגזר, במקרים רבים, כשיעור סביב 1.5% מתמורות היזם, ולא נקבע כסכום קבוע לדירה קיימת.

בעקבות זאת עודכנה ההנחיה כי ניתן להכיר בשכר מארגן בשיעור של עד 2% משווי התמורות ליזם, לצורך בחינת הכדאיות הכלכלית לפי תקן 21. יחד עם זאת מובהר כי ההכרה מותנית בהצגת חוזה חתום המפרט את תכולת השירותים, מנגנון התגמול ושלבי התשלום. כמו כן, השמאי הבוחן יוודא כי מדובר בליווי מלא של הדיירים לאורך כל שלבי הפרויקט.

בנוסף הובהר כי לא תוכר במסגרת זו פעילות נוספת (כגון תכנון, ניהול פרויקט או פיקוח), וכי ההכרה תחול רק מקום שבו כבר נבחר מארגן ונחתם הסכם התקשרות.  לצורך חישוב התזרים הכלכלי במסגרת תקן ,21 שכר המארגן ייפרס באופן מדורג בהתאם לשלבי ההתקדמות המפורטים בהסכם ההתקשרות, או פריסה לינארית לאורך חיי הפרויקט בדומה להכרה בהוצאות אחרות. ההנחיה תחול על תוכניות שטרם התקבלה החלטה על הפקדתן במועד פרסום המסמך.