בנה בית ללא היתר על קרקע משותפת - והשותף תבע. כך זה הוכרע בבית המשפט

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בעל מקרקעין אשר פלשו למקרקעין שלו זכאי לדרוש את מסירת המקרקעין מידי הפולש; לדרוש את סילוקו של כל דבר שיש בו הפרעה לשימוש ולהחזקה במקרקעין; וכן רשאי, במידה סבירה, לעשות שימוש בכוח לשם מניעת הסגת גבול או שלילת שליטתו של הפולש במקרקעין. בנוסף, מוקנית לבית המשפט הסמכות להסדיר את ההחזקה במקרקעין באופן שייראה לו צודק ובכפוף לתנאים שימצא לנכון, וזאת עד להכרעה בזכויות הצדדים. נושאים אלה מוסדרים בסעיפים 19-16 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. 

בהתאם לכך, במאמר זה נסקור את החלטת בית המשפט ביחס לשאלה - האם בנסיבות המיוחדות של המקרה שיפורט בהמשך, כאשר קיימת בנייה שלא כדין במקרקעין, זכאי התובע לסעד של סילוק יד ודמי שימוש ראויים בהתייחס לחלקו במקרקעין או שמא זכאי לסעד של דמי שימוש כפולים חלף סעד סילוק היד. 

נסיבות המקרה:

הבעלים הרשום של 2/3 במקרקעין בעיר סכנין, והפולש אשר זכאי להירשם כבעלים של ה-1/3 הנותר, הינם שותפים במקרקעין. בשנות ה-90 בנה הפולש מבנה מגורים ללא היתר בחלק אשר גובל בחלקה המשותפת, ובמבנה זה מתגוררים בניו של הפולש, אשר מהווים חלק מהתביעה. בעבר, בשנת 2015, הגיש הבעלים תביעה לסעד של סילוק יד ותשלום דמי שימוש ראויים - תשלום כספי אשר מוטל על אדם שפולש לנכס של אדם אחר או בנכס משותף ללא הסכמה, באופן שמונע מבעל הנכס להשתמש בו. 

הבעלים טען כי במסגרת ההליך הקודם ויתר על סעד סילוק היד, זאת בתמורה להתחייבות הפולש לשלם את שווי הקרקע וכן דמי שימוש, והכול במסגרת הסכם פשרה שנכרת בין הצדדים. אולם, לטענתו, הפולש לא קיים את התחייבותו, ואף ניסה במקביל לרשום את המקרקעין על שמו באמצעות תביעה נוספת שנמחקה. בנסיבות העניין, טען הבעלים כי הפולש ובניו השתמשו במקרקעין שלא כדין; שהפולש הפר הפרה יסודית את הסכם הפשרה; כי פעל בחוסר תום לב; ואף מסר דיווח כוזב לרשויות המס בדבר רכישת הזכויות במקרקעין. יתרה מזאת, טען כי על פי חוות דעת מומחה, הפולש ובניו ניצלו את כלל תכסית הבנייה במקרקעין המשותפים (תכסית בנייה משמעה היחס בין השטח שהמבנה מכסה על הקרקע לבין כלל שטח המגרש). 

מנגד, טען הפולש כי פסק הדין בהליך הקודם הושג במרמה; שהוא מחזיק בנכס עוד משנת 1994 ונוהג בחלקה "מנהג בעלים" (מצב שבו אדם משתמש בנכס כאילו הוא בעליו, גם כאשר הנכס אינו רשום על שמו); כי המבנה שבנה אינו חורג משטח תכסית הבנייה; כי ניסה לשלם את החוב בתשלומים לאור מצבו הכלכלי הקשה, אך נדחה על ידי הבעלים; וכן שבניו אינם צד לסכסוך מאחר שלא היו צד להליך הקודם.

החלטת בית המשפט: 

בית המשפט נדרש להכריע בסכסוך סביב החזקה במקרקעין, ובבסיס החלטתו עמדו כמה שאלות עקרוניות.

נקודת המוצא הייתה שאלת הבעלות: בהתאם לסעיף 125א לחוק, רישום זכויות בפנקסים מהווה ראיה חותכת לבעלות במקרקעין מוסדרים, ובמקרה זה לא הייתה מחלוקת כי מדובר במקרקעין כאלה. משכך, הנטל עבר אל הפולש להראות, ולו לכאורה, כי עומדת לו זכות חוקית להחזיק במקרקעין. הפולש לא הצליח לעמוד בנטל זה. יתרה מכך, בית המשפט עמד על כך שבהליך הקודם הודה הפולש בזכויות הבעלים, ואף התחייב לרכוש אותן. אולם משזנח את ההליך - אין הוא יכול לשוב ולהעלות את הטענה מחדש. על יסוד כל אלה נקבע כי לבעלים זכות קניינית ברורה במקרקעין, זכות אשר מקנה לו, עקרונית, אפשרות לדרוש את סילוק ידו של מי שמחזיק בהם שלא כדין, זאת ע"פ הוראות החוק, כאמור לעיל. 

במסגרת הדיון בחן בית המשפט גם את מעמדם של בניו של הפולש. מאחר שעל פי הדין הבעלות בקרקע משתרעת גם על כל הבנוי והנטוע עליה, נקבע כי בניו של הפולש, כבעלי החלקה הגובלת וכמי שזיקתם למקרקעין אינה מנותקת, מהווים צד רלוונטי ונכון להליך. 

שאלה נוספת שעמדה בלב ההכרעה נגעה לטיב הרשות שניתנה, אם ניתנה, לשימוש במקרקעין. בית המשפט הבהיר כי רשות כזו יכולה להינתן לא רק במפורש, אלא גם "מכללא" - מתוך שתיקתו של בעל המקרקעין לאורך השנים. עם זאת, רשות שנלמדת מכללא אינה מקנה זכות קבועה, והיא ניתנת לביטול בכל עת, על ידי גילוי דעת ברור מצד הבעלים כי אינו מעוניין בהמשך השימוש. בהתאם לכך נקבע, כי אין בשתיקתו של הבעלים כדי לשלול את זכותו לעמוד על זכויותיו בהווה. ומשכך זכאי לדרוש את סילוק ידו של הפולש. 

ואולם, חרף המסקנות הברורות באשר לבעלות ולזכויות הקנייניות, בית המשפט בחן את השאלה דרך עקרון תום הלב, תוך הסתמכות על ההלכה הפסוקה שנקבעה בפסק הדין ברע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, שלפיה זכות הקניין, חשובה ככל שתהיה, אינה מוחלטת. בנסיבות חריגות, ובייחוד כאשר מדובר בצדדים המקיימים ביניהם יחסים מתמשכים ואינם זרים זה לזה – כמו שותפים במקרקעין – יש לבחון האם מימוש מלא של הזכות הקניינית אכן צודק. בהקשר זה קבע בית המשפט כי סילוק ידו של הפולש אינו מתיישב עם עקרון תום הלב. במיוחד שעה שהפגיעה בבעלים ניתנת לריפוי באמצעות פיצוי כספי, בהתאם לסעיף 74 לפקודת הנזיקין. 

לאור האמור, התביעה התקבלה באופן חלקי: בית המשפט דחה את סעד סילוק היד, אך פסק כי הפולש נדרש לשלם דמי שימוש ראויים - ואף קבע כי בנסיבות העניין יש להעמידם על סכום כפול, בסך כולל של 123,366 ש"ח.

(ת"א (קריות) 50847-07-22 עלי טרביה נ' מוחמד אבו ריא, פורסם ביום 13.5.2024).

הכותבת היא עו"ד ממשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה (עריכה: עו"ד אלמירה דדון).