תסבוכת של 30 שנה: ביהמ"ש אסר לרשום ע"ש הדיירים קרקע ציבורית אליה פלש הפרויקט

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בית המשפט המחוזי בתל אביב, בהחלטה של השופט חגי ברנר, דחה בשבוע שעבר את בקשתו של כונס הנכסים של חברת "מגדלי השמש", עו"ד ורו"ח עובדיה בלס, לחייב את עיריית ראשון לציון לחתום על מסמכים שיאפשרו את רישום הבית המשותף בפרויקט שבנתה החברה ברחוב הסחלב שבכונת קריית ראשון, תוך עיגון זכויות הדיירים בחניות שנבנו על שטח ציבורי. נציין כי כ-350 רוכשי דירות מנסים להסדיר את רישום זכויותיהם בטאבו כבר משנות ה-90 של המאה הקודמת. הכונס ביקש כי בית המשפט יוציא צו נגד עיריית ראשון לציון המחייב אותה לחתום על התשריטים וכן על כל מסמך אחר שיידרש לצורך רישום הבית משותף, אך בקשה זו נדחתה כאמור.

לקריאת ההחלטה המלאה של ביהמ"ש המחוזי 

הפרויקט נבנה בשנים 1992-1994על ידי חברת מגדלי השמש, ובמסגרתו נבנו שישה בניינים עם 350 דירות ושטחי מסחר. במהלך הבנייה, חלקים מהמבנים – כולל רמפות ומקומות חניה – נבנו בחריגה משטח החלקה הפרטית ופלשו לתוך מקרקעין בבעלות העירייה (שטח ציבורי המשמש כביש ומעברים). למרות החריגה, החברה קיבלה בשעתו היתרי בנייה מהוועדה המקומית, שהתנתה זאת בתשלום לעירייה, ואף אישור אכלוס ( טופס 4 ).

במסגרת הפרויקט התחייבה החברה כלפי בעלי הדירות כי באי כוחה יפעלו לרישום הבית המשותף ולזכויות הרוכשים בדירות, ואולם תוך כדי קידומו של הפרויקט פשטה החברה רגל והחלה בהליך כינוס.

כונס הנכסים, שמונה לתפקידו ב-1997, ניסה להשלים את רישום הבית המשותף. אולם המפקחת על המקרקעין סירבה לרשום את הבית ללא הסדרת הזכויות בשטחים הפולשים לקרקע העירונית. לאחר שהעירייה סירבה לאשר שימוש לצמיתות בשטחי החנייה החורגים מגבול החלקה ומצויים מעל השטח הציבורי, הכונס פנה לבית המשפט בבקשה להורות לעירייה להכיר ב"זכות שימוש לצמיתות" (בלתי הדירה) של הדיירים בשטחים אלו, בטענה שהעירייה קפאה על שמריה במשך עשרות שנים ואף העניקה היתרים לבנייה בשטח זה.

הכונס טען כי הבנייה בפועל, כולל החלקים שפלשו למקרקעי הציבור, נעשתה בהתאם להיתרי בנייה שניתנו כדין על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה וכי התנהגות העירייה לאורך השנים – מתן ההיתרים ושתיקתה הממושכת לנוכח השימוש בשטח – יצרה הלכה למעשה רישיון שלא ניתן לביטול  לשימוש במקרקעין. 

עוד טען, כי העירייה השתהתה במשך למעלה מ-30 שנה ולא פעלה לסילוק ידם של הדיירים או גבתה תשלום בזמן אמת מהחברה, כי כל אגרות הבנייה שולמו וכי בפני הרוכשים הוצג מצג שלפיו החניות והשטחים המשותפים הם חלק מהרכוש שלהם. כמו כן טען כי אין חלופה אחרת לרישום הבית כמשותף.

מנגד טענה עיריית ראשון לציון כי לא ניתן להעניק זכויות במקרקעי ציבור ללא תמורה וללא הליך חוקי תקין כגון מכרז. עוד טענה העירייה כי החברה הקבלנית התעלמה בזמן אמת מדרישות תשלום שהופיעו בהחלטות הוועדה המקומית עוד ב-1993. עוד נטען כי היתר הבנייה הוא מסמך תכנוני בלבד ואינו מקנה זכויות קנייניות בקרקע. העירייה ציינה כי היא אינה מתנגדת לכך שסוגיית זכויות הרוכשים תבוא על פתרונה, אולם לשיטתה יש לעשות זאת בדרך המלך, באמצעות שינוי תכנוני שיכלול תב"ע תלת מימדית, חתימה על הסכמי חכירה ותשלום תמורה ראויה לקופה הציבורית.

"אין אפשרות להעניק זכות שימוש קבועה במקרקעי ציבור"

השופט ברנר קיבל את עמדת העירייה, דחה את הבקשה, וקבע כי לא ניתן להכיר ב"רישיון בלתי הדיר" (רשות שימוש שלא ניתן לבטלה) במקרקעי ציבור. לדבריו, גם אם בפועל ניתנה בעבר רשות שימוש בקרקע מעצם שתיקת העירייה, רשות זו אינה יכולה להפוך לנצחית ולנשל את הציבור מזכויותיו בקרקע. השופט ציין כי רישום זכות כזו בטאבו ימנע מהרשות הציבורית בעתיד לעשות שימוש בקרקע לטובת הכלל:

"ההלכה הפסוקה קובעת באופן שאינו משתמע לשני פנים כי אין אפשרות להעניק רשות שימוש בלתי הדירה, קרי, כזו שאינה ניתנת לביטול, במקרקעי ציבור... משעסקינן במקרקעי ציבור, ההלכה הפסוקה מחמירה וקובעת כי הנטל להוכיח שהרשות הציבורית נתנה רשות מכללא (רשות שימוש בנכס בהסכם שבשתיקה - דנ"ק) לשבת במקרקעי ציבור ללא תמורה הוא נטל שקשה ביותר להרימו, וכי נדרשות נסיבות חריגות ונדירות עד מאוד על מנת שיוכר רישיון מכללא במקרקעי ציבור…".

עוד כתב השופט ברנר כי "במקרה דנן ניתן לקבוע כי לחברה, ולמעשה לדיירים רוכשי הדירות בפרויקט, אכן נוצרה ברבות השנים זכות שימוש בשטחים שבבעלות העירייה. כך גם ניתן לקבוע כי מבחינה מעשית מדובר בזכות בלתי הדירה, במובן זה שאין כיום כל כוונה לעירייה, וגם לא נראה שתהיה לה כוונה כזו בעתיד הנראה לעין, לבטל את הרשות ולדרוש מהדיירים להימנע משימוש בשטח המחלוקת. ואולם הכונס איננו מסתפק במצב דברים זה והוא מבקש לעגן זאת ברישום בלשכת רישום המקרקעין, על מנת שניתן יהיה לרשום את הבניינים כבית משותף. דא עקא, דרישה זו - לעגן דה יורה באמצעות רישום רישיון בלתי הדיר לשימוש במקרקעי ציבור - עומדת בניגוד להלכה הפסוקה עליה עמדנו קודם". 

לצד זאת, זאת לא חסך השופט ביקורת מעיריית ראשל"צ: "לא מדובר במחדל פאסיבי של העירייה אשר התרשלה אך בפיקוח על שטחיה הציבוריים, דוגמת מצב שבו פלשו גורמים חיצוניים עלומים לשטחיה ונהגו בהם כמנהג בעלים. במקרה דנן החלטת הוועדה הבהירה כי הפרויקט נבנה בחלקו על שטח ציבורי ובסופו של דבר ניתנו היתרי בנייה שהכשירו את חריגות הבנייה. בפרויקט נמכרו מאות דירות והעירייה גבתה את אגרות הבניה והתשלומים המגיעים לה. העירייה אם כן הייתה מודעת להליכים שהובילו להשלמת הבנייה ולמכירת הדירות בפרויקט".

לסיכום קרא השופט לעירייה ולכונס לשתף פעולה למציאת פתרון: "מבחינה מעשית דחיית הבקשה היא תוצאה קשה עבור רוכשי הדירות בפרויקט, על לא עוול בכפם, משום שגם בחלוף שנים כה רבות, לא ניתן עדיין להשלים את רישום הבית המשותף. אלמלא ההלכה הפסוקה האוסרת על הקניית רישיון בלתי הדיר במקרקעי ציבור, בהחלט היה מקום לאכוף על העירייה את החתימה הנדרשת על התשריטים שהכין הכונס.

"אשר על כן, טוב יעשו הכונס והעירייה גם יחד אם יפעלו במשותף, ביעילות ובמהירות האפשרית, כדי לאפשר את הסדרת הרישום בכל דרך חוקית אפשרית". לבסוף הבקשה נדחתה ללא צו להוצאות. את העירייה ייצג עו"ד חגי שדה.