העררים נדחו: תוכנית הענק של אקרו לבניית שני מגדלים בפלורנטין אושרה סופית

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

ועדת הערר המחוזית תל אביב בראשות עו"ד מיכל דגני הלברשטם הותירה על כנה את החלטת הוועדה המקומית תל אביב לאשר את תוכנית הענק במתחם שניצלר בדרום העיר, המקודמת על ידי חברת אקרו . זאת לאחר שדחתה השבוע את עיקרי העררים שהגישו חלק מבעלי הקרקע, אשר נגעו בעיקר לשווי קרקעותיהם לפי הוראות האיחוד והחלוקה בתוכנית.

דרישתם המרכזית של בעלי הקרקעות היתה להשוות את שווי הדרכים לשווי נדל"ן סחיר נדחתה, ובכך קבעה הוועדה כי לא ניתן לקבוע שווי קרקע על בסיס פוטנציאל תכנוני עתידי המתעלם מייעוד הדרך הקבוע בתוכנית תקפה.

להחלטה של ועדת הערר

תוכנית תא/מק/4487 (מתחם שניצלר), שהוגשה ע"י אקרו נכסים בשיתוף הוועדה המקומית, ומקודמת כתוכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמה, משתרעת על פני כ-7 דונם וממוקמת בין הרחובות שניצלר, סלמה, אליפלט והמשכו של רחוב פרנצויז. במסגרת התוכנית המתחם, המאופיין כיום במבני מלאכה ישנים ורעועים, עתיד להפוך למרכז עירוני הכולל עירוב שימושים של מגורים, מסחר ותעסוקה. 

מיקום התוכנית (הוועדה המקומית תל אביב)

​בלב הפרויקט ממוקמים שני מגדלים בני עד 29 קומות מעל קומת קרקע מסחרית, בסמוך לתחנת המטרו העתידית. על פי התוכנית צפויים המגדלים לכלול למעלה מ-200 יח"ד ואלפי מ"ר תעסוקה ומסחר. בנוסף, התוכנית תכלול הקמת שטחי ציבור בהיקף של כ-6,000 מ"ר וכיכר עירונית בפינת הרחובות סלמה ואליפלט.

סלע המחלוקת: כמה שווה "דרך" שלא נסללה?

מרבית העררים התמקדו ב"מקדם הדרך" – השווי שניתן בטבלאות האיזון לקרקעות המיועדות לדרך לפי תוכניות היסטוריות משנות ה-30 וה-70. העוררים טענו, כי מאחר שהדרכים מעולם לא נסללו במלואן, השווי שלהן צריך להיות קרוב לשווי של קרקע למגורים או מלאכה (מקדם של 0.8 או 0.9).

עוד לטענתם, הוועדה המקומית ושמאי התוכנית ייחסו לחלקות אלה מקדם שווי נמוך של 0.41, או לחלופין התבססו על ייעוד סטטוטורי ארכאי לדרך, למרות שבפועל תוכניות הדרכים הרלוונטיות, ובראשן תוכנית 1367, נזנחו במשך עשרות שנים ולא יושמו. העוררים טענו בנוסף כי "השוק לא תימחר את הקרקעות כדרך", וכי יש לייחס להן שווי קרוב יותר לשווי מלא של קרקע סחירה, בהתאם לשימושי הסביבה ולפסיקה ולשומות מכריעות שניתנו בעבר.

עוד נטען כי קביעת המקדם אינה נסמכת על חוות דעת שמאית עצמאית ומקצועית, אלא על הסכמות מסחריות בין חלק מבעלי הזכויות במתחם, שאינן יכולות לשמש בסיס שמאי מחייב בתוכנית שאינה תכנית בהסכמה.

ועדת הערר לעומת זאת, קבעה כי מקדם 0.41 אינו שרירות. אמנם, הוא מבוסס בין היתר על הסכמות רחבות בין בעלי זכויות במתחם, אך אלו משקפות גם הערכת שוק מוסכמת לפוטנציאל הקרקע. לכן מדובר בשיקול לגיטימי ורלוונטי שניתן להביאו בחשבון במסגרת טבלאות האיזון.

הוועדה מבהירה בנוסף כי לא ניתן לאמץ את מקדם 0.8 שנקבע בהליכי פיצויי ההפקעה על ידי השמאי המכריע, משום שמקדם זה מתאים להקשר של פיצויים ולא לתוכנית איחוד וחלוקה. מנגד, גם מקדם של 0.1 (כדרך רגילה) אינו נכון למקרה זה. לכן, הערך הראוי לקרקע בייעוד דרך מצוי בטווח שבין 0.1 ל-0.8.

לבסוף, הוועדה דחתה את הטענה שלפיה יש לקבוע שווי קרקע כאילו אינה מיועדת לדרך כלל. "גם, לאור ההפקעות שבוצעו לאורך השנים, הרי שלא הייתה כוונה לבטל באופן מוחלט את ייעוד הדרך. בכל מקרה, כל עוד לא בוטלה התוכנית, היא הקובעת את ייעוד הקרקע ולא ניתן להתעלם ממנה. על כן, אין להתעלם מייעוד הדרך לשם קביעת שווי המצב הקודם".

בנוסף, טענו חלק מהעוררים לניגוד עניינים מובנה מצד הוועדה המקומית, הפועלת במקביל כמגישת התוכנית, כגוף המאשר אותה וכגורם האחראי לתשלום פיצויי הפקעה . עוד נטען כי הוועדה והשמאי המייעץ נמנעו מלבחון טענות שמאיות מהותיות, ובהן שאלת זניחת ייעוד הדרך, הצורך בהחלת מקדמי הפחתה למקרקעין בבעלות משותפת (מושע), והשלכותיהן על שווי הקרקע במצב הנכנס.

עוד לטענתם, נגרמה פגיעה בעקרונות של שוויון, צדק חלוקתי והוגנות תכנונית, שעה שחלק מבעלי הזכויות קיבלו הקצאות מלאות ואחרים הופחתו לשווי דרך, מבלי שניתנו להם פיצויי הפקעה או פיצויים לפי סעיף סעיף 197.

יחד עם זאת, לפי וועדת הערר עולה כי העוררים כלל לא תבעו מלכתחילה פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, "לא נתבעה ירידת ערך בעבור שינויי ייעוד המקרקעין לדרך. משכך, ומשחלף המועד הקבוע בחוק, לא זכאים העוררים לפיצוי בעבור שינוי הייעוד. עם שינויי יעוד המקרקעין לדרך, היה על בעלי המקרקעין לתבוע פיצויים. מהחלטת הוועדה המחוזית בבקשת הוועדה המקומית להורות על ביטול תוכנית 1367 עולה כי בפועל, אכן שולמו פיצויים בגין ירידת ערך שנתבעו על ידי חלק מבעלי החלקות ומטעם הזה סירבה הוועדה המחוזית לבטל את התוכנית".

עוד הסבירה הוועדה כי, "מאחר והמקרקעין אינם מופקעים, אלא נכללים בתוכנית איחוד וחלוקה, הרי שבעלי הקרקע נהנים בפועל מעליית השווי ולא מפוטנציאל בלבד, כפי שמחושב בפיצויי הפקעה . בנוסף, במצב הנוכחי בעלי הזכויות גם נהנים מעליית השווי בגין התכנית וגם ממשיכים להחזיק בקרקע בתחום התוכנית".

לצד דחיית הטענות על שווי הקרקע הכללי, הוועדה כן קיבלה מספר טענות נקודתיות: בנוגע לשטח של אחת החלקות שלא נכללה בהפקעה - הוועדה קיבלה את עמדת הבעלים והורתה לכלול בתוכנית את מלוא השטח הנותר של החלקה (52 מ"ר) ולא רק 44 מ"ר כפי שנקבע בתחילה עקב הפרשי מדידה.

בנוסף, הוועדה אימצה את עמדת שמאי התוכנית לפיה לא הוכחה הצדקה שמאית להחלת "מקדם מושע". "מאחר שבמרבית החלקות לא משתקפת מורכבות מיוחדת הנובעת מריבוי הבעלויות, אין מקום ליצירת אבחנה בשווי המקרקעין באמצעות מקדם זה".