ללא ההפקעה: מתווה שגיבש מש' המשפטים יאפשר לנת"ע לרכוש נכסים לאורך תוואי המטרו

חוות דעת שפרסמה ביום ה' האחרון המשנה ליועמ"שית, עו"ד כרמית יוליס, קובעת מתווה חדש לתשלום פיצויי הפקעה לבעלי נכסים לאורך מיזמי תשתיות, ובלבד שנכסיהם נכללים במתחמי איחוד וחלוקה באופן אשר אינו מביא לירידת ערך הנכס, או שמביא לפגיעה מינורית בשווי הנכס. זאת, באמצעות תשלום מחיר השוק של הנכס לבעליו על ידי החברה המפקיעה, באופן שייחשב כתשלום פיצוי הפקעה, על אף שהדבר נעשה בטרם נעשתה ההפקעה בפועל. על פי הנכתב בחוות הדעת, זו גובשה בשל רצון שעלה מהשטח מצד בעלי נכסים רבים לאורך תוואי המטרו, להיפרד מנכסיהם כבר לאחר אישור התוכנית, מבלי להמתין לתפיסת החזקה בפועל מצד המדינה, שעשויה להתרחש רק בעוד שנים.

לקריאת חוות הדעת המלאה של המשנה ליועמ"שית, עו"ד כרמית יוליס

הרציונל הוא שבמקומות אלה, שבהם תוכנית האיחוד והחלוקה משמרת את ערך הנכס ואולי אף משביחה אותו, לא עולה צורך מצד הבעלים להגיש תביעת פיצויים על ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, ומכאן שאין גם צורך ביישום מודל הפיצוי הדו-שלבי (פיצוי ירידת ערך ולאחר מכן פיצוי הפקעה ) אשר לפיו נעשות כיום הפקעות מקרקעין.

"לאחר שערכנו בחינה בנושא, ולאור עמדתו המקצועית של השמאי הממשלתי הראשי, מר גיל בלולו, גובשו תנאים שבהתקיימם ניתן לקבוע, בכפוף לחוות דעת שמאית שתתקף את התקיימות התנאים במקרים ספציפיים, כי לא נגרמה ירידת ערך המקימה עילת תביעה מכוח סעיף 197 לחוק, או למצער כי הנזק הנטען אינו בר פיצוי", כתבה יוליס. "במקרים אלו, ניתן לראות ברכישה כאמור, בתנאי השוק, ככזאת המשקפת פיצויי הפקעה , הגם שהעברת זכויות אלו נעשית עוד טרם פורסמה הודעה לפי סעיף 5 (הודעת הפקעה בפועל, נ"ב)".

על פי יוליס, "התכלית שבבסיס הכרה אפשרית זו היא ההבנה כי רכישה זו היא חלופה להפקעה ועל כן ברובד המהותי כמו גם המשפטי, התשלום בגינה מהווה את התשלום בגין ההפקעה ומגלם את מחיר השוק בעבור הנכס. מהלך זה מאפשר לנת "ע לשלם פיצוי לבעלי הזכויות עוד בטרם הבשילו הליכי ההפקעה הפורמליים".

3 התנאים הנדרשים

על מנת שניתן יהיה לקיים הליך ייחודי זה, קובעת יוליס, יש להצביע על התקיימותם של מספר תנאים. האחד הוא קיומה של תוכנית לתשתית החלה על הקרקע ומאפשרת איחוד וחלוקה. השני הוא שהתוכנית שאישרה את התשתית כוללת הוראות "שימור זכויות" ו"ייעוד נדחה", והשלישי הוא "הצהרה של חברת התשתית על כך שהיא פועלת לקידומה של תכנית מפורטת הכוללת את הקרקע נשוא הרכישה באיחוד וחלוקה, או למצער, קידומה של תכנית 'רזה', כלומר תכנית הכוללת את הקרקע נשוא הרכישה בתחום מתחם לאיחוד וחלוקה בעתיד".

בנוסף ציינה יוליס תנאי שככל שיתקיים אינו מאפשר את יישום המתווה וזאת כאשר "מדובר בקרקע המיועדת להפקעה ושלפי התבחינים המשפטיים לא יכולה להיכלל בתוכנית איחוד וחלוקה". את המסמך כתבו ראש אשכול נדל"ן (ציבורי ואיו"ש) באגף ייעוץ וחקיקה (אזרחי) עו"ד ניב יערי ועו"ד ירדן כרמלי המשתייכת לאשכול.

את דבריה סיכמה יוליס בכך ש"בהתקיים תנאי הסף ובצירוף חוות הדעת השמאית כאמור לעיל, ניתן לקבוע כי התמורה אשר ניתנת לבעל הקרקע אינה כוללת מרכיב של פגיעה תכנונית, ובתוך כך לייחס את מלוא התמורה להליך ההפקעה", עם זאת הדגישה כי לנת"ע שיקול דעת בהפעלת המתווה.

עוד ציינה כי לצד הסוגיה שבה עוסק המסמך "עולה גם השאלה האם חברת התשתית יכולה להנות מההשבחה המתאפשרת מכוחה של תכנית איחוד וחלוקה כשם שבעל קניין פרטי אחר יכול לעשות כן ('מעל לקו') במצבים האמורים". לדברי יוליס, "סוגיה זו היא סוגיה נפרדת הנבחנת בימים אלו".