דמרי ניצחה בערר: הוועדה המקומית בת ים תחזור לדון בתוספת 14 דירות לפרויקט המגדלים

ועדת הערר המחוזית תל אביב, בראשות עו"ד הלל גלקופ, קיבלה שלשום (א') את הערר שהגישה חברת י.ח דמרי בניה ופיתוח נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה בת ים. במרכז המחלוקת עומד "מתחם שינדלר" (תכנית בי/553 שאושרה לפני חמש שנים), הממוקם ברחובות הרצל, מסיקה ושינדלר בבת ים, שבו מתוכננים לקום במסגרת פרויקט התחדשות שני מגדלי מגורים מעל קומות מסד בשימושים מעורבים, עם 234 יח"ד ושטחי ציבור במבנים עצמם.

החברה הגישה בקשה להיתר הכוללת הקלה (הקלת "שבס") לתוספת של 14 יחידות דיור (כ-6% תוספת), וזאת ללא הגדלת זכויות הבנייה המאושרות, כך שסך הדירות בפרויקט יעמוד על 248, במקום 84 יח"ד קיימות כיום שיהרסו. הוועדה המקומית אישרה את הבקשה להיתר אך בחרה לדחות את בקשת ההקלה בספטמבר האחרון, בנימוק כי "אין הצדקה תכנונית להעמיס יח"ד נוספות על תכנית חדשה" וכי יש צורך לאפשר התחדשות במבנים אחרים בעיר בשל מלאי דירות מוגבל.

להחלטה של ועדת הערר 

מנגד, חברת דמרי טענה כי דחיית ההקלה ניתנה ללא  נימוק קונקרטי, אינה נשענת על ראיות תכנוניות, מתעלמת מהמלצות קודמות. כמן כן טענו שתוביל לפגיעה קשה בתמהיל הדירות, כך שייבנו דירות גדולות במיוחד (ממוצע של כ-127 מ"ר), דבר שאינו תואם את צורכי השוק או את מדיניות הציפוף העירונית. כמו כן נטען כי ההחלטה סותרת מצגים קודמים ברמה המחוזית והמקומית ודחיית ההקלה תפגע בכלכליות הפרויקט.

הוועדה המקומית השיבה כי אין מקום להוסיף יחידות דיור בעיר צפופה כמו בת ים. טענת הוועדה המקומית הייתה כי בפרויקט זה הצפיפות היא מעל 70 יח"ד לדונם וכי יש לנקוט מדיניות מצמצמת. כמו כן הדגישה שהקלה אינה זכות מוקנית והחלטה נעשתה מתוך שיקול דעת תכנוני ומדיניות, וכי אין טעם להוסיף יח"ד לתוכנית שאושרה רק לאחרונה.

ועדת הערר: "נימוק כללי וסתמי" 

ועדת הערר קבעה כי החלטת הוועדה המקומית, כפי שהתקבלה, "דינה בטלות". הוועדה הדגישה כי ההנמקה שניתנה - "אין הצדקה תכנונית" - היא נימוק כללי וסתמי שאינו מתייחס לנתונים הייחודיים של הבקשה או להשפעתה בפועל על המרחב: "הנימוק שניתן בהחלטת הוועדה המקומית - 'אין הצדקה תכנונית' - הוא נימוק כללי וסתמי, שאינו מתייחס לנתוניה הייחודיים של הבקשה, להיקף התוספת המבוקשת, או להשפעתה בפועל על המרחב התכנוני. בפרט, אין בהחלטה כל התייחסות לטענות העוררת בדבר הפגיעה בתמהיל הדירות ולתוצאה התכנונית המתחייבת מדחיית ההקלה. בהעדר ניתוח זה, לא ניתן להתחקות אחר הלך המחשבה של הרשות ולא ניתן לבחון אם נשקלו כלל השיקולים הרלוונטיים".

ועדת הערר קבעה כי החלטת הוועדה המקומית, כפי שהתקבלה, "דינה בטלות". הוועדה הדגישה כי ההנמקה שניתנה - "אין הצדקה תכנונית" - היא נימוק כללי וסתמי שאינו מתייחס לנתונים הייחודיים של הבקשה או להשפעתה בפועל על המרחב

ועדת הערר מצאה כי הוועדה המקומית לא ערכה בחינה תכנונית ממשית של השפעת תוספת הדירות (ללא תוספת שטחים) על כושר הנשיאה של התשתיות במתחם, במיוחד לנוכח טענות היזם על עיוות בתמהיל הדירות. "ההחלטה התקבלה באופן 'בינארי', מבלי שנבחנה אפשרות של היענות חלקית לבקשה כאמצעי איזון בין שיקולי הצפיפות לצורך במניעת עיוות תמהיל הדירות", נכתב בהחלטה.

במהלך הדיונים ניסתה הוועדה המקומית להסתמך על מדיניות מצמצמת לפי החלטת ערר בעבר, אך ועדת הערר דחתה השוואה זו. הוועדה הסבירה כי בעוד שהעניין הקודם עסק בפרויקט תמ"א 38 בודד על מגרש ללא הפרשות לציבור, הפרויקט של דמרי נשען על תכנית מפורטת שבה כבר הוטמעו שטחי ציבור משמעותיים בתוך המבנה, נתון המרחיב את שיקול הדעת התכנוני לתוספת יחידות דיור.

ועדת הערר הורתה להחזיר את העניין לוועדה המקומית לדיון מחודש, סדור ומנומק, שיתקיים בתוך 45 ימים. בדיון זה תידרש הוועדה לבחון באופן קונקרטי את השפעת דחיית ההקלה על תמהיל וגודל הדירות, כושר הנשיאה התשתיתי של המגרש הספציפי על בסיס נתונים מפורטים, הכדאיות הכלכלית של הפרויקט בהתאם לתקני הרווח היזמי המקובלים וחלופות ביניים (אישור חלקי של מספר הדירות).

לסיכום, לנוכח קבלת הערר, חויבה הוועדה המקומית בת ים בתשלום הוצאות העוררת בסך של 15,000 ש"ח. את דמרי ייצגה  עו"ד עינת רוטמן..

מטעם ועדה מקומית בת ים נמסר: "ועדת הערר קבעה בהחלטתה כי ההחלטה של הוועדה המקומית לא הייתה מנומקת בצורה מספקת, ולכן החזירה את הבקשה אל הוועדה המקומית לדיון נוסף לצורך החלטה חדשה ומנומקת. כך נעשה. עוד אין החלטה עדכנית של הוועדה המקומית".