זו לא שכונת פאר, ולא שכונה של עוני: אחת השכונות הוותיקות של פ"ת צומחת לגובה בעקבות הליכי התחדשות

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: כפר גנים ב', פתח תקווה. 

כפר גנים ב' היא שכונה בדרום פתח תקווה, המהווה חלק שכונת כפר גנים שמחולקת לארבע תתי-שכונות. היא ממוקמת דרומית לשכונת כפר גנים א', מערבית לשכונות המרכז השקט ושיכון מפ"ם, צפונית לשכונת בת גנים, כביש מכבית (471) ומחלף גת רימון ומזרחית לשכונת כפר גנים ג'. השכונה נבנתה ברובה בשנות ה-80 של המאה הקודמת על פרדסים, ומתפרסת מרחוב הנשיאים דרומה עד רחוב יטקובסקי. בשכונה כיום כ-2,200 דירות.

בשכונה מתגוררת אוכלוסייה מעורבת: משפחות ותיקות, עולים, חילונים, ודתיים, והמדד הסוציו אקונומי גבוה יחסית - 7 מתוך 10. השכונה מאופיינת בבנייה רוויה, ולצד בנייה של בין 4–7 קומות, ישנם עדיין בלוקים ישנים נמוכים יותר, וגם מספר מגדלים אם כי משמעותית פחות מכפר גנים ג' שנמצאת בתנופת בנייה מתמדת. בשכונה הורגשה אמנם בשנים האחרונות המגמה של התחדשות עירונית שהגיעה בשנים האחרונות לפתח תקווה בכלל, אבל היא לא מהשכונות הבולטות בכך מקרב השכונות הוותיקות של העיר, ובשכונה פועלים כיום 13 יזמים, חלקם שמות בולטים יחסית כמו קטה גרופ ואלמוג. 

תושבי השכונה נהנים מנגישות תחבורתית גבוהה, השכונה נמצאת צמוד ליציאה מהעיר על מחלף של כביש מהיר (כביש מכבית), וחוצים אותה מספר צירים עירוניים ראשיים (העצמאות, פינס, הנשיאים). התחבורה הציבורית סבירה - בשכונה עוברים מספר קווי אוטובוס בתדירות גבוהה, בין היתר לתל אביב ולתחנת הרכבת קרית אריה. מסוף אוטובוסים חדש שמוקם בדרום מזרח השכונה צפוי לשפר את היקף שירות האוטובוסים בשכונה בעוד מספר שנים. קו 2 של המטרו מתוכנן במרחק הליכה מהשכונה, אם כי הליכה קצת ארוכה של עד כרבע שעה. 

בין 2023 ל-2024 נרשמה בשכונה עליה של כ-2% במחיר דירה, לצד עליה של כ-60% בכמות העסקאות בין התקופות, מדובר בעלייה דומה לזו שנרשמה בכלל פתח תקווה באותה תקופה. דירת 4 חדשה בשכונה תעלה בממוצע 2.608 מיליון שקל, ודירת 5 חדרים חדשה תעלה בממוצע 3.011 מיליון שקל. דירת 4 חדרים יד שנייה בכפר גנים ב' תעלה בממוצע 2.308 מיליון שקל ואילו דירת 5 חדרים חדשה תעלה 2.709 מיליון שקל. 

כרטיס ביקור - פתח תקווה 

מיקום: מרכז הארץ, צפונית לכביש 471, גבעת שמואל, קרית אונו וגני תקווה, מזרחית לכביש 4 ובני ברק, דרומית למסילת הירקון וכביש 5, ומערבית לכביש 6

תושבים (2024): 266,851

גידול אוכלוסייה (2024): 0%, ריבוי טבעי 1,765, מאזן הגירה פנימית 1,242-, מאזן הגירה בינלאומי 638-

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 7 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: שנת 2023: 2,068 עסקאות, שנת 2024: 3,094 עסקאות

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-3% בין שנת 2023 לבין שנת 2024 לפי מחיר ממוצע לדירה ועליה של כ-3% במחיר הממוצע למ"ר, לצד עליה של כ-48% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות

מוקדי בנייה חדשה: 

• הקריה האקדמית (בין רבין, בר לב, שחם, דגניה) - כ-1,300 דירות

מוקדי התחדשות עירונית : 

• המרכז השקט - 214 פרויקטים

• מרכז העיר - 75 פרויקטים

• עין גנים - 70 פרויקטים

• רמת ורבר - 44 פרויקטים

• קרית אריה - אזור התעשייה הותיק עובר תהליכי התחדשות הדרגתיים שיוסיפו לו מיליוני מ"ר לתעסוקה ומסחר

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• סירקין - רובע חדש עם כ-12,000 דירות על שטח מחנה צה"ל שהתפנה

• סירקין הקטנה - שכונה חדשה עם כ-4,000 דירות מדרום לכפר סירקין

• מתחם הפרדס (בין אם המושבות החדשה לא.ת. סגולה) - כ-1,100 דירות

• מתחם פארק הירקון - כ-3,000 דירות, 400,000 מ"ר לתעסוקה, וכ-30,000 מ"ר למסחר

• קרית אריה צפון - שכונת מגורים חדשה עם כ-3,000 דירות בין אזור התעסוקה למסילות הרכבת

• מטרו מזרח - תוספת של כ-2,000 דירות מסביב לתחנת מטרו בצומת סירקין

• מטרו עירייה - תוספת של כ-2,500 דירות מסביב לתחנת מטרו בסמוך לבית העירייה במרכז העיר

• מטרו ארלוזורוב - תוספת של כ-2,850 דירות מסביב לתחנת מטרו ארלוזורוב

• מתחם E - שכונה חדשה עם כ-2,100 דירות מדרום לדיפו המטרו וממזרח לשכונות חן הצפון ושיכון הפועל המזרחי

• מתחם דנמרק (בין רבין, תוצרת הארץ, דנמרק, דגניה) - מתחם מעורב עם כ-800 דירות, ושטחי מסחר, תעסוקה וציבור נרחבים, מערבית לבית החולים בילינסון

• מתחם יוספטל - התחדשות שכונה בצפון העיר עם תוספת של כ-2,730 דירות

• מתחם ארגוב - התחדשות מתחם בדרום העיר עם תוספת של כ-675 דירות

• מתחם אנסקי - התחדשות מתחם במערב העיר עם תוספת של כ-570 דירות

• מתחם י - תוספת של כ-200 דירות מדרום לכביש 471, צמוד לכפר מעש

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

תמא 38/1 (חיזוק ותוספת) - 9 פרויקטים שקיבלו היתר  

תמא 38/2 (הריסה ובנייה) - 52 פרויקטים שקיבלו היתר  

בניה חדשה - 24 פרויקטים שקיבלו היתר 

פינוי בינוי - 1 פרויקט שקיבל היתר   

שימור - 1 פרויקט שקיבל היתר   

הריסה שלא מכוח תמ"א - 2 פרויקטים שקיבלו היתר

כפר גנים ב' - תעודת זהות

מיקום: דרום העיר, דרומית לשכונת כפר גנים א', מערבית לשכונות המרכז השקט ושיכון מפ"ם, צפונית לשכונת בת גנים, כביש מכבית (471) ומחלף גת רימון, מזרחית לשכונת כפר גנים ג'

מספר תושבים (נתוני מפקד 2022): 6,709

מספר תושבים צפוי (2035, הערכה): 9,750

מספר דירות (2023, נתוני למ"ס): 2,236

מספר דירות צפוי (2035, הערכה): 3,253

מדד חברתי-כלכלי (2021): 7 מתוך 10 

רמת נגישות של כבישים: טובה - השכונה נמצאת צמוד ליציאה מהעיר על מחלף של כביש מהיר (כביש מכבית), וחוצים אותה מספר צירים עירוניים ראשיים (העצמאות, פינס, הנשיאים).

רמת נגישות תחב"צ: סבירה - בשכונה עוברים מספר קווי אוטובוס בתדירות גבוהה, בין היתר לתל אביב ולתחנת הרכבת קרית אריה. מסוף אוטובוסים חדש שמוקם בדרום מזרח השכונה צפוי לשפר את היקף שירות האוטובוסים בשכונה בעוד מספר שנים. קו 2 של המטרו מתוכנן במרחק הליכה מהשכונה, אם כי הליכה קצת ארוכה של עד כרבע שעה. 

רמת נגישות שבילי אופניים: סבירה - בשכונה עצמה אין שבילי אופניים, אך בחלקה הדרומי ישנו שביל בין-עירוני רחב (אך מקוטע) שמאפשר רכיבה למרכז העיר, וכן לגבעת שמואל וקרית אונו. 

סקירת השוק 

שינוי מחירים (2023 לעומת 2024): עליה של כ-2% במחיר דירה. עליה של כ-60% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 13 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה

אפרים פלינר בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

י.ב.ניר בניה והשקעות בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

יוזמה 2000 ג. שמש בניין והשקעות בע"מ - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

יסודות ב.ל.ב בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

קטה גרופ - תמ״א 38 הריסה ובניה

קטה יזמות בניה והשקעות 2002 בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

קטה נדל"ן בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

בתכנון

חיים שמי ובניו יזמות בנייה ופיתוח בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

יוסי קטש בניה ויזמות בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

מנשה לביא ייזום פרויקטים ובניה בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

סלגת השקעות בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

קבוצת אלמוג - פינוי בינוי

קטה גרופ - 2 פרויקטי תמ״א 38 הריסה ובניה

קטה יזמות בניה והשקעות 2002 בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

קטה נדל"ן בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

שדות-גיטלמן יזמות והתחדשות עירונית - תמ״א 38 הריסה ובניה

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-1,088 דירות

 למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן