תמ"א 38 קיבלה חצי שנת חסד – וכמעט כולם מרוויחים

שוק הנדל"ן חווה בימים אלה את אחת התקופות הקשות שידע בעשורים האחרונים. אחרי יותר משנה של מיעוט עסקאות בשל הזינוק בריבית, המלחמה שפרצה בתחילת אוקטובר 2023 טרפה את הקלפים והקפיאה כמעט לחלוטין את הפעילות בו. למרות זאת, בכל מה שקשור לתמ"א 38, נראה כי השחקנים השונים בתחום צלחו את המשבר, הודות לתגובה מהירה של המחוקק שהיטיב להבין את גודל השעה.

כזכור, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק ומיגון מבנים מפני רעידות אדמה ( תמ"א 38 ) אמורה היתה לפקוע באוקטובר האחרון, אך עוד קודם לכן תוקפה הוארך עד פברואר בתחומן של רשויות מקומיות שהכינו תוכניות התחדשות מקומיות. בעקבות המלחמה שפרצה ב-7 באוקטובר, קיבלה תמ"א 38 זריקת חיים נוספת בדמות דחיית מועדים רוחבית של שישה חודשים בכל הליכי התכנון והרישוי.

עו"ד עמית אמויאל ממשרד דן עופר ושות' עורכי-דין, המלווה יזמים ודיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית , אומר כי "למהלך החקיקתי הזה משמעות רבה מבחינתם של בעלי דירות בבניינים המיועדים להתחדשות, אם כי היא משתנה בהתאם לשלב בו מצוי הפרויקט הספציפי שלהם: מי שנמצא בתהליכי קידום של פרויקט קיבל אורך נשימה, מה שיכול להיות קריטי בכל מה שקשור לאיסוף חתימות הבעלים ולשכנוע דיירים סרבנים. יש פה בעצם הזדמנות נוספת להיכנס לתמ"א 38 לפני שהדלת נסגרת עליה לתמיד;

"בדומה, ההחלטה משרתת גם פרויקטים שנמצאים בתהליכים של קבלת היתר בנייה. צריך להבין שמרגע שמתקבלת החלטת ועדה לאישור הבקשה להיתר בפרויקט, ליזם מוקצבת תקופה של שלוש שנים להוצאת היתר הבנייה, ואם הוא לא עושה את זה בתוך תקופת הזמן הזו – הוא צריך להתחיל הכל מהתחלה.

"המלחמה שפרצה עצרה את כל התהליכים, גם כי ועדות מקומיות לא התכנסו אבל גם כי לא מעט גורמי מקצוע כמו יזמים ואדריכלים נעדרו מהמשרדים בשל שירות מילואים. הארכת המועדים תאפשר להם לגשר על הפערים שהצטברו ולהגיש בזמן לוועדות המקומיות את המסמכים המשלימים הנדרשים לקבלת היתר הבנייה.

"לבסוף, ההחלטה משפיעה גם על פרויקטים שכבר נמצאים בשלבים סופיים של ביצוע. בתחילת המלחמה אתרי הבנייה הושבתו ועד היום הענף מתמודד עם מחסור חמור בכוח אדם. למעשה, כי זה המקרה היחיד שבו הארכת המועדים לא משרתת את בעלי הדירות, שכן הם יצטרכו לספוג את האיחור במסירת המפתחות, מבלי לקבל כל פיצוי מהיזם בגין האיחור".

ארכה בהפתעה

אמויאל מכיר מקרוב את סוגיית הארכת המועדים בתחומי התכנון והבנייה. באחרונה טיפל משרדו בעסקה שבמסגרתה יזם נדל"ן שיוצג על ידי המשרד רכש פרויקט בבת ים שהיה בתהליכים סופיים לקבלת היתר בנייה, מידיו של יזם אחר. לאחר חתימת העסקה ופרוץ המלחמה, הודיעה הרשות המקומית ליזם הרוכש כי תמה תקופת שלוש השנים שניתנה להשגת היתר לפרויקט. המשמעות: עליו להתחיל מחדש את תהליכי אישור הפרויקט, דבר שכלל לא הביא בחשבון בעת החתימה על העסקה.

"מסתבר שגם הוועדות התכנון עצמן לא תמיד מודעות לכללי המשחק החדשים, ולכן חשוב שכל השחקנים בענף יהיו מודעים לזכויותיהם", אומר אמויאל. "למרות שהוראות החוק ברורות, המקרה שלנו היה מורכב ודרש המון סבלנות מול העירייה. בסופו של דבר היזם קיבל את מבוקשו – ארכה עד סוף חודש יולי לצורך השלמת הדרישות לקבלת ההיתר. מובן שהדבר הזה מנע עגמת נפש רבה, בזבוז משאבים אדירים וירידה לטימיון של תהליכי תכנון ארוכים שארכו שנים".

אמויאל מוסיף כי "בזכות הארכה הזו הפרויקט אכן יועבר לידיו של היזם הרוכש, ובעלי הדירות במתחם, שהתקשרו בהסכם עם היזם הקודם עוד בשנת 2017, יזכו לראות את הפרויקט מתגשם ולקבל דירות מרווחות יותר בבניין חדש, עם ממ"ד וחניה פרטית. זה מה שנקרא WIN-WIN לכל הצדדים".

נשארים בחיים

על פי פסיקות שניתנו בשנים שאחרי מלחמת יום הכיפורים, ובניגוד לאסונות טבע למיניהם, מלחמות בישראל לא נחשבות "כוח עליון" כמשמעותו בדיני החוזים. כלומר, הן אינן מהוות עילה לביטול חבותו בפיצויים של הצד המפר כלפי הצד שנפגע מההפרה. בתרגום לשפת הנדל"ן, יזם שלא עמד בתנאי ההתקשרות עמו בשל אירוע ביטחוני גדול, נדרש לפצות את הצד שהתקשר עמו בעסקה.

עם זאת, לדברי אמויאל, "בשל העובדה שחוק המכר וההגנות הכלולות בו לא חלים במיזמי תמ"א 38 , במרבית הסכמי ההתקשרות מוסיפים הצדדים הסכמה חוזית מפורשת שלפיה בקרות אירועים חריגים שליזם אין שליטה עליהם או שהוא אינו יכול לצפות אותם, בהם גם פריצתה של מלחמה, היזם יוכל להשתחרר מחיובי החוזה ולחילופין לקבל ארכות ודחיות מתאימות.

"מעבר לעניין הפיצויים ולשאלת קיומו או אי-קיומו של סעיף הכוח העליון בחוזי התחדשות עירונית , החשיבות האמיתית של הארכת המועדים בענפי התכנון והבנייה בעקבות המלחמה היא העובדה שבזכותה הפרויקטים נשארים בחיים וניתנת להם הזדמנות נוספת לקרום עור וגידים" מסכם אמויאל. "הדבר הזה עולה בקנה אחד עם האינטרסים של כלל הגורמים הקשורים בפרויקט: לא רק בעלי הדירות והיזמים אלא גם הרשויות המקומיות ושוק הדיור בכלל, שמשווע להגדלת היצע הדיור בפרויקטים חדשים ואיכותיים".

לפרטים נוספים >>