יוזמת הקפאת ריבית המשכנתאות: סיוע לרוכשי דירה ראשונה או דווקא פגיעה בהם?

השבוע נדחה שוב הדיון על הצעת החוק להקפאת הריבית על המשכנתאות לזוגות צעירים, שהגיש ח"כ משה גפני (יהדות התורה). זאת בעקבות התנגדות של משרד האוצר והבנק ישראל, שהזהירו  מפני פגיעה בעצמאות בנק ישראל ובדירוג האשראי של ישראל.  על פי גורמים המעורים בהצעת החוק, מטרתו של גפני היא ליצור מו"מ שבסופו יאושר חוק מרוכך יותר לעומת ההצעה המקורית.

על פי ההצעה, אותה גפני מקדם כבר מדצמבר כהצעה פרטית, הריבית שתאגיד בנקאי גובה עבור הלוואה לדיור לדירה יחידה המשמשת למגורים לא תשתנה עקב עליית ריבית בנק ישראל . אם ריבית בנק ישראל עלתה ביותר מ-1% בשנה אחת, התאגיד הבנקאי יהיה רשאי להעלות את הריבית עד למחצית שיעור העלייה בפועל באותה שנה.

"ההצעה תפגע באוכלוסיות החלשות"

בעוד שמבחינה אינטואיטיבית נשמעת הצעתו של גפני ככזו שצפויה לסייע לרוכשי דירה ראשונה ולהגן עליהם, בבנק ישראל טוענים כי ההפך הוא הנכון. "הצעת החוק עלולה לפגוע בציבור נוטלי המשכנתאות, ובפרט באוכלוסיות החלשות", נמסר מטעם הבנק למרכז הנדל"ן.

בנק ישראל: "הצעת החוק הופכת את מסלול ריבית הפריים לדמוי ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ). שינוי זה יוביל לעליית מחירים בהלוואות במסלול פריים, כך שמסלול זה יכלול בתמחור את הצפי לשינויי הריבית העתידיים.ההלוואות האלה יתייקרו לכלל הציבור - בין אם יחולו שינויים בפועל בריבית בנק ישראל ובין אם לאו"

אותה פגיעה, לדברי הבנק, תתבצע בשלוש דרכים עיקריות: "הראשונה - הלוואות לדיור ניתנות לרוב בהיקפים משמעותיים ולתקופה לפירעון ארוכה במיוחד. לאורך תקופה זו, צפויים שינויים רבים בשוק שיש בהם כדי להשפיע על מחירי ההלוואות, ובהם שינויים בריבית בנק ישראל או שינויים בתשואות האג"ח הממשלתיות. מאחר שמסלול הלוואה בריבית קבועה מבטיח שגם בתקופות של שינויים בריבית השוק, הריבית שישלם הלקוח תישאר קבועה, מסלול הריבית הקבועה נוטה להיות יקר יותר ביום העמדת ההלוואה לעומת מסלולי הריבית המשתנה (בהם מסלול ריבית הפריים ). זאת, מכיוון שהוא כולל גם תמחור של הגנה על הלקוח במצב של עליית ריבית עתידית".

פגיעה שנייה על פי הבנק נובעת מכך ש"הצעת החוק הופכת את מסלול ריבית הפריים לדמוי ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ). שינוי זה יוביל לעליית מחירים בהלוואות במסלול פריים, כך שמסלול זה יכלול בתמחור את הצפי לשינויי הריבית העתידיים, מעבר לשינוי המוגבל בריבית שמתירה הצעת החוק. ההלוואות האלה יתייקרו לכלל הציבור - בין אם יחולו שינויים בפועל בריבית בנק ישראל ובין אם לאו.

"השלישית - עלייה בשיעור הריבית במסלולי ריבית הפריים תוביל להתייקרות ההחזר החודשי לכלל הלווים, ואף עלולה להדיר לווים מקרב האוכלוסיות החלשות מנטילת משכנתא , ולהרחיק אותם מרכישת דירה".

לדברי הביקורת של האוצר ובנק ישראל, מצטרף מרצה לכלכלה מאוניברסיטאות רייכמן ו-ווריק, ומגיש הפודקאסט עושים חשבון, פרופ' עומר מואב, שאומר ל" מרכז הנדל"ן " כי, "המשמעות היא סבסוד של רכישת דירות. נכון שמדינת ישראל כבר מסבסדת את הדיור בצורות מסוכנות באווירת האיוולת שנוצרה מאז כחלון, זה כבר לא מפתיע. ברור שאם הריבית תהיה נמוכה יותר, זה יעודד רכישת דירות, וזה צעד גרוע יותר. זה צעד גדול שמצטרף למהפכה השלטונית, שבמסגרתה הממשלה רוצה לשלוט בכל התחומים במדינה - גם בגופים עצמאיים, כמו בנק ישראל. יש לנו ממשלה פופוליסטית מאוד, שרוצה לקחת לעצמה את כל הכוח מגופים אחרים שתפקידם להגן על הציבור".

המטרה של גפני אינה להעביר את ההצעה כלשונה, אלא ליצור מו"מ

סגן יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, ברוך פיירשטיין, מציג תמונה חיובית יותר לגבי החוק: "ההצעה הנוכחית היא לא מה שדובר בהתחלה. ההצעה הראשונית היתה על משכנתאות קיימות - למנוע עבורן את עליית הריבית. ההצעה החדשה מדברת על משכנתאות חדשות שיהיו במסלול ריבית הפריים , כך שרק אם היא תעלה ב-1%, הבנק יכול לייקר אותה ב-0.5%. זה מסלול חדש של משכנתא - הלוואה בריבית פריים עם הגנה מסוימת. זה אומר שהבן אדם לוקח מסלול בריבית פריים שלא מתייקרת. זה בעצם סוג של ריבית קבועה, אבל עם מנגנון שיכול להוזיל את הריבית אם הפריים יורד, אבל לא יכול להתייקר - רק במחצית מהעלייה של ריבית בנק ישראל , וזאת גם בלי צורך בעמלת פירעון מוקדם כמו בריבית קבועה".

פיירשטיין לא מופתע מדחיית החוק: "המטרה של גפני היא לא להעביר את הצעת החוק כלשונה, אלא להכריח את בנק ישראל לנהל מו"מ, ליצור שיח ולמצוא פתרונות לחסמים בשוק שמונעים מהלקוחות לקחת משכנתאות מסוכנות פחות. לפני חצי שנה נכנסה לתוקף הרפורמה של בנק ישראל, שלפיה הבנק צריך להציע ללקוח שלושה תמהילי סל. הוא צריך לתת הצעת ריבית לשלוש אופציות, שאחת מהן היא 100% משכנתא בריבית קבועה ולא צמודה. נכון להיום, המסלול הזה זול יותר מהלוואת פריים (5% לעומת 5.25%). ובפריים יש כמובן סיכון שהריבית תמשיך לעלות, ועדיין רוב הלקוחות לא לוקחים משכנתא קבועה לא צמודה".

סגן יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, ברוך פיירשטיין:"בהצעה הזו אין סבסוד - גפני ירד מזה. הבנק ימכור מוצר מוגן. כמובן שהבנקים יתמחרו את ההגנה ללקוח בריביות. הם פשוט ייתנו הצעה גבוהה יותר מראש. הפתרון האולטימטיבי הוא טיפול בעמלות הפירעון המוקדם"

למה?
"התשובה היא עמלת פירעון מוקדם. המשמעות היא שכשהלקוח ירצה למחזר את המשכנתא כשהריבית תרד, הוא ישלם עמלת פירעון מוקדם גבוהה מאוד. במקום שבנק ישראל יעודד לקחת הלוואות מסוכנות פחות, הוא מעדיף לשמור על עמלת פירעון מוקדם כפרה חולבת של הבנקים. הצעת גפני משנה את מסלול הפריים לבעלי דירה יחידה, והופכת אותה לסוג של ריבית מוגנת ללא עמלת פירעון מוקדם, כשללקוח יש גם הגנה וגם אין פירעון מוקדם. ההצעה בסך הכל טובה".
 
אין סכנה שזה יהיה צעד שנוגד את מדיניות בנק ישראל?
"לא. כמו שהריבית הקבועה לא מתייקרת כשבנק ישראל מייקר את הריבית, כך גם המסלול הייחודי הזה לא יושפע משינוי הריבית, אלא רק בחלקו". 

לא מדובר במעין סבסוד ממשלתי?
"בהצעה הזו אין סבסוד - גפני ירד מזה. הבנק ימכור מוצר מוגן. כמובן שהבנקים יתמחרו את ההגנה ללקוח בריביות. הם פשוט ייתנו הצעה גבוהה יותר מראש. הפתרון האולטימטיבי הוא טיפול בעמלות הפירעון המוקדם". 

ברוך פיירשטיין (שלומי כהן)

כבר כמה וכמה פעמים לא הצליחו לבטל את עמלת פירעון מוקדם. מה שונה עכשיו?
"יכול להיות שזה הזמן. אם אתה רוצה לעודד משכנתא מסוכנת פחות, זו הדרך".

הצעה נוספת - שינוי תקופת המשכנתא בלי לפגוע בתנאים

פיירשטיין מתייחס גם להצעה נוספת של גפני, שעדיין לא עלתה לוועדת השרים לענייני חקיקה: "מדובר בהצעה שהתאחדות יועצי המשכנתאות נטלה חלק בניסוחה. היא מדברת על הארכה וקיצור של תקופת המשכנתא. כך לדוגמה, אם יש לקוח עם משכנתא קיימת, שנשארו לו 20 שנה לשלם אותה. אם הוא מתקשה בהחזר החודשי, הפתרון שלו כיום הוא מיחזור ל-30 שנה, ואז המשכנתא  מתייקרת. ההצעה היא לחייב את הבנקים להאריך את התקופה ולקצר בלי לשנות תנאים. ההצעה מדברת רק על ריבית משתנה, כך שהבנק לא יציג סירוב בלתי סביר להאריך את התקופה. האפשרות להאריך תקופה תקל מאוד על משקי בית שנחנקים בשל עליית הריבית, ויאפשר להם לפרוס את המשכנתא מבלי לפגוע בתנאים".

איך זה לא סותר את מטרת הריבית - להוריד את האינפלציה, ובתוך כך את מחירי הדיור?
"עליית הריבית של בנק ישראל משפיעה על כלל המשק ולא רק על משקי הבית בעלי המשכנתאות, המטרה היא לא לחנוק את משקי הבית. גם כיום בנק ישראל מחייב את משקי הבית לקחת שליש משכנתא בריבית קבועה, בדיוק בשביל למנוע מצב של כשל בתקופה של עליית הריבית".

מה הקריטריונים בהצעות?
"ההצעה הראשונה של ההגנה על מסלול הפריים היא תלוית קריטריונים, אבל לא יודעים עדיין מה הם יהיו. בהצעה מדובר על בעלי דירה יחידה - אולי יגדירו זאת לפי זכאי משרד השיכון.  ההצעה השנייה של הארכת תקופה היא לכלל משקי הבית בעלי המשכנתאות, כמובן שרק במקרים שבהם מתאפשרת הארכת תקופה. כך לדוגמה, כשהלווים בגיל מבוגר מידי, או שהמשכנתא הנוכחית היא כבר לתקופה המקסימלית". 

"אם ההטבה תתגלגל לכל משקי הבית, זה יעשה את האפקט ההפוך"

לדברי עו"ד אלון קנינגר, המייצג זוגות צעירים בוועדות הכנסת בנושא הדיור, "העמדה העקרונית שלנו היא שכל הטבה במסגרת המשכנתאות חייבת להיות ממוקדת לאוכלוסייה ספציפית - זוגות שרוכשים את דירתם הראשונה למגורים. צריך גם שידאגו לכל הפרצות, למשל שלא יקרה מצב שרושמים את הדירה על שם הבן, בעוד שזו דירה עבור האב, המחזיק בכמה דירות. אם ההטבה תתגלגל לכל משקי הבית, בלי הבחנה, זה יעשה את האפקט ההפוך ויגדיל את הביקושים.

עורך הדין אלון קנינגר (צילום עצמי)

עו"ד אלון קנינגר, המייצג זוגות צעירים בוועדות הכנסת בנושא הדיור: "בתנאים האלה זה צעד מבורך, אבל זה ממש לא מספיק. עליית המשכנתאות היא חלק קטן שיכול לצמצם את משבר הדיור, אבל זה רחוק מלהיות פתרון. אנו דורשים ממשרד בינוי ושיכון, ומהממשלה שעומדת להציג את תוכנית הדיור, להגדיל במחיר מטרה את האזורים, הכמויות ושיעור הנחה

"בעינינו, בתנאים האלה זה צעד מבורך, אבל זה ממש לא מספיק. הקפאת המשכנתאות היא חלק קטן שיכול לצמצם את משבר הדיור, אבל זה רחוק מלהיות פתרון. אנו דורשים ממשרד הבינוי והשיכון, ומהממשלה שעומדת להציג את תוכנית הדיור, להגדיל במחיר מטרה את האזורים, הכמויות ושיעור הנחה. צריך להרחיב את מחיר מטרה לכל הארץ".