פיצויי הפקעה או פיצויי ירידת ערך? יש לשנות בהקדם את מנגנון הפיצוי הדו שלבי

הליכי הפקעה של ועדה מקומית נחלקים לשני שלבים (הליך דו שלבי): בשלב הראשון, תכנית משנה את ייעוד הקרקע למטרה ציבורית ובעלי הקרקע רשאים להגיש תביעה בגין ירידת ערך הקרקע, זאת בתוך 3 שנים ממועד אישור התכנית הפוגעת. בשלב השני, מבוצעת ההפקעה בפועל, הלקיחה הפיזית, ואז זכאים בעלי הקרקעות לפיצויים נוספים, פיצויי הפקעה, בגין לקיחת הקרקע. תביעה זו ניתן להגיש עד 7 שנים ממועד תפיסת החזקה. בהמשך נראה איך מנגנון זה, של פיצול התביעות למס' שלבים, מסרבל ומאריך את כל הליך ההפקעה, שממילא קשה ומתיש להליך שנכפה על בעל הקרקע.

לאחרונה, ניתן פס"ד חשוב בעניין, בהקשר של המע"מ, הממחיש את סרבול ההליכים. בבסיס המחלוקת בין הצדדים עמד פיצוי בסך של 23,345,000 ₪ שקיבל קיבוץ להב מחברת כביש חוצה ישראל בע"מ, בגין הפקעת 875,892 דונם לצורך סלילתו של כביש 6.

לאחר שנחתם הסכם בין הצדדים באשר לתשלום פיצויי הפקעה , הוציא הקיבוץ חשבונית מס על מלוא סכום הפיצוי. במקביל עם קבלת תשלומי הפיצוי, דיווח הקיבוץ על תשלומי הפיצוי למיסוי מקרקעין, בהתאם לחוק, כאשר הקיבוץ סיווג את התשלומים שקיבל כפיצוי בגין הפקעה (ולא פיצוי בגין ירידת ערך הקרקע),וכפועל יוצא מכך הקיבוץ דרש וקיבל את הפטור ממס שבח ביחס לחלק מהפיצוי, ובאשר לסכום הפיצוי הנותר, חויב הקיבוץ במס שבח בשיעור מופחת שמיוחד לפיצויי הפקעה בלבד.

הקיבוץ חתם על הסכם עם פקיד השומה, שבגדרו התקבלה טענתו של הקיבוץ, לפיה הפיצוי במלואו הינו פיצוי בגין הפקעה . בעקבות עמדה זו, הפיצוי שקיבל הקיבוץ לא חויב, במס רווח הון החל על פיצוי בגין ירידת ערך הקרקע

בהמשך, הקיבוץ חתם על הסכם עם פקיד השומה, שבגדרו התקבלה טענתו של הקיבוץ, לפיה הפיצוי במלואו הינו פיצוי בגין הפקעה . בעקבות עמדה זו, הפיצוי שקיבל הקיבוץ לא חויב, במס רווח הון החל על פיצוי בגין ירידת ערך הקרקע.

כארבעה חודשים בלבד לאחר החתימה על הסכם זה, הוציא הקיבוץ לחברת חוצה ישראל חשבונית זיכוי בגין מרכיב ירידת ערכם של המקרקעין המופקעים, באופן שייחס את רובו המכריע של הפיצוי, 90% ממנו, בסך 18,112,500 ₪, לפיצוי בגין פגיעה בירידת ערך המקרקעין, שמשמעותה הפחתה של 21,010,500 ₪ מהפיצוי בגין ההפקעה. לקיבוץ נוצר החזר מע"מ בסך 2,898,000 ₪. חברת חוצה ישראל סירבה לקבל את חשבונית הזיכוי.

בית המשפט המחוזי קבע, כי נוכח הדיווחים שהגיש הקיבוץ כאמור לעיל ולאור הטבות המס שקיבל על בסיס הדיווחים שמדובר בפיצוי ששולם עבור ההפקעה בלבד, ובשים לב לכך שהקיבוץ קיבל מחברת חוצה ישראל פיצוי בגובה המע"מ, הקיבוץ מנוע מלהוציא חשבונית זיכוי שבגדרה טען טענות עובדתיות שונות בדבר סיווג הפיצוי, בוודאי מבלי שתיקן את כלל דיווחיו לרשויות המס האחרות.

עורכי הדין ספיר זילבר וצבי שוב. צילום: ליאת מנדל

כמו כן, בית המשפט הזכיר את ההלכה לפיה אין לראות בפיצוי המשולם על ירידת ערך הקרקע, משום פיצויי הפקעה , שכן לא מדובר בפיצוי בגין עסקת מכר החייבת בתשלום מע"מ, גם אם המקרקעין מיועדים בסופו של יום להפקעה.

אכן,  מבחינה לשונית נמנע חוק מס ערך מוסף מלנקוב בפיצוי המשולם בגין ירידת ערך הקרקע כמגבש עסקת מכר, ומבחינת תכלית החוק, הפיצוי בגין פגיעה זו אינו עונה על תכליתו של חוק מס ערך מוסף, להטיל על כל עוסק מס על הערך המוסף שתרם למוצר למן תחילתו ועד מכירתו לצרכן הסופי.

בית המשפט הוסיף, כי לאור ההסכמות בין הצדדים, מהותו הכלכלית האמיתית של הפיצוי הוא פיצוי בגין הפקעה , לכן הצדדים ויתרו על תשלום הפיצוי לפי המנגנון הדו שלבי, והסכימו על תשלום מלוא הפיצוי בשלב אחד, אין מקום להפריד בדיעבד את הפיצוי לשני מרכיביו. המהות הכלכלית של הפיצוי בנסיבות אלו היא פיצוי בגין הפקעה, החייב במס ערך מוסף, למרות שככל שהצדדים היו בוחרים מלכתחילה להפריד בין שני השלבים, לא היה מקום לקבוע כי הפיצוי המשולם בשלב הראשון, בגין ירידת הערך, הוא פיצוי בגין הפקעה.

ראינו איך סוגיית המע"מ יוצרת עמדות שונות והתדיינויות רבות באשר לפיצוי בגין הפקעה ופיצוי בגין ירידת ערך הקרקע, כאשר יש יחס שונה בחוק לכל אחד מהם. נראה, כי ההליך הדו שלבי, במקרה של תכנית שמשנה ייעוד ע"פ סעיף 188 לייעוד ציבורי שבעתיד צפויה הפקעה, הינו הליך מסרבל ומייגע שמוביל לחוסר וודאות גדול

ראינו איך סוגיית המע"מ יוצרת עמדות שונות והתדיינויות רבות באשר לפיצוי בגין הפקעה ופיצוי בגין ירידת ערך הקרקע, כאשר יש יחס שונה בחוק לכל אחד מהם. נראה, כי ההליך הדו שלבי, במקרה של תכנית שמשנה ייעוד ע"פ סעיף 188 לייעוד ציבורי שבעתיד צפויה הפקעה, הינו הליך מסרבל ומייגע שמוביל לחוסר וודאות גדול.

אנו סבורים, גם בין היתר לאור ההלכות שניתנו בשנה האחרונה, בעניין דלי דליה ורומן ברג, שיש לשנות את סעיף החוק ולהותיר את הבחירה במסלול הדו שלבי בידי הנפקע, כלומר האם ברצונו לתבוע פיצוי בגין ירידת הערך כבר בעת שינויי הייעוד, או לתת הודעה על דחיית הפיצוי לשלב ההפקעה, כאשר במקרה כזה, הנפקע יוכל לקבל את מלוא הפיצוי בעת ההפקעה על פי ייעוד הקרקע לפני התכנית הפוגעת.

הצעה זו, תמנע פיצול דיונים, ריצה בין ערכאות שונות, הלכות שונות וגישה שונה לגבי הפיצוי המגיע בגין הפקעה וישיב את סעיף 197 לחוק התכנון והבניה למקום בו היה בעבר, כך יוכל הנפקע לנהל הליך פשוט ומהיר יותר ולקבל פיצוי לפחות בשווי שוק.

למידע נוסף - https://shoob.co.il/  https://od-nadlan.co.il