ירשתם דירה יחד עם עוד אחים? הצעדים שיחסכו לכם כסף וריבים

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

לילד יחיד יש הרבה יתרונות, הוא לא צריך לחלוק דבר, ובפרט לא את הירושה. אלא שבמדינת ישראל לכל משפחה יש בממוצע 3.71 ילדים, כך שמרבית המשפחות הילדים חולקים את הירושה. ירושה משותפת היא מתכון למחלוקת וריבים בין האחים, ולכן כדאי להכיר את הכלים הכלכליים והמשפטיים העומדים לרשות היורשים, כדי להימנע ממחלוקות ומהליכים משפטיים שעלולים להימשך שנים.

למה עדיף להימנע מבית המשפט?

בעלים של מקרקעין משותפים, צריכים לנהל אותם בהסכמה. כשיורשים לא מצליחים להסכים על גורל הדירה, למשל האם למכור, מתי למכור, בכמה למכור, או בכלל להשכיר, פונים לבית המשפט בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין. במצב כזה לשאר היורשים אין הגנה ממשית, כי לפי חוק המקרקעין , כל שותף בנכס זכאי לדרוש לממש את חלקו, ולכן ברוב התביעות לפירוק שיתוף בית המשפט למשפחה ימנה עורכי דין ככונסי נכסים שיובילו את מכירת הדירה.

כשאין שיתוף פעולה בין הצדדים ואין דרך אחרת להגיע להסכמה, אין מנוס מהגשת התביעה, וזהו פתרון שבסופו של דבר יביא למימוש הנכס. אבל מדובר בפתרון לא פשוט; ראשית הוא כרוך בניהול הליכים משפטיים שיכולים להימשך בין כמה חודשים לכמה שנים, תלוי במורכבות התיק ובמספר היורשים, מדובר בהליך שעולה כסף, הן תשלום שכר טרחה לעורכי הדין, תשלום לכונסי הנכסים, אגרות בית משפט, תשלום לשמאי מקרקעין, שכר טרחה והוצאות נלוות;  כמעט תמיד מדובר בתהליך ארוך יותר ממכירה מוסכמת בשוק החופשי. ושנית, מדובר בניהול הליכים מול בני משפחה בשר ודם, דבר שלעולם מעכיר את האוירה המשפחתית.

מה זה הסכם חלוקת עיזבון, ואיך הוא חוסך מס?

הרבה יורשים ממהרים לרשום את הדירה בטאבו על שם כולם, ורק אז מתחילים לחשוב איך לחלק את הנכסים ביניהם. זו טעות נפוצה ויקרה. לפני שרושמים את הזכויות בטאבו, מומלץ מאוד לשקול לערוך הסכם חלוקת עיזבון בין היורשים, כדי לא לפספס הטבת מס נדירה שמעניקה המדינה. הסכם כזה תקף רק כאשר כל היורשים הרלוונטיים חתומים עליו ומסכימים לתנאיו, ולכן חשוב להגיע לשולחן המשא ומתן מוקדם ככל האפשר, לפני שנרשמות זכויות בטאבו.

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי חלוקה ראשונה של נכסי העיזבון בין היורשים אינה נחשבת עסקה במקרקעין, ולכן אינה מחויבת במס שבח או במס רכישה. לכן גם אם בעיזבון יש 10 נכסים שירשו יחד חמישה יורשים, והם מחליטים לחלק ביניהם את עשרת הנכסים בצורה שונה לגמרי מכפי שנקבע בצוואה, הם עדיין לא ישלמו מס. הכלל החשוב הוא שברגע שאחד היורשים מכניס כסף פרטי משלו כדי לפצות יורש אחר על חלקו בדירה, אותו חלק כבר ייחשב עסקת מקרקעין רגילה שמחייבת דיווח ותשלום מס רכישה ומס שבח על החלק היחסי.

איך זה נראה בפועל? נניח שמוריש הותיר אחריו שתי דירות בשווי מיליון וחצי שקל כל אחת, וכן כספים בשווי מיליון וחצי שקל, שאותם חילק שווה בשווה בין שלושת ילדיו. במקום שכל אחד ירשם כבעלים על שליש דירה בשתי הדירות ויקבל שליש מהכספים, שלושת היורשים יכולים להסכים ביניהם שיורש אחד יקבל דירה שלמה, יורש שני יקבל את הדירה השנייה, והיורש השלישי יקבל את כל הכספים. על אף שישנה העברה של נכסי מקרקעין בין היורשים, כל החלוקה פטורה לחלוטין ממס, מכיוון שהיא נעשית כולה מתוך נכסי העיזבון עצמו. 

אפשר לחתום על הסכם חלוקה עוד בחיי ההורה

לא רבים יודעים שהסכם חלוקה בין יורשים אפשרי גם כאשר המוריש/ה בחיים. הילדים, שהם היורשים על פי הצוואה, רשאים להסכים ביניהם כבר עכשיו איך יחלקו את העיזבון בעתיד, ללא קשר למה שכתב המוריש בצוואה עצמה. כאשר הילדים הם היורשים לפי הצוואה, ההסכם ביניהם גובר על הוראותיה. אם לעומת זאת ההורה מחליט להוריש את כל רכושו לגורם אחר, כמו בית חולים, וההסכם נחתם בין מי שאינם יורשים על פי הצוואה, הוא יהיה חסר תוקף. במילים אחרות, מדובר בהסכם "על תנאי", בתנאי שאנחנו נירש, נסכים שחלוקת העיזבון ביננו תעשה באופן שהסכמנו.

ירושה של דירה יכולה להיות מקפצה כלכלית ומזכרת מכובדת מהדורות הקודמים, אבל בלי תכנון נכון היא עלולה להפוך לנטל ולמקור לסכסוכים ארוכי שנים, סכסוכים שההורים מאד רצו למנוע. מי שנמצא בצד היורשים צריך לזכור שכניסה למאבקים כוחניים פוגעת בכיס שלו ובמרקם המשפחתי. לפני שרצים לטאבו או לבית המשפט, כדאי לשבת סביב השולחן, לבחון את אפשרויות המיסוי באמצעות הסכם חלוקת עיזבון, ולהיעזר בעורך דין המתמחה בדיני ירושה כדי להגיע להסכמות משותפות שישמרו גם על הנכס וגם על המשפחה

הכותבת היא עורכת דין ומגשרת במשרד הילה צאירי עורכי דין