"השוק מחפש יציבות — וברגע שהיא תחזור, גם קצב העסקאות יתגבר"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בתקופה שבה שוק הנדל"ן למגורים משדר זהירות והמתנה, יובל גבאי, סמנכ"ל בהפניקס ליווי בניה, מציע מבט מפוכח אך אופטימי. הפניקס מלווה מקרוב פרויקטים רבים של יזמי נדל"ן בהיקפים שונים, והתמונה שעולה מהשטח מורכבת יותר מזו המשתקפת לעיתים בכותרות: השוק לא נעצר, אלא מתאים את עצמו למציאות של ריבית גבוהה, אי־ודאות וביקושים שעדיין קיימים.

"השוק נמצא בהמתנה כבר תקופה ארוכה מדי", הוא אומר. "באזורים מסוימים רואים קושי ממשי במכירת דירות, בעוד שבאזורים אחרים מתחילים להרגיש התעוררות".  צריך להגיד שגם כשאנחנו מדברים על קושי, עדיין יש  עסקאות ובאזורים מסוימים ההאטה פחות מורגשת.  ההבחנה בין אזורים היא נקודה מרכזית בעיניו. לדבריו, מי שאינו יכול להרשות לעצמו לרכוש דירה בלב אזורי הביקוש לא נעלם מהשוק, אלא משנה מיקום או דוחה החלטה. חלק מהרוכשים פונים למעגל השני של הערים במרכז, למשל לערים כמו חולון, פתח תקוה ונס ציונה.  אחרים נשארים בשוק השכירות שהתייקר משמעותית בשנים האחרונות, בעיקר באזורי הביקוש, וזה מחלחל לערים שכנות.

גבאי מבחין בין שלושה שווקים המזינים זה את זה: דירות חדשות של יזמים, דירות יד שנייה של בעלי דירות, ושוק השכירות. "עיקר העצירה בדירות יד ראשונה נובעת מכך ששוק היד השנייה תקוע", הוא מסביר. "אנשים רוצים לקנות דירה חדשה, אבל חוששים שלא יצליחו למכור את הדירה הישנה.  מי שבאמת חייב למכור - למשל בעקבות גירושים או לאחר שכבר רכש דירה אחרת - ייאלץ בסופו של דבר להתגמש במחיר".

לדבריו, הביקוש לדיור לא נעלם - הוא רק משנה צורה. "אנשים ומשפחות עדיין צריכים מקום לגור בו", אומר גבאי. "כאשר הם לא רוכשים, הם שוכרים". ללחץ על שוק השכירות מצטרף גורם נוסף: פרויקטים של התחדשות עירונית , שבמהלכם דיירים נדרשים למצוא דיור חלופי עד להשלמת הבנייה. "הרבה מהפרויקטים בתחום ההתחדשות הם במרכז הארץ, המפונים מחפשים דירות באזור בו הם גרו ומגבירים את הביקושים באזור" אנחנו מלווים עשרות פרויקטים בהתחדשות עירונית ואנחנו רואים לא מעט איך היזם מגדיל את דמי השכירות שהוא נדרש לשלם לדיירים בגלל שהם לא מצליחים למצוא דירה חלופית.  אם המצב הזה ימשך, העלייה במחירי השכירות תוביל בסופו של דבר לעלייה בתשואה בהשקעה בדירה ותחזיר משקיעים לשוק. אי אפשר לברוח מהביקוש, רק בדרך של הגדלת ההיצע.

הרווחיות נשחקת — אבל האחריות המימונית מתחזקת

אחת התופעות הבולטות שמגיעות לפתחה של הפניקס ליווי בניה בשנה האחרונה היא עלייה בבקשות להגדלת מסגרות אשראי — בהיקפים שלא נראו בשנים קודמות. "יזם שאישרנו לו מסגרת של 30 מיליון שקל חוזר ואומר שהוא צריך 50", מתאר גבאי. הסיבה לכך נעוצה בקצב המכירות: מסגרת האשראי מחושבת על בסיס תחזית מכירות לאורך שלבי הבנייה, וכשהמכירות מתעכבות, התזרים לא מגיע במועד שתוכנן.

בהפניקס ליווי בניה בוחרים להתמודד עם המצב באופן מחושב. המטרה, מדגיש גבאי, היא לאפשר לפרויקטים להגיע לקו הסיום. "האינטרס של כולם הוא שהפרויקט יושלם", הוא אומר. "אנחנו מסייעים להגדיל את המימון כשצריך, אבל לא בצורה שרירותית. אנחנו בודקים תזרים מזומנים, מגדירים יחד עם היזם קצב מכירות שהיזם מתחייב אליו, ופועלים בצורה מאוד מחושבת". לדבריו, גישה כזו עשויה להיות ההבדל בין פרויקט שמגיע לסיום לבין פרויקט שיכול להסתבך ללא סיבה אמיתית.

"אנחנו מלווים את הלקוחות שלנו עד סיום הפרויקט, בדרך זו או אחרת", מבהיר גבאי. "היזמים שעובדים איתנו יודעים שיש להם ולנו את הביטחון שמביאה איתה קבוצת הפניקס". לדבריו, גם כאשר שיעורי הרווחיות נמוכים מבעבר, בהפניקס ליווי בניה יודעים לבחון כל מקרה לגופו. "פרויקטים שבעבר הגיעו לאישור עם רווחיות של 17%–20% מגיעים כיום לעיתים עם רווחיות של 10%–13%, יש יותר ויותר יזמים שאפילו מעדיפים להציג רווחיות מעט נמוכה יותר בדו"ח האפס כרגע, אבל בהפניקס יודעים למצוא את הדרך לממן גם פרויקטים עם רווחיות נמוכה יותר, "במיוחד כשמדובר בלקוחות שעובדים איתנו לאורך שנים.  בתחום הזה הקשר עם החברה הוא ארוך טווח ובעיניי המבחן של החברות שעובדות איתנו ושלנו, הוא דווקא בתקופות המתאגרות."

התאמת מחירים נקודתית — לא שינוי מגמה חד

גבאי אינו צופה שינוי חד במגמת המחירים. להערכתו, בטווח הקצר־בינוני של שנה עד שלוש שנים ייתכנו ירידות מחירים מתונות ונקודתיות, בהתאם לאזור ולמאפייני הפרויקט. לדבריו, שוק הדירות החדשות ושוק היד השנייה קשורים זה בזה: כאשר יזם מתגמש במחיר, גם בעל דירה יד שנייה עשוי להתגמש מעט - וכך נוצרת תנועה שמאפשרת לעסקאות לצאת לפועל.

גם ריבית בנק ישראל היא גורם משמעותי בתמונה. "כל הורדת ריבית מחזירה קונים לשוק, וראינו את זה בשני הכיוונים", אומר גבאי. כאשר ההחזר החודשי גבוה, רוכשים רבים נאלצים להמתין או להתפשר. כאשר הוא מצטמצם, חלקם חוזרים לבחון רכישה. גם משקיעים, שמצאו בשנים האחרונות חלופות אטרקטיביות בשוק ההון ובפיקדונות, עשויים לשוב בהדרגה לנדל"ן ככל שסביבת הריבית תשתנה.

עם זאת, הגורם החשוב ביותר בעיניו אינו רק הריבית או המחיר — אלא תחושת יציבות. "מה שחשוב ביותר בשוק הזה הוא יציבות, ויציבות נעלמה מהחיים של כולנו בשנים האחרונות", הוא אומר. "כשאנשים מרגישים חוסר יציבות, הם נמנעים מהתחייבויות גדולות, ויזמים שלא מצליחים למכור פרויקט אחד לא ממהרים לפתוח את הבא ואז לפעמים יכול להיווצר מעגל שלילי. ברגע שיש יציבות, כל מי שנמצא בשוק יודע לעשות את ההתאמות — והשוק יזוז. אנשים מגיבים מהר יותר ממה שנדמה".

לפרטים>>