"שוק הנדל"ן הוא כתובת נהדרת להשקעת מזומנים - ההון המוסדי פשוט מחפש לאן ללכת"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

למרות הירידה במכירות הדירות והאתגרים שמולם ניצב ענף הנדל"ן בשנתיים האחרונות, ההשקעות בענף ממשיכות לזרום ואף מתרחבות. כיצד ניתן להסביר את הפער בין ביצועי השוק לבין היקף ההון שממשיך להיכנס אליו, ומה המשמעות עבור היזמים? על כך דיבר עידו רואימי, סמנכ"ל ומנהל השקעות האקוויטי בחברת המימון רובי קפיטל, בהרצאה שנשא במסגרת הרצאת "בוקר של נדל"ן" של מרכז הנדל"ן , שהתקיים השבוע בזום. 

לצפייה בהרצאה המלאה: 

"מצד אחד יש חולשה של השוק והמכירות נמוכות, מצד שני כל יום יש פוש של מרכז הנדל"ן או אחרים על השקעה בחברות או כניסה לפרויקטים. מבחינתי זה אנומלי: שוק שהביצועים שלו יורדים בשלוש השנים האחרונות, ומצד שני ההשקעות בו גדלות", אמר רואימי. לדבריו, אחד הגורמים המרכזיים למצב הוא סביבת הריבית הגבוהה, שהכבידה הן על רוכשי הדירות והן על היזמים.

"מאיפה נובעת החולשה? סביבת הריבית הגבוהה מקשה על משקי הבית ועל התזרים השוטף, לצד עלויות המימון שמחוץ לדוח האפס. אפשר לראות את העלייה בריבית במקביל לאינפלציה. הדבר בא לידי ביטוי גם בנתוני בנק ישראל: בליווי הבנייה למגורים נרשמה עלייה בהיקף החוב, הן בשיעורו והן במונחים נומינליים. אלו מתבטאים בקשיים במכירות ובמימון. אפשר לראות גם את העלייה באשראי המאזני בפרויקטים למגורים. מנגד רואים ירידה באשראי לקרקעות, משום שיש פחות עסקאות וגם פחות שיווקים של רמ"י במהלך השנה. לקחנו בדיקה מדגמית של שתי חברות ציבוריות, ועלויות המימון שלהן עלו פי שניים מההתחייבויות". 

לצד עלויות המימון, הצביע רואימי גם על התייקרות הבנייה בעקבות מלחמת "חרבות ברזל". לדבריו, התארכות משך הביצוע, העלייה במדד תשומות הבנייה והמחסור בכוח אדם הגדילו משמעותית את עלויות הפרויקטים. "יש עלייה בעלויות הבנייה בעקבות 7 באוקטובר. זמן הביצוע עלה מ-34 ל-37 חודשים, מה שמייקר את עלויות הבנייה שנפרסות על פני יותר חודשים, במקביל לעלויות המימון. גם מדד תשומות הבנייה עלה בשנים 2024–2025, והשכר הממוצע עלה בשנתיים מ-9,500 ל-12,500 שקל.

"אנו רואים את היעלמות העובדים הפלסטינים מאז 2023. הביקוש לעובדים עלה והביא להתייקרות הבנייה. במקביל יש גם נתונים חיוביים: קצב הייצור בתכנון וברישוי גדל, מספר היתרי הבנייה עלה בשנתיים האחרונות וגם אישורי התוכניות. אבל קצב הייצור הזה פוגש תנאי שוק מאתגרים וביצועי מכירות נמוכים. גם האלמנט הזה דוחף למתח בשוק, למלאי הלא מכור וללחץ תזרימי". למרות זאת, רואימי סבור כי הכוח המשמעותי ביותר שפועל כיום בענף הוא עודף הנזילות במשק, שממשיך להזרים הון לנדל"ן גם בתקופה של האטה.

"הנקודה החזקה ביותר של השנתיים האחרונות היא השקעות הריטייל. האלטרנטיבה החזקה להשקעה בנדל"ן היא שוק ההון. גויסו 106 מיליארד שקל בתחום הנדל"ן, ובוצעו הנפקות בהיקף של 27 מיליארד שקל, מהן נתח משמעותי בענף הנדל"ן. מדדי הבורסה בתל אביב הם מהמובילים בעולם. מנגד, בין 2024 ל־2025 חלה ירידה במספר העסקאות, אך נרשמה עלייה בהתחלות ובגמר הבנייה. ב-2026 הנתון השנוי במחלוקת הוא מלאי הדירות הלא מכורות, שעלה באופן אבסולוטי ומבטא את ההאטה במכירות". 

לדבריו, את האנומליה מסבירים בעיקר הגופים המוסדיים, שנהנים מגידול מתמשך בהיקף החסכונות ומהסטת השקעות לישראל. "מצד אחד היו אתגרים, ומצד שני נזילות מאוד גבוהה. אלו יוצרים את האנומליה. בסוף למה זה קורה? שוק הנדל"ן הוא כתובת להשקעות מסיביות. החסכונות מופנים לשוק המקומי, וההון הזה מחפש כתובת. שוק הנדל"ן הוא כתובת נהדרת להשקעת מזומנים. כ-60 אלף יחידות דיור קיבלו היתר בנייה בשנים 2007–2023, דרישת ההון העצמי הממוצעת היא 15% בפרויקט, וצורכי ההון העצמי נאמדים בכ-15 מיליארד שקל בשנה. לכן הנדל"ן הוא כתובת מצוינת להשקעת הון ולביזור מקורות. בעסקאות שנעשו לאחרונה יש השקעות של מוסדיים בחברות נדל"ן, לצד פעילות עצמאית שלהם במימון נדל"ן והשקעות בקרנות. הנדל"ן מספק גם ביזור וגם כתובת להשקעות הון משמעותיות". 

עוד הסביר, כי הנזילות הזו מעניקה ליזמים מרחב נשימה, אך מחייבת אותם לפעול בזהירות ולגוון את מקורות המימון. "איך מסבירים את האנומליה? זו עמידות של השוק. היו תקופות שבהן הנדל"ן הציג ביצועים פחות טובים וידע להתאושש מהן. כמו כל שוק כלכלי, גם לו יש מחזורים. העלייה בהיקף הנכסים של הציבור בשנתיים האחרונות מעידה שהכסף עשוי לחזור לשוק הנדל"ן, כפי שקרה בשנים 2020-2021. זה נותן מידה של אופטימיות, בין אם בנדל"ן מניב ובין אם ברכישת דירות. הנזילות מצד המוסדיים נותנת כלים, חמצן ואורך רוח לחברות יזמיות, אבל צריך לנהוג בתבונה, לגוון את מקורות ההון ולדאוג למקורות מימון לשלוש השנים הקרובות. לכן נכון לייצר גם שותפויות פיננסיות, שיאפשרו להותיר הון עצמי פנוי להשקעות נוספות".