הרגולטור התעורר, ובקרוב צמד המילים "חוות שרתים" כבר לא יסמל הצלחה מובטחת

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בחודשים האחרונים הפך הביטוי "חוות שרתים" לאחד הנפוצים ביותר בתקשורת הכלכלית, אם לא הנפוץ שבהם. ההצלחות של עזריאלי ומגה אור סימנו את הענף כמנוע הצמיחה המרכזי של ימינו, ופתאום כולם בעניין של הקמת חוות שרתים, כאשר מעגל העוסקים בתחום חורג הרבה מעבר לענפי הנדל"ן והאנרגיה וכולל למשל קמעונאים כמו איתן יוחננוף, ואפילו את הזמר עומר אדם.

לאחרונה הבינה גם המדינה שמשהו גדול קורה, והחלה לפעול להסדרת הענף. בכובע אחד, הממשלה פועלת כדי להגדיר חוות שרתים גדולות כ"תשתית לאומית" ולייצר עבורן מסלול תכנון מהיר בוות"ל. בכובע רגולטורי אחר, רשות החשמל מציבה חסמים ומתחילה לסגור את הדלת בפני יזמים שמנסים לתפוס מקום בתור. השבוע נודע כי בין הצעדים שמקדמת הרשות, מתוכננת גביית מיליונים מיזמים עבור עצם שמירת המקום בתור לרשת החשמל.

כלומר, מעתה ואילך הודעה על מזכר הבנות להקמת חווה היא נטולת משמעות אופרטיבית. התחייבות אמיתית לחיבור לחשמל תצריך קריטריונים של בשלות הפרויקט וכן תשלום שוטף עד לחיבור בפועל. במילים פשוטות: הממשלה מנסה לקצר את הדרך התכנונית, ורשות החשמל מוודאת שרק פרויקטים בשלב מתקדם יקבלו מקום בתור לחשמל.

הדיון שהתקיים אתמול (ג') בוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת כחלק מהליכי החקיקה בנושא העלה שיש קונצנזוס לגבי הצורך בחוות שרתים, אבל יו"ר הוועדה, ח"כ יצחק קרויזר מעוצמה יהודית, הבהיר כי החקיקה צפויה להגדיר סדרי עדיפויות לקידום פרויקט כמו מיקום גיאוגרפי והתאמתו לצרכים הלאומיים. וכך, מעבר לרף המינימום שקובע כי הכניסה למסלול המהיר מותנית בחווה בהספק של 50 מגה-וואט לפחות (שווה ערך לצריכת חשמל של כ-10,000 יח"ד), הקריטריונים המסתמנים מובילים לכך שפרויקט מסחרי שמיועד בעיקר ללקוח בינלאומי אינו שקול לפרויקט שמוצג כחיוני לביטחון, לאקדמיה, לממשלה או לתעשייה המקומית.

המספרים שעלו בדיון ממחישים את הפער בין הצורך הלאומי לבין הבום היזמי. מצד אחד, במטה הלאומי לבינה מלאכותית דיברו על יעד של כ-100 אלף GPU לצרכי מדינת ישראל, בהיקף צריכת חשמל של כ-300 מגה־ואט. מצד שני, בנוגה כבר מונחות בקשות חיבור לחוות שרתים בהיקף של כ-8,000 מגה-וואט לחוות שרתים. ע"פ משרד האנרגיה, חוות השרתים צפויות להעלות את קצב הגידול השנתי בביקוש לחשמל מכ-3% כיום לקצת יותר מ־5% בעשור הקרוב. כלומר, מבחינת המדינה, הבעיה אינה רק איך לאפשר חוות שרתים, הבעיה היא איך למנוע מגל הבקשות להפוך לתכנון אנרגטי שמנוהל בידי מי שתפס ראשון מקום בתור.

מעבר לשאלת החיבור, מתפתחת כאמור גם שאלת המחיר. זאת כאשר לצד התשלום המדובר עבור שמירת מקום ברשת החשמל, נשקלת גם הטלת מס ייעודי. באוצר אמנם מבהירים שאין כיום כוונה קונקרטית להטיל מס חדש, אבל עצם הדיון הספיק כדי לטלטל מניות אנרגיה ונדל"ן שנקשרו לחוות שרתים.

הדרך להפוך לעזריאלי הופכת קשה יותר

ונעבור לחברות עצמן: אם עד עכשיו השוק נטה לשאול מי נכנסה לתחום, כמה מגה-וואט מתוכננים ומי הוא השותף או הלקוח. השאלות צריכות להשתנות: האם הפרויקט עומד ברף המינימום שייקבע? האם הוא צפוי ליהנות ממסלול ות"ל? האם הוא נמצא באזור שהמדינה ורשות החשמל ירצו לתעדף? האם יש תוכנית מפורטת וזיקה לקרקע? האם קיימת בקשת חיבור ממשית ולא רק בדיקת ישימות? האם יש לקוח מחייב? ולא פחות חשוב, האם התוצרת של החווה משרתת גם צורך ישראלי או בעיקר ייצוא של כוח מחשוב?

נתחיל עם מגה אור, היות שאצלה סיפור הדאטה סנטרס כבר נכנס לדוחות, אם כי בעיקר דרך שווי ולא דרך תזרים שוטף. ברבעון הראשון של 2026 מגזר הדאטה סנטרס רשם הכנסות של כ-11.7 מיליון שקל בלבד, בעוד שכ-777 מיליון שקל מעליית הערך בנדל"ן להשקעה יוחסו לשלושה פרויקטים: בית שמש, פארק יואב ומודיעין. הפייפליין של החברה חריג בגודלו, עם NOI צפוי של כמיליארד שקל בשנה, שמתוכו כ-460 מיליון שקל מגובה בהסכמים חתומים (ככל הנראה עם גוגל, נביוס ואנבידיה).

ועם זאת, השאלות לגבי בשלות הפרויקטים הן אלה שיכתיבו את המשך הדרך, עבור מגה אור ועבור  הסקטור בכלל. כלומר, לאור הרגולציה המתגבשת (שניתן להעריך שתימשך מספר חודשים), השוק ירצה לראות האם קיימת תוכנית מפורטת ומאושרת עבור כל פרויקט ופרויקט, מהו סטטוס החיבור לרשת החשמל, האם שולמו מקדמות או דמי שמירת מקום, האם נחתמו הסכמים מחייבים עם לקוחות ומהו לוח הזמנים הצפוי להפעלה.

זאת אומרת שהדרך להיות עזריאלי הופכת קשה יותר. עזריאלי כבר נהנית מפירות התחום דרך Green Mountain, עם NOI שנתי של כ-449 מיליון שקל במהלך 2025, אבל הפעילות שלה מרוכזת באירופה, כך שזוהי רק דוגמה ליעד שאליו שואפות להגיע החברות שפועלות כרגע בארץ ונמצאות בשלבים מוקדמים יותר של התהליך.

מה נחשבת תשתית לאומית?

הרגולציה החדשה מדגישה שני דברים: הראשון הוא בשלות הפרויקט, שתאפשר לו בכלל להכנס לתור הארוך של בקשות החיבור שהגיעו לרשות החשמל, והשני הוא העמידה ברף ה-50 מגה-וואט, שעשויה להשפיע על אם ייכנס תחת ההגדרה של תשתית לאומית.
 
וכך, פרויקט של דוראל ואמפא באזור התעשייה הר-טוב, בהספק של כ-74 מגה-וואט על שטח של כ-27 דונם, יכול להיכנס למסלול מואץ, אבל עדיין נותרו שאלות  של היתרים, מימון, לקוחות, חיבור חשמל ולוח זמנים להפעלה. דליה-אשכול נמצאת עם פרויקט בהספק של לא פחות מ-130 מגה-וואט, במתחם תחנת הכוח אשכול, בשיתוף Serverfarm וקרן תש"י. חשוב להזכיר שקירבה לתחנת כוח קיימת עשויה לקצר תהליכים, להקל על החיבור לרשת ולהעניק ודאות תפעולית גבוהה יותר.

גם קיסטון מחזיקה בפרויקט עם יתרון דומה, היות וחוות השרתים התת-קרקעית והממוגנת שבבאר טוביה היא אמנם בהספק של כ-40 מגה-וואט, אבל היא יושבת בתוך תחנת הכח IPM. עוד קצת מתחת לרף נמצא הפרויקט בשוהם של נופר ובסר, עם הספק של כ-45 מגה-וואט על קרקע שנרכשה בכ-361 מיליון שקל. לפרויקט קיים אישור של חברת החשמל ונגה לחיבור בהיקף של 60MVA  לתחנת משנה ייעודית שתוקם עבורו. עוד בשוהם, יש את קמפוסMULTIDC , שבו מעורבת קבוצת קרדן-גבע, שמתוכנן כקמפוס של שלוש חוות שרתים בהספק כולל של כ-48 מגה-וואט, כאשר שלב ראשון של שתי חוות כבר נמצא בביצוע על ידי מנרב.

המהלכים של רמי לוי

בין הפרויקטים הקטנים יותר נמצא פרויקט של מבנה, יחד עם MedOne ו-Digital Realty, שמקדמות בפתח תקווה קמפוס של עד כ-18 מגה-וואט, עם שותפים מקצועיים, על כ-10 דונם, כשהעלות המוערכת של השלב הראשון היא כ-590 מיליון שקל. קרדן ישראל ורני צים פועלות גם דרך Serverz שבכפ"ס, עם הספק של 10-16 מגה-וואט ובהשקעה של מאות מיליוני שקלים.

ולהבדיל, ישראל קנדה ואנלייט חתמו על מזכר לבחינת חוות שרתים, אגירה וסולאר בנכסי ישראל קנדה . אמנם זהו חיבור הגיוני בין נדל"ן לאנרגיה, אבל הדרך ארוכה עד להתכנסות לנכס מסוים, הספק, חיבור, לקוח ולוח זמנים. רמי לוי נדל"ן בוחנת קרקעות בקריית גת ובנתניה, כשבנתניה פורסם על אישור עקרוני לכ-30 מגה-וואט, ובקריית גת מדובר בקרקע של כ-20 דונם הרשומה בספרים בכ-69 מיליון שקל, מבלי שיש שיח ציבורי על ההספק הצפוי. יוחננוף, שרכשו מגב-ים את פארק גב-ים יבנה בכ-400 מיליון שקל, על כ-65.5 דונם וכ-32 אלף מ"ר בנוי, מחזיקים בעיקר אופציה להסבה עתידית.

ולבסוף יש את שכבת הביצוע, כלומר החברות שבונות את חוות השרתים. אלמור הרחיבה עבודות בפרויקט חוות שרתים ממוגנת של 10 מגה-וואט לכ-224 מיליון שקל; אפקון מבצעת עבודות בפרויקט דומה בהיקף כולל של כ-63 מיליון שקל; אלקטרה מקימה בנתניה את חות השרתים "אלפא" של לוינשטין ו-NED, עם הספק של כ-16 מגה־ואט, בתמורה לכ-450 מיליון שקל; וכאמור, מנרב מבצעת את שלב ההקמה הראשון בקמפוס MULTIDC בשוהם בכ-165.5 מיליון שקל.

בסוף, הבהלה לחשמל והצורך בכח מיחשוב הם כח כלכלי (וגיאופוליטי) משמעותי עם השלכות עצומות על עתידן של מדינות ואזורים שלמים. אך עבור ציבור המשקיעים, המילה "חוות שרתים" לא צריכה לשמש בתור מילת קסם שפותחת דלתות, אלא כאירוע שצריך לבחון אותו. הדיון בנוגע להכנה לקריאה שניה ושלישית בתיקון לחוק הראה לנו שהחקיקה עוד תשתנה, היות והוועדה דרשה נתונים נוספים, בעיקר בהקשרי מיקום, כמות, צרכי החשמל, השימוש בתוצרי החוות, השפעות סביבתיות ותיאום עם הרשויות. וכך, דוחות הרבעון הקרוב יתנו לנו תמונה טובה יותר של מי באמת מתקרבת להפעלה ומי עדיין מחזיקה בעיקר בסיפור.