לא מספיק "לפתוח דלת": העליון שלח מסר למתווכים שמסתפקים ביצירת הקשר הראשוני

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

פסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט העליון מציף פעם נוספת את אחת הסוגיות הנפיצות בעולם התיווך: מיהו "הגורם היעיל" בעסקה, ומתי מתווך זכאי לדמי תיווך גם אם לא ליווה את העסקה עד לחתימתה. זאת כאשר בימים אלה ממש מתבררת בבית משפט השלום בתל אביב תביעה שהגישה מתווכת נגד רשת בתי קפה טרנדית בעלת מספר סניפים באזור המרכז, באותה סוגיה ממש.

שני ההליכים ממחישים את אותו קו גבול משפטי שחוזר שוב ושוב בסכסוכי תיווך: לא די בכך שהמתווך הציג נכס, יצר קשר ראשוני או היה מעורב בשלב מוקדם. כדי לזכות בדמי תיווך עליו להראות כי פעילותו הייתה חוליה מהותית ואפקטיבית בשרשרת שהובילה לעסקה הסופית. ככל שהקשר בין פעילותו לבין ההתקשרות בפועל מתרופף, כך גדל הסיכון שבית המשפט יקבע כי הוא לא היה "הגורם היעיל".

את הערעור שנדון בעליון הגישו המתווכים ג'ודי גרנית ושלמה שרעבי, לאחר שבית המשפט המחוזי בתל אביב דחה תביעה על סך 9 מיליון שקלים שהגישו נגד קבוצת גבאי , בגין עסקה גדולה לרכישת קרקע בשכונת כפר שלם בדרום תל אביב, שבה היתה הקבוצה מעורבת לפני קרוב לעשור.

תחילת הפרשה באוגוסט 2015, אז פנו גרנית ושרעבי לבעלי הקבוצה אלי גבאי בהצעה לרכישת מגרש בן כ-45 דונם בכפר שלם, שהיה בבעלות האחים קרייתי. בדצמבר של אותה שנה נחתם בין הצדדים הסכם תיווך, ובהמשך התקיימו מספר פגישות נוספות, אך המגעים הופסקו בשלב מוקדם, לאחר שהאחים קרייתי החליטו שלא להמשיך במשא ומתן מול קבוצת גבאי . לפי המתואר בפסק הדין הרקע להפסקת המגעים היה חששם של בעלי הקרקע מאיתנותה הכלכלית של קבוצת גבאי, בעקבות פרסומים באותה עת על כוונת אזורים לחלט ערבויות בסך 20 מיליון שקל שהעמידה גבאי בעסקת קרקע אחרת (יצוין כי בסופו של דבר המחלוקות בין אזורים לגבאי יושבו, ואותן ערבויות מעולם לא חולטו, נ"ב). עם הפסקת המשא ומתן, חדלה גם פעילות המתווכים בנושא.

העליון הותיר על כנה את הקביעה שלפיה עצם פתיחת הדלת או יצירת קשר ראשוני בין צדדים אינה מספיקה לצורך קבלת דמי תיווך, אם לא הוכח כי אותה פעילות הייתה הגורם היעיל שהוביל להתקשרות בפועל. במקרה זה נקבע כי המשא ומתן הראשון לא הבשיל לתרומה ממשית לעסקה הסופית, בעוד שהמשא ומתן המאוחר היה עצמאי, שונה ומהותי. בהתאם לכך נקבע גם כי לא הייתה חובה על קבוצת גבאי לעדכן את המתווכים על חידוש המגעים.

כחצי שנה לאחר מכן, החלו להתרקם מגעים חדשים, והפעם בין האחים קרייתי לבין חברת אזורים, שבהמשך צירפה גם את קבוצת גבאי לעסקה. בסופו של דבר נחתם הסכם מכר משותף בין האחים קרייתי לבין אזורים וקבוצת גבאי. בעקבות חתימת העסקה דרשו המתווכים מקבוצת גבאי דמי תיווך בסך 9 מיליון שקל. משדרישתם נדחתה, הם הגישו תביעה לבית המשפט המחוזי בתל אביב.

"לא הוכח דמיון בין העסקה שקידמו המתווכים לזו שנחתמה"

באפריל 2024 דחה השופט יונה אטדגי את התביעה, לאחר שקבע כי גרנית ושרעבי לא היו "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות בעסקה הסופית. בנוסף חויבו השניים לשלם לקבוצת גבאי שכר טרחת עורך דין והוצאות משפט בסך כולל של 50 אלף שקל. במסגרת פסק הדין נקבע כי המשא ומתן שנערך בתיווך המערערים היה קצר, ראשוני, והופסק מבלי שסוכמו עקרונות ממשיים שיכלו להוביל לעסקת מכר. עוד נקבע כי לא הוכח דמיון מספק בין העסקה שהמתווכים ניסו לקדם לבין העסקה שנחתמה בסופו של דבר.

עוד קבע בית המשפט המחוזי כי המשא ומתן השני, שהוביל לחתימת ההסכם, החל ביוזמת אזורים ובעלי הקרקע, ללא מעורבות המתווכים וללא קבוצת גבאי . עוד נקבע כי קבוצת גבאי צורפה לעסקה בשלב מאוחר יותר לבקשת אזורים, בין היתר בשל ניסיון קודם שלה בפרויקט סמוך ובטיפול בפינוי פולשים - תנאי שהיה חיוני למימוש העסקה. לעומת המשא ומתן הראשון, שנפסק במהירות, המשא ומתן השני נמשך כשנה וחצי והיה אינטנסיבי. על פסק הדין הוגש כאמור ערעור לבית המשפט העליון.

מימין: עוה"ד אורן מאור, טליה ברזאני וענת מורג (גדי סיארה ובן ניקסון)

הרכב השופטים, שכלל את הנשיא יצחק עמית, המשנה לנשיא נועם סולברג והשופט חאלד כבוב, דחה את הערעור ואימץ את ממצאי המחוזי. בפסק דינו של כבוב נקבע כי לאחר עיון בחומר ושמיעת טיעוני הצדדים, "אין מקום לדחות את הממצאים העובדתיים שנקבעו בפסק הדין", וכי "אלה תומכים במסקנה המשפטית ואין בה טעות שבחוק".

בכך הותיר העליון על כנה את הקביעה שלפיה עצם פתיחת הדלת או יצירת קשר ראשוני בין צדדים אינה מספיקה לצורך קבלת דמי תיווך, אם לא הוכח כי אותה פעילות הייתה הגורם היעיל שהוביל להתקשרות בפועל. במקרה זה נקבע כי המשא ומתן הראשון לא הבשיל לתרומה ממשית לעסקה הסופית, בעוד שהמשא ומתן המאוחר היה עצמאי, שונה ומהותי. בהתאם לכך נקבע גם כי לא הייתה חובה על קבוצת גבאי לעדכן את המתווכים על חידוש המגעים.

את קבוצת גבאי ייצגו עורכי הדין אורן מאור וענת מורג-מיכאלי ממשרד נשיץ ברנדס אמיר , שמסרו כי " "פסק הדין מעניק לראשונה מסגרת ברורה יותר להתמודדות עם מצבים מורכבים של זכאות לדמי תיווך בעסקאות מקרקעין ומחדד את גבולות חובת תום הלב בהסכמי תיווך. הוא מבהיר כי אין לראות בכל חידוש מגעים משום המשך אוטומטי של העסקה המקורית, ומחזק את ההבחנה בין היכרות ראשונית עם עסקה לבין תרומה ממשית להתגבשותה".

המתווכת לא דאגה להחתים את הצדדים על חוזה

סוגיית "הגורם היעיל" עומדת גם במרכזה של תביעה אחרת שהוגשה לאחרונה לבית משפט השלום בתל אביב, הפעם סביב עסקת שכירות מסחרית. במקרה זה הגישה מתווכת תביעה נגד רשת בתי קפה ונגד בעליה, בטענה כי הייתה הגורם שהביא לאיתור נכס עבור פתיחת סניף חדש של הרשת בצפון תל אביב, אך לאחר השלמת העסקה לא שולמו לה דמי תיווך.

המתווכת טוענת כי מאחר שהכירה את הצדדים באופן אישי וראתה בהם חברים, לא דאגה להחתים אותם מראש על הסכם תיווך בלעדי ומסודר. לדבריה, היא סברה כי אין צורך "לעבוד על חוזים" בין חברים הסומכים זה על זה, ורק לאחר שהעסקה יצאה לפועל הבינה כי נותרה מחוץ לתמונה.

המתווכת טוענת כי מאחר שהכירה את הצדדים באופן אישי וראתה בהם חברים, לא דאגה להחתים אותם מראש על הסכם תיווך בלעדי ומסודר. לדבריה, היא סברה כי אין צורך "לעבוד על חוזים" בין חברים הסומכים זה על זה, ורק לאחר שהעסקה יצאה לפועל הבינה כי נותרה מחוץ לתמונה. בכתב ההגנה שהגישו בעלי הרשת הם טוענים כי התובעת אכן העבירה את פרטיו של בעל הרשת לבעל הנכס, אך מעבר לכך לא יצרה קשר נוסף עם הצדדים ולא ליוותה את העסקה. עוד נטען כי באותה עת כלל לא החזיקה ברישיון תיווך, אלא עבדה כמוכרת בחנות סמוכה לנכס המדובר

מנגד, בכתב ההגנה שהגישו בעלי הרשת הם דוחים את הטענות מכל וכל. לטענת הנתבעים, התובעת הגישה את התביעה "מתוך רצון לבצע כסף ומחשבה מוטעית כי היא מצאה טרף קל". עוד נטען כי התובעת לא צירפה אסמכתאות להוכחת טענותיה, לרבות היותה מתווכת, היותה גורם יעיל בעסקה או קיומה של הזמנה בכתב לשירותי תיווך.

לטענת בעלי הרשת, במהלך מרץ 2024 אכן שלחה המתווכת הודעה שבה ציינה כי העבירה את פרטיו של בעל הרשת לבעל הנכס, אך מעבר לכך לא יצרה קשר נוסף עם הצדדים ולא ליוותה את העסקה. עוד נטען כי באותה עת כלל לא החזיקה ברישיון תיווך, אלא עבדה כמוכרת בחנות סמוכה לנכס המדובר.

ההליך הגיע לקדם דיון בפני הרשמת הבכירה הלנה בורוכוביץ' ליטוין. הצדדים הופנו לנסות להגיע להסכמות מחוץ לכותלי בית המשפט, אך המגעים לא הבשילו לפשרה. בעקבות זאת נקבע כי התיק יעבור לשלב שמיעת הראיות, שבו צפויים הצדדים להציג הקלטות, התכתבויות ועדויות הנוגעות לעסקה. מועד הדיון המקורי נקבע לחודש מרץ ובוטל בעקבות מבצע "שאגת הארי", וצפוי להתקיים במהלך חודש יולי.

עו"ד טליה ברזאני המייצגת את התובעת מסרה כי "הסיפור הזה ממחיש שוב עד כמה עולם התיווך נשען על אמון - ועד כמה אמון בלבד לא מספיק. גם כשמתווך הוא 'חבר', וגם כשהתרומה שלו לעסקה ברורה ומוכרת לכל הצדדים, יש מי שינסה להתחמק ברגע האמת. המקרה הזה מדגיש את החשיבות של עבודה מסודרת, אבל גם את חובתם של צדדים שנהנו מפרי עבודתו של מתווך לשלם את המגיע לו. בית המשפט הוא לא המקום שאליו צריך להגיע, אבל לפעמים זו הדרך היחידה להבטיח צדק".