"בלי התחרות והמימון החוץ-בנקאי, שוק הנדל"ן היה נעצר לגמרי"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

במשך יותר מעשור נחשב יעקב סיסו לאחד האנשים המשפיעים ביותר מאחורי הקלעים של ענף הנדל"ן הישראלי. מי שהיה מבכירי בנק טפחות, משנה למנכ"ל בנק ירושלים וממייסדי יסודות, הגוף החוץ-בנקאי שהוביל את כניסת המימון החוץ-בנקאי לליווי בנייה למגורים, מסתכל היום על השוק ומזהה שילוב נדיר של תחרות אגרסיבית, שחיקת מרווחים, ירידה בשיווקי הקרקע ובלימה בביקושים. בריאיון לפודקאסט "רכבת ההשקעות" הוא מסביר כיצד נולד ענף המימון החוץ-בנקאי, מדוע לדעתו התחרות הגיעה לרמות מסוכנות, ולמה למרות הקשיים הוא עדיין לא רואה תרחיש של קריסת מחירי הדיור.

לצפייה: 

להאזנה: 

סיסו החל את דרכו בבנק טפחות בסוף שנות ה-80, בהמשך כיהן כמשנה למנכ"ל בנק ירושלים, כממלא מקום מנכ"ל אזורים וכיו"ר דנקנר השקעות. אלא שאת חותמו הגדול בענף השאיר דווקא בתחום המימון. לדבריו, הרעיון להקים גוף מימון חוץ-בנקאי נולד לאחר שנחשף למגבלות המערכת הבנקאית. בתחילה הקים קרן שהתמקדה בהשלמות הון, אך במהרה הבין שהמודל אינו יעיל.

"לקח לי תשעה חודשים לעשות סגירה פיננסית לפרויקט ראשון. אמרתי לעצמי שזה לא הגיוני. משהו במערכת לא עובד", הוא מספר.

יחד עם אסתי פרידמן ודוד ברוך הקים את יסודות, שהפכה לחלוצה בתחום הליווי הפיננסי החוץ-בנקאי. "אמרנו שלא נעשה רק השלמות הון אלא ליווי מלא. נביא את הכסף, נביא את הערבויות ונייצר אלטרנטיבה אמיתית לבנקים". לדבריו, המהלך שינה את כללי המשחק. במקום הליכי חיתום ארוכים שנמשכו חודשים, יסודות החלה לתת הצעות מימון ראשוניות על בסיס מצגים ותוכנית עסקית, מה שאפשר ליזמים לבצע מכרזי מימון אמיתיים ולהשוות בין הצעות. "השוק היה כמעט דואופול. שני בנקים גדולים שלטו בו. פתאום נוצרה תחרות". 

אם בעבר יזמים התקשו למצוא מקורות מימון, כיום המצב הפוך לחלוטין. לדבריו של סיסו, כמות הכסף הזמינה בשוק גדולה מאי פעם. "היום אין מצב שלקוח לא מקבל הצעה לליווי. הוא יקבל הצעה, ובמחיר שהוא ירצה", הוא אומר. לדבריו, התחרות הפכה כה חריפה עד שגם עסקאות שבעבר היו נחשבות מסוכנות מקבלות מימון בתנאים אגרסיביים במיוחד.

"יש מספיק שחקנים בשוק, וחלקם לא מקצועיים. אני רואה גופים שקמו עם שניים או שלושה עובדים ומנסים לנהל פרויקטים בסדרי גודל שאנחנו מנהלים. זה לא יכול להחזיק מים". הוא מצביע על שחיקה דרמטית במחירי האשראי. "לפני כמה שנים השלמת הון הייתה פריים פלוס 13%. היום יש כאלה שנותנים פריים פלוס אחוז". 

אחת התופעות שמטרידות אותו במיוחד היא השימוש הגובר ב"דמי ייזום" כתחליף להון עצמי. "אתה עושה את החשבון האמיתי ומגלה שהיזם לא מביא בכלל הון עצמי. הכול על הנייר", הוא אומר. לדבריו, כל עוד המחירים ממשיכים לעלות, המודל נראה תקין. אך כאשר המכירות מאטות או שהמחירים אינם עומדים בתחזיות, הבעיה נחשפת. "אם הפרויקט היה אמור להרוויח 20% ובסוף מרוויח 15%, כל דמי הייזום נעלמים. ואז מתברר שבעצם לא הייתה כרית ביטחון". 

למרות הכותרות הכלליות על האטה, סיסו מדגיש שהשוק הישראלי אינו מתנהג כמקשה אחת. "השוק היום מאוד סנטימנטלי. אי אפשר לדבר על תל אביב, ירושלים, באר שבע וקצרין כאילו הן אותו מקום", הוא אומר. הוא מצביע על פערים קיצוניים: בעוד שבקצרין נמכרו כ-700 דירות בפרויקט ענק ובבית שאן נמכרות דירות בקצב מפתיע, בבאר שבע המכירות תקועות. "אתה רואה שני פרויקטים בתל אביב במרחק מאה מטר אחד מהשני. אחד נמכר ב-70 אלף שקל למ"ר והשני לא נמכר גם ב-60 אלף שקל למ"ר". 

אחת הערים שמדאיגות אותו במיוחד היא ירושלים. מצד אחד, העירייה מקדמת התחדשות עירונית בקצב גבוה, ומצד שני הוא מזהה פער בין היצע עתידי עצום לבין כוח הקנייה המקומי. "רוב המפרנסים בירושלים נמצאים בעשירונים הנמוכים. הם לא יכולים לקנות דירות ב-40 ו-50 אלף שקל למ"ר", הוא אומר. גם התלות בתושבי חוץ, לדבריו, אינה הפתרון. "עושים לזה הייפ גדול, אבל אין מספיק תושבי חוץ שיכולים להחזיק את השוק". 

לצד ההאטה במכירות, סיסו מצביע על מגמה נוספת: הירידה החדה בשיווקי הקרקע של רשות מקרקעי ישראל . לדבריו, בחמשת החודשים הראשונים של 2025 נסגרו בהצלחה מכרזים לכ-7,000 יחידות דיור בלבד, לעומת כ-13 אלף בתקופה המקבילה אשתקד. "אלה מספרים שלא ראינו שנים. גם מבחינת ההכנסות למדינה מדובר בירידה דרמטית", הוא אומר.

למרות כל האתגרים, סיסו סבור שמי שמצפה להתרסקות מחירים צפוי להתאכזב. "יכולה להיות ירידה קלה או סטגנציה, אבל אני לא רואה את הגורמים שיובילו לקריסת מחירים", הוא אומר. הסיבה המרכזית, לדבריו, היא עלויות הבנייה והקרקע. "היזם לא יכול למכור מתחת לעלות לאורך זמן. אם הפרויקט לא רווחי, הוא פשוט לא יתחיל אותו". 

הוא מעריך כי דווקא פרויקטים רבים של התחדשות עירונית יידחו או יוקפאו, מה שיקטין את ההיצע העתידי ויבלום ירידות מחירים משמעותיות.

ובינתיים, בעוד השוק ממשיך לחפש כיוון, סיסו משוכנע שהמבחן האמיתי עוד לפנינו. "השוק יעבור ניקוי", הוא מסכם. "לא כל המממנים שנמצאים היום יישארו כאן. בשנים הקרובות נראה מי באמת יודע לנהל סיכונים ומי פשוט נהנה מהכסף הזול שהיה בשוק".