עיריית ת"א הוגבלה בגביית היטל בשל שינוי שימושים בנכסים לשימור: "רק בהוצאת היתר"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

למעלה משנה לאחר שקבע כי אין לדחות באופן גורף את דרישות תשלום היטל ההשבחה שהשיתה הוועדה המקומית תל אביב-יפו בגין תוכנית השימור העירונית, ובכך קיבל את הערעור שזו הגישה על החלטת ועדת הערר בנושא, פרסם ביום חמישי האחרון שופט בית המשפט המחוזי גלעד הס פסק דין משלים באותו עניין, ולפיו במקרה שבו קיים תמריץ שימור המאפשר את הרחבת השימושים בנכס, על הוועדה המקומית לגבות בגינו היטל השבחה רק בעת הוצאת ההיתר, ולא בגין אישור תוכנית השימור בלבד.

פסק דינו המשלים של הס בא לאחר שבעקבות פסק הדין המקורי, מחודש מרץ 25', הגישה הוועדה המקומית תל אביב בקשה למתן הכרעה בשאלה מהו המועד הקובע לבחינת ההשבחה שיוצרת תוכנית השימור, כאשר זו מעניקה תמריץ המאפשר את הרחבת טווח השימושים המותר במבנה לשימור.

ראשית דן השופט הס במסגרת החלטתו, האם תמריץ הרחבת השימושים יכול להוות מקור לחיוב בהיטל השבחה , וקבע כי אכן – מדובר בצעד אשר בגינו ניתן לחייב בהיטל השבחה.

לגבי שאלת המועד הקובע כתב השופט כי באופן עקרוני, "המועד הקובע לחישוב היטל ההשבחה הינו יום אישור האקט התכנוני המשביח, כאשר במקרה שלפניי זהו מועד אישור תכנית השימור". ואולם, למרות אמירה זו סייג השופט וכתב כי מאחר שהתמריץ המדובר המאפשר שינוי ייעוד אינו מהווה זכות קנויה של בעל הנכס, אלא זכות מותנית, הרי שיש בעייתיות בגביית היטל כבר בעת אישור התוכנית. "האם המסקנה כי הרחבת השימושים אינה זכות מוקנית של בעל המקרקעין אלא זכות שהינה זכות מותנת, יש בה על מנת לשנות את המועד הקובע כפי שנקבע בתוספת השלישית ולדחותו למועד המימוש בהיתר הבניה?", שאל הס.

כאן דן השופט בשאתה האם הזכויות לשינוי שימוש שמעניקה תוכנית השימור של תל אביב הן זכויות "מעין-מוקנות" כפי שהוגדרו בפס"ד אליק רון, וקבע כי המצב במקרה זה רחוק מכך, שכן הדבר נתון לחוות דעתה של הוועדה המקומית, ואף כרוך בהליך התנגדויות: "לא רק שאין גשר ברזל לקבלת זכויות אלו, אלא שבקושי יש גשר חבלים מתנדנד, כאשר לשם הגעה לגדה השנייה קיימת חובה לחצות את אישור יחידת השימור, את שיקול דעת הוועדה המקומית וכן הליך של שמיעת התנגדויות בהתאם לסעיף 149 לחוק התכנון והבניה".

לפיכך קבע הס כי "במקרים שבהם הדין מאפשר פרשנות הרואה במועד אישור הבקשה להיתר כמועד הקובע, הן לצורך תחשיב היטל ההשבחה והן לצורך החיוב בהיטל ההשבחה, יש להעדיף פרשנות זו". עוד לדבריו, "כל ניסיון להערכה ולגביית היטל השבחה למועד אישור התוכנית הינו בגדר ניחוש מושכל לכל היותר, ויש אשר אף יגידו ניחוש סתם".

לעומת זאת לדבריו, "בעת אישור הבקשה להיתר לשימוש אחר, הקשיים הללו אינם קיימים עוד, אנו נמצאים במקום של וודאות. כך, אנו יודעים: מה השימוש המבוקש, מה שווי השימוש המבוקש, האם יחידת השימור אישרה את השימוש והאם החלטת הוועדה המקומית תומכת בכך. מכאן ברור, כי במועד אישור הבקשה להיתר ניתן לחשב את היטל ההשבחה ברמת וודאות גבוהה".

בשל היותה של הפסיקה עקרונית ורוחבית, לא ניתן צו להוצאות.

את הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב-יפו ייצגו עו״ד אירית יומטוב והראל וינטרוב ממשרד שפיגלמן קורן זמיר ושות׳. את בנק מרכנתיל דיסקונט שהיה צד להליך, ייצגו עורכי הדין ענר חפץ ואביה סקלסקי ממשרד ארנון, תדמור-לוי. את חברת נוף אלנבי, גם היא צד להליך, ייצגו עורכי הדין עפר טויסטר ועידן בן-עמי.