רווחית ומחוספסת: האם השכונה שבה המחירים זינקו בעשור החולף עדיין מעניינת להשקעה?

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בכל שבוע מרכז הנדל"ן  מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר   מדלן  . תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: יפו ד', תל אביב יפו. 

שכונת יפו ד' היא אחת השכונות הדרומיות ביותר בתל אביב-יפו. היא תחומה ממזרח על ידי חולון, נתיבי איילון ומחלף וולפסון, מצפון גובלת ביפו א' (דקר), ממערב ביפו ג', ומדרום בעיר בת ים. מחירי הדירות בשכונה נחשבים לנמוכים במיוחד ביחס לאזורים אחרים ביפו. מדובר בשכונה בעלת מאפיינים סוציו-אקונומיים נמוכים, כאשר חלק ניכר מהתושבים הם עולים חדשים, וכ-30% מהם מקבלים תמיכה כלשהי משירותי הרווחה.

מאז 2017 מקודמים בשכונה כמה פרויקטים משמעותיים של פינוי-בינוי, הכוללים הריסה והקמה מחדש של מאות יחידות דיור. במסגרת פרויקטים אלו מתוכננת הקמה של מספר מגדלים. למעשה עברה השכונה בעשור האחרון שינוי דרמטי: משכונת שיכון מוזנחת משנות ה-50–60 - עם בנייני רכבת צפופים, תשתיות מיושנות ומעמד סוציו-אקונומי נמוך - לאזור מתחדש שמושך משפחות צעירות ומשקיעים מקומיים למרות עליות המחירים של השנים האחרונות.

רשת הדרכים ביפו ד' היא בצפיפות בינונית, מה שלא מאפשר פיזור מיטבי של התנועה, אך השכונה צמודה לצירי תנועה עירוניים ראשיים כמו שדרות ירושלים וציר שלבים, וכן למחלף וולפסון בנתיבי איילון. שירות האוטובוסים בשכונה טוב, וכולל מספר קווים מרכזיים בתדירות גבוהה למוקדי תעסוקה ולאוניברסיטת תל אביב. בנוסף, בצמוד לשכונה ישנה תחנת הקו האדום של הרכבת הקלה, ותחנת רכבת ישראל 'חולון - וולפסון'.

לפני עשור יפו ד' סבלה מתדמית של אזור מוחלש בדרום העיר - שכונה צפופה עם מעט שטחי ציבור ובניינים בני 3–4 קומות. כיום היא מתחדשת בהדרגה: פרויקטים חדשים רבים משפרים את התדמית, קרבה לצירי תחבורה מרכזיים מושכת משפרי דיור, ורוב הדירות עדיין ותיקות - מה שיוצר הזדמנות כניסה במחירים נוחים יחסית לשאר יפו.

על אף שביחס ל-2015 חלה עליית מחירים של עשרות אחוזים בשכונה, בין 2024 ל-2025 נרשמה בשכונה עליה של כ-1.5% במחיר דירה, לצד ירידה של כ-32% בכמות העסקאות בין התקופות. מדובר בעלייה די דומה לזה שהתרחשה בכלל תל אביב-יפו באותה תקופה - 1%. 

בהסתכלות גסה על הנתונים, הפערים בין כלל תל אביב-יפו לבין שכונת יפו ד’ משמעותיים מאוד - בעיקר בדירות החדשות. בדירות 3 חדרים חדשות המחיר בתל אביב עומד על כ־4.6-4.7 מיליון שקל לעומת כ-2.3 מיליון ביפו ד’, כלומר פער של כ-50% לטובת תל אביב. בדירות 4 חדרים הפער מצטמצם מעט אך עדיין גבוה, סביב 40%-45% (כ־5.9-6 מיליון מול כ-3.3-3.4 מיליון). בדירות גדולות יותר של 5 חדרים הפער שוב מתרחב ומגיע לכ-55%–60%, כאשר בתל אביב המחיר הממוצע נע סביב 8.4 מיליון שקל לעומת כ־3.5 מיליון ביפו ד’.

גם בשוק היד השנייה ניכרת מגמה דומה, אם כי עם פערים מתונים יותר. בדירות 3 חדרים יד שנייה בתל אביב המחיר סביב 3.29 מיליון שקל, לעומת כ-1.93 מיליון ביפו ד’ -פער של כ־40%-45%. לגבי דירות גדולות יותר אין נתונים מלאים להשוואה. בסך הכול, יפו ד’ מציגה רמת מחירים נמוכה בעשרות אחוזים ביחס לממוצע העירוני, במיוחד בדירות החדשות, שם הפערים גדלים ככל שעולים בגודל הדירה.

כרטיס ביקור - תל אביב-יפו

מיקום: מרכז גוש דן, דרומית לרמת השרון והרצליה, מערבית לכביש 4, בני ברק, רמת גן, וגבעתיים, צפונית לבת ים, חולון ופארק אריאל שרון.

תושבים (2024): 496,881

גידול אוכלוסייה (2024): 0%, ריבוי טבעי 1,969, מאזן הגירה פנימית 782-, מאזן הגירה בינלאומי 1,503-

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 8 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: 2024 - 5,494 עסקאות, 2025 - 2,573 עסקאות (*עסקאות חלקיות בלבד מהרבעון האחרון של שנת 2025)

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-1% בין שנת 2024 לבין שנת 2025 לפי מחיר ממוצע לדירה, עליה של כ-1% במחיר הממוצע למ"ר, ירידה של כ-53% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• הגוש הגדול (נופי ים ול' החדשה) - כ-3,000 דירות

• שרונה - כ-860 דירות, 350 אלף מ"ר תעסוקה, 25 אלף מ"ר מסחר, וכ-800 חדרי מלון

• מכבי יפו - כ-1,500 יח"ד

• חסן עראפה - מתחם משרדים, מלונאות ומגורים חדש במרכז העיר, סמוך לקווי רכבת קלה, עם 14 מגדלים מסביב לפארק מרכזי.

• אשכול (שדה דב) - כ-5,000 דירות, מסחר ותעסוקה

• צפון מערב קרית שלום - כ-650 דירות

• תע"ש השלום - הקמת שכונת מגורים חדשה עם כ-1,200 דירות במקום מפעל הנשק שהתפנה.

מוקדי התחדשות עירונית : 

• הצפון החדש סביבת כיכר המדינה (278 פרויקטים)

• הצפון הישן החלק הצפוני (278 פרויקטים)

• הצפון החדש החלק הדרומי (228 פרויקטים)

• הצפון החדש החלק הצפוני (219 פרויקטים)

• לב תל אביב (216 פרויקטים)

• הצפון הישן החלק המרכזי (207 פרויקטים)

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• שדה דב מרכז וצפון - רובע ענק על שטח שדה התעופה הצבאי/אזרחי שפונה. כ-12,000 דירות, אלפי חדרי מלון, שטחי מסחר ותעסוקה, מבני ציבור, ופארק ענק לאורך החוף. 

• נופי ים צפון - שכונה חדשה צפונית לשכונת נופי ים. תכנית מאושרת בשטח השכונה אפשרה כ-400 יח"ד, אך לא מומשה, ומאחר ומגבלות הגובה של שדה דב הוסרו, מבוצע תכנון מחדש שצפוי לצופף את הבנייה ולהוסיף אלפי דירות. 

• רובע צפון מערב (מתחם 3700) - שטח ענק בצפון מערב העיר בין קו החוף לדרך נמיר שנמצא בתכנון, במסגרתו מקודמים חמישה מתחמים נפרדים שיכללו כ-12,000 דירות בסך הכל. 

• דרום גלילות - שטח מצפון לרמת אביב ג' שמתוכנן במסגרת תמל/3007 שרוב שטחה ברמת השרון. השטח בגבול תל אביב צפוי לכלול אלפי דירות.

• נווה שרת מזרח - אזור של פרדסים בצפון מזרח העיר שמיועד לפיתוח כשכונה מעורבת שימושים עם כ-50% מגורים ו-50% תעסוקה ומבני ציבור.

• מרחב מנשייה - פיתוח שכונה חדשה דרום-מערבית לנווה צדק עם כ-640 דירות, כ-750 חדרי מלון, מוסדות ציבור ופארקים.

• דרום פלורנטין, נגה, גבעת הרצל - אזורי המלאכה הותיקים בדרום העיר צפויים לעבור שדרוג הדרגתי לאזור עירוני מעורב עם אלפי דירות, מסחר, ותעסוקה.

• נס לגויים - שכונת מגורים חדשה על שטח ריק ברובו, שתכלול כ-1,650 דירות, 400 חדרי מלון, וכ-70 אלף מ"ר למסחר ותעסוקה.

• מע"ר בן צבי - הקמת אזור תעסוקה מטרופוליני חדש על שטחים פתוחים ברובם בין נתיבי איילון, דרך בן צבי ורחוב תל גיבורים. באזור מתוכנן מסוף תחבורה ציבורית ראשי שיחליף חלק מהפעילות בתחנה המרכזית החדשה, ויכלול תחנות מטרו, רכבת ורכבת קלה.

• דופן מזרחית של איילון - לאחר שהתפתחות המע"ר החדש במערב האיילון כמעט הושלמה, ועם התקדמות משמעותית בפיתוח אזור התעסוקה בצרון, צפויה התפתחות המע"ר לעבור לצפון הדופן המזרחית של נתיבי איילון בין דרך השלום לרחוב ערבי נחל, עם תוספת צפויה של אלפי דירות ושטחי מסחר ותעסוקה נרחבים.

• מתחם הורודצקי - פינוי מתקן בטחוני במזרח העיר, הקמת שכונה עם כ-800 דירות.

• הארגזים צפון - פינוי בנייה בלתי מוסדרת, הקמת כ-1,870 דירות ב-7 מגדלים בני 22-33 קומות ובנייה מרקמית.

• התחדשות עירונית - ברחבי העיר צפויה התחדשות עירונית משמעותית, שתהיה נקודתית ברובה בלב העיר והצפון הישן והחדש, ובאזורים עם מבני שיכון רבים צפוי פינוי-בינוי, בין היתר בדרום יפו, נווה עופר, יד אליהו וכפר שלם.

• מתחם לודוויפול - פינוי מתחם מגורים ותיק בדרום העיר שמוקף בכבישים מהירים, והקמת מתחם תעסוקה חדש

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

תמא 38/1 (חיזוק ותוספת) - 74 פרויקטים שקיבלו היתר 

תמא 38/2 (הריסה ובנייה) - 204 פרויקטים שקיבלו היתר 

בניה חדשה - 37 פרויקטים שקיבלו היתר

פינוי בינוי - 7 פרויקטים שקיבלו היתר

מחיר למשתכן - 1 פרויקט שקיבל היתר 

שימור - 8 פרויקטים שקיבלו היתר 

הריסה שלא מכוח תמ"א -  13 פרויקטים שקיבלו היתר

כרטיס ביקור - יפו ד' 

מיקום: דרום העיר, דרומית לשכונת דקר, מערבית לחולון ונתיבי איילון, מזרחית לשכונות נוה גולן ויפו ג, וצפונית לבת ים.

מספר תושבים (2023, נתוני למ"ס מעובדים): 6,466

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 16,000

מספר דירות (2025, נתוני למ"ס מעובדים): 2,548 

מספר דירות צפוי (2040, הערכה): 6,500

מדד חברתי-כלכלי (2021): 3 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: טובה - רשת הדרכים בשכונה בצפיפות בינונית, מה שלא מאפשר פיזור מיטבי של התנועה, אך השכונה צמודה לצירי תנועה עירוניים ראשיים כמו שדרות ירושלים וציר שלבים, וכן למחלף וולפסון בנתיבי איילון.

רמת נגישות תחב"צ: טובה - שירות האוטובוסים בשכונה טוב, וכולל מספר קווים מרכזיים בתדירות גבוהה למוקדי תעסוקה ולאוניברסיטת תל אביב. בנוסף, בצמוד לשכונה ישנה תחנת הקו האדום של הרכבת הקלה, ותחנת רכבת ישראל 'חולון - וולפסון'.

רמת נגישות שבילי אופניים: ברחובות שמקיפים את השכונה ישנם שבילי אופניים שמתחברים לרשת השבילים העירונית הענפה של תל אביב, ומאפשרים רכיבה רציפה ובטוחה למגוון רחב של יעדים בעיר.

סקירת השוק 

שינוי מחירים (2024 לעומת 2025): עליה של כ-1.5% במחיר דירה. ירידה של כ-32% בכמות העסקאות בין התקופות. 

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 15 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה

אקרו - פינוי בינוי

מרחבים יזמות ובנייה בע"מ - 2 פרויקטי תמ״א 38 חיזוק ותוספת

נאות הצמרת בניה וייזום בע"מ - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ - 2 פרויקטי תמ״א 38 חיזוק ותוספת

קבוצת אטריום - 2 פרויקטי תמ״א 38 חיזוק ותוספת

בתכנון

ARK GROUP - ארק גרופ - תמ״א 38 הריסה ובניה

גרופית הנדסה בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

הצמח צדק יפו בע"מ - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

יובלי תל אביב ניהול השקעות וייזום (ר.ע.מ.ד) בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

מרחבים יזמות ובנייה בע"מ - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

נאות הצמרת בניה וייזום בע"מ - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

סוקולוב - אבא הילל בע"מ - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ - תמ״א 38 חיזוק ותוספת, 2 פרויקטי תמ״א 38 הריסה ובניה

צ.פ חברה לבניין בע"מ - 3 פרויקטי תמ״א 38 הריסה ובניה

קבוצת אדלר - 2 פרויקטי תמ״א 38 חיזוק ותוספת

קבוצת אטריום - תמ״א 38 חיזוק ותוספת, 2 פרויקטי תמ״א 38 הריסה ובניה

קבוצת אייקון אקט  - תמ״א 38 הריסה ובניה

קבוצת אלמוג   - פינוי בינוי

שיכון ובינוי נדל"ן - תמ״א 38 הריסה ובניה

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-2,782 דירות