העליון דחה את הערעור: אביסרור איבדה זכות לרכישת קרקע בפטור ממכרז בבני ברק

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בית המשפט העליון דחה בשבוע שעבר את ערעורה של חברת אביסרור משה ובניו נגד רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), אשר במסגרתו ביקשה החברה לחייב את המדינה למכור לה מגרש בייעוד מגורים בצפון בני ברק לפי שוויו בשנת 2019 - כ-24.5 מיליון ש"ח, ולא לפי שומה עדכנית משנת 2024 שהעמידה את מחיר הקרקע על כ-72 מיליון ש"ח. הרכב השופטים קבע פה אחד כי היה על החברה לשלם את המחיר העדכני והיקר יותר, ובכל מקרה בעקבות פסק הדין איבדה החברה את זכות הרכישה בפטור ממכרז, והיא תושב לידי רמ"י.

לקריאת פסק הדין המלא

ב-2018 התקשר מושב העובדים כפר מל"ל שבשרון בהסכם עם רמ"י, לפיו הוא ישיב לרמ"י חלקות שחכר ממנה בתמורה לפיצוי כספי ולזכות שתינתן למושב או למי מטעמו לרכוש מגרש בפטור ממכרז. בהמשך להסכמה בין הצדדים, הודיעה רמ"י למושב כי המגרש שהוחלט להקצות לו בהתאם להסכם ההשבה, הוא מגרש בייעוד מגורים בבנייה רוויה בתוכנית תמ"ל 1045 (תוכנית מועדפת לדיור) בצפון בני ברק, שפורסמה ביוני 2018. בשטח זה נבנית בשנים האחרונות שכונת "איילת השחר", התחומה בין פארק הירקון מצפון, דרך ששת הימים – אם המושבות מדרום ודרך 4 ממזרח. במרכז תחום התכנית עוברת מסילת רכבת כבדה מערב-מזרח.

בסוף 2019 הודיעה רמ"י למושב במכתב על האפשרות לרכוש את המגרש בפטור ממכרז. במכתב צוין כי בהתאם לשומה שנערכה בספטמבר 2019, נאמד שווי המגרש בסך של כ-24.5 מיליון ש"ח, ועלויות הפיתוח הוערכו בסך של כ-22 מיליון ש"ח. עוד הובהר כי תוקף השומה הוא לשנה וכי הסכום האמור אינו סופי אלא כפוף לאישור הגורמים המוסמכים ברמ"י. בדצמבר של אותה שנה העביר המושב לרמ"י מכתב מחברת החשמל, ממנו עולה כי קווי מתח עליון חוצים את המגרש, וכי נכון למועד בו נכתב המכתב אין תוכנית מאושרת להעתקה או הטמנה שלהם, ובהתאם אין גם צפי למועד סיום עבודות החשמל.

בתחילת 2020 שלחה רמ"י מכתב למושב בו הודיעה כי לאחר בירור נוסף ביחס לקווי החשמל, היא החליטה להקפיא את הודעת ההקצאה הראשונה. עוד צוין כי רמ"י פועלת בנושא זה מול חברת החשמל, וכי לאחר שייחתם איתה הסכם, ניתן יהיה לדייק את המועדים לביצוע הטמנת קווי החשמל.

בפברואר 2020 נחתם הסכם בין המושב לבין אביסרור ובניו, שבו המחה לה המושב תמורת 10 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ את זכותו לרכוש את המגרש בפטור ממכרז, בהתאם לתנאים שנקבעו בהסכם ההשבה. אביסרור הצהירה בסעיף להסכם כי הקצאת המגרש בפועל על ידי רמ"י, תיעשה רק לאחר העתקת קווי החשמל המצויים במגרש. 

במהלך השנים 2023-2020 פנו המושב וחברת אביסרור מספר רב של פעמים לרמ"י בבקשה להקצות את המגרש, ורמ"י הבהירה בתשובותיה כי הקצאה זו אינה אפשרית. לבסוף, רק בדצמבר 2024 הודיעה רמ"י למושב כי ניתן לרכוש בפטור ממכרז את המגרש. אלא שעל פי הערכת השווי העדכנית, שווי המגרש נאמד בסך של כ-72 מיליון ש"ח ועלויות הפיתוח בסך של כ-26 מיליון ש"ח.

המחוזי: "אביסרור התנהלה בחוסר תום לב"

חברת אביסרור עתרה לבית המשפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים נגד רמ"י בדרישה כי התשלום עבור הקרקע ייעשה על פי השומה המקורית. טענתה העיקרית הייתה כי המגרש הוקצה כבר בהודעת ההקצאה הראשונה, ועל כן התמורה עבורו צריכה להיקבע בהתאם לשומה הראשונה. בד בבד עם הגשת העתירה, הגישה אביסרור בקשה לצו ביניים שיאסור על שיווק המגרש ויאריך את מועד התשלום עבור הזכויות במגרש.

ביולי 2025 דחה השופט קובי ורדי את העתירה ואף קבע כי אביסרור התנהלה בחוסר תום לב ונמנעה מצירוף מושב כפר מל"ל לעתירה, למרות שהעלתה נגדו טענות רבות, וכן לא צירפה לעתירה מסמכים מהותיים, בהם תוספת להסכם והתכתבויות מול רמ"י שבהן ציינה כי לא יהיו לה טענות בנושא. עוד נקבע כי ידעה והסכימה בזמן אמת לעמדת רמ"י בנוגע לצורך בהקצאה חדשה ובשומה מעודכנת. לכן  נקבע כי החברה מושתקת ומנועה מלטעון נגד הודעת ההקצאה החדשה.

בערעור שהגישה לעליון טענה אביסרור בין השאר כי שווי המגרש נקבע לפי מועד ההקצאה. לשיטתה, המגרש כבר הוקצה ב-2019 וההקצאה מעולם לא בוטלה, אלא רק "הוקפאה". עוד  נטען כי הודעת ההקצאה מ-2024 אינה מהווה הקצאה חוקית, בין היתר כי לא נשלחה ישירות לה אלא אלא למושב.

עוד נטען כי רמ"י ידעה על המגבלות הנוגעות לקווי החשמל כבר בראשית 2019, וכי העיכוב נבע אך ורק מרצונה של רמ"י להמתין לעליית מחירי השוק כדי לקבל תמורה גבוהה יותר. עוד טענה כי קביעותיו של המחוזי  היו "מגמתיות" ומנוגדות לראיות ולמסמכים שהוצגו, ושניתן היה להגיש השגה רק לאחר קבלת מפרט כספי ושומה, וכי בתוספת להסכם כי לא צוין בה דבר המעיד על הסכמתה לעיכוב בשל קווי החשמל.

רמ"י טענה מנגד כי השומה הראשונה שהנפיקה הייתה בתוקף לשנה אחת בלבד וכי אביסרור הייתה מודעת לכך. עוד טענה כי אף שהבטיחה לשלם את התמורה בהתאם להחלטת המחוזי, לא שילמה דבר, גם לאחר שמועד התשלום עבר.

"המערערת היתה מודעת לסיכון"

בפסק דינו של בית המשפט העליון, אימצה השופטת רות רונן את קביעות המחוזי וציינה כי החברה הייתה מודעת למכתב ההקפאה ולסיכון שהשומה תתיישן - לפני שחתמה על הסכם המחאת הזכויות, וכי היא מושתקת מלטעון נגד השומה החדשה, שכן היא עצמה פנתה לרמ"י בבקשה לקדם את המפרט הכספי לאחר קבלת השומה העדכנית.

עוד דחו השופטים את הטענה כי רמ"י השתהתה בכוונה כדי להעלות את המחיר, ונקבע כי הנסיבות העובדתיות השתנו רק כשנמצא פתרון לבעיית החשמל: "בית המשפט קמא ביסס את פסק הדין על תשתית עובדתית וראייתית רחבת היקף הכוללת מסמכים רבים מכוחם הוא הסיק כי המערערת ידעה כי ההקצאה תתבסס על השומה העדכנית והסכימה לכך...

"כאשר היא התקשרה בהסכם המחאת הזכויות, הייתה המערערת מודעת אפוא לעמדתה של רמ"י ולסיכון שהטיפול לא יסתיים עד חודש יוני 2020, וכי כתוצאה מכך תוצא שומה עדכנית למגרש, כפי שאכן קרה בפועל. משכך, וכפי שקבע בית משפט קמא המערערת מושתקת היום, 5 שנים לאחר הודעת ההקפאה, מלטעון כי היה מקום להותיר את השומה הראשונה על כנה". 

השופטת רונן הדגישה כי קבלת עמדת החברה הייתה מביאה לתוצאה בלתי סבירה, שבה היא מקבלת מגרש שערכו האמיר מבלי ששילמה עליו דבר במשך שנים. השופטים דוד מינץ ואלכס שטיין הצטרפו לפסק הדין.

מעבר לדחיית הערעור, הורה בית המשפט על ביטול הצו הארעי שאסר על שיווק המגרש לאחר, לאחר שהחברה לא עמדה במועדי התשלום שנקצבו לה בעבר. אביסרור חויבה בתשלום הוצאות בסך 10,000 ש"ח לטובת רמ"י. את רמ"י ייצג עו"ד אופיר גבעתי. את המושב ייצגו עו"ד אורי ששון ועו"ד רועי בן סימון.

מחברת אביסרור נמסר: "אנו לומדים את פסק הדין".

"שומת רמ"י הנוכחית – לא הזדמנות יוצאת דופן"

שמאי המקרקעין דני טרשנסקי, ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל, התייחס לתוצאות פסק הדין וכן לשאלה האם ברמת מחיר של 72 מיליון ש"ח, לאביסרור בכלל היה שווה לשמור את הקרקע ברשותה.

לדבריו, "ערך הקרקע זינק בקרוב לפי שלושה בחמש שנים, בהתאם לשומה הראשונה של רמ"י מ-2019. אם חברת אביסרור הייתה סוגרת את העסקה בתחילת התהליך, שווי הקרקע ליחידת מגורים כולל הוצאות פיתוח היה עומד על כ-600 אלף ש"ח, מה גם שהחברה הייתה יכולה ליהנות מהריביות האפסיות באותם ימים, לעומת הזינוק בעלויות המימון כתוצאה מעליית הריבית מאפריל 2022. לפי הדרישה האחרונה של רמ"י, שווי הקרקע כולל הוצאות פיתוח עומד על כ-1.4 מיליון ש"ח ליחידת דיור, שהינו ברף הגבוה של המחירים באזור בעת הזו ואיננו מהווה הזדמנות רכישה יוצאת דופן".