המיקום המנצח הפך את השיכון הוותיק בלב גוש דן למתחם יוקרה

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בכל שבוע  מרכז הנדל"ן  מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר  מדלן . תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: שכונת בבלי, תל אביב. 

שיכון בבלי הוא שכונה בצפון תל אביב, צפונית לשכונת פארק צמרת, מזרחית לשכונת הצפון החדש, דרומית לפארק הירקון, ומערבית לנתיבי איילון. הרחוב הראשי המוביל לשכונה מדרך נמיר הוא רחוב הרב הרצוג, שבו ממוקם גם המרכז המסחרי. בלב השכונה מתנשא תל חשאש, שבעבר כונה "גבעת הכלניות", ועליו הוקם כיום "גן אברמוביץ'". גובהו כ-21 מטרים, והוא אחד משלושה תילים המשקיפים על נקודת המפגש בין נחל הירקון לנחל איילון.  

השכונה מאופיינת בבתי מגורים ותיקים של ארבע קומות, לצד בניינים חדשים יותר של 8 עד 15 קומות ומספר מגדלים שנבנו לאחרונה. בשנים האחרונות עוברת השכונה הצפון תל אביבית מתיחת פנים של התחדשות עירונית , עם עשרות פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי. 

רשת הרחובות בשכונה בצפיפות בינונית, ומאפשרת פיזור סביר של התנועה, אך השכונה תחומה כאמור מצפון על ידי פארק הירקון, וממזרח על ידי נתיבי איילון, כך שיש אליה מספר מוגבל של כניסות ויציאות. עם זאת, היא צמודה לרחוב הראשי דרך נמיר שהופך לכביש החוף, וקרובה למחלפים בנתיבי איילון. בתוך השכונה פעיל רק קו אוטובוס עירוני בודד, אך במרחק הליכה בדרך נמיר עוברים קווי אוטובוס רבים למגוון יעדים בעיר ובארץ. כמו כן, תחנת הרכבת 'תל אביב - אוניברסיטה' נמצאת במרחק רכיבה קצרה באופניים או קורקינט. בשכונה עצמה יש מעט שבילי אופניים, אך שבילים בפארק הירקון הצמוד מתחברים לרשת השבילים העירונית ומאפשרים רכיבה רציפה למגוון יעדים בעיר.

בין 2024 ל-2025 נרשמה עליה של כ-1.4% במחיר ממוצע של דירה בשיכון בבלי, לצד ירידה של כ-4.7% בכמות העסקאות באותה תקופה. מדובר בעלייה די דומה במחיר דירה לזו שנרשמה בכלל העיר ת"א-יפו באותה תקופה (כ-1%). וכמה תעלה לכם דירה בשכונת היוקרה התל אביבית. כמו שבטח חשבתם, ממש לא מעט. דירת 3 חדרים חדשה בשיכון בבלי עולה בממוצע 5.6 מיליון שקל, דירת 4 חדרים חדשה תעלה כבר 7.5 מיליון שקל ודירת 5 חדרים חדשה תעלה בממוצע 8.9 מיליון שקל. דירת יד שנייה 4 חדרים בשכונה תעלה לכם בממוצע 6.2 מיליון שקל. 

כרטיס ביקור - תל אביב-יפו

מיקום: מרכז גוש דן, דרומית לרמת השרון והרצליה, מערבית לכביש 4, בני ברק, רמת גן, וגבעתיים, צפונית לבת ים, חולון ופארק אריאל שרון.

תושבים (2024): 496,881

גידול אוכלוסייה (2024): 0%, ריבוי טבעי 1,969, מאזן הגירה פנימית 782-, מאזן הגירה בינלאומי 1,503-

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 8 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: 2024 - 5,494 עסקאות, 2025 - 2,573 עסקאות (*עסקאות חלקיות בלבד מהרבעון האחרון של שנת 2025)

שינוי שנתי במחירי הדירות:  עליה של כ-1% בין שנת 2024 לבין שנת 2025 לפי מחיר ממוצע לדירה, עליה של כ-1% במחיר הממוצע למ"ר, ירידה של כ-53% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• הגוש הגדול (נופי ים ול' החדשה) - כ-3,000 דירות

• שרונה - כ-860 דירות, 350 אלף מ"ר תעסוקה, 25 אלף מ"ר מסחר, וכ-800 חדרי מלון

• מכבי יפו - כ-1,500 יח"ד

• חסן עראפה - מתחם משרדים, מלונאות ומגורים חדש במרכז העיר, סמוך לקווי רכבת קלה, עם 14 מגדלים מסביב לפארק מרכזי.

• אשכול (שדה דב) - כ-5,000 דירות, מסחר ותעסוקה

• צפון מערב קרית שלום - כ-650 דירות

• תע"ש השלום - הקמת שכונת מגורים חדשה עם כ-1,200 דירות במקום מפעל הנשק שהתפנה.

מוקדי התחדשות עירונית : 

• הצפון החדש סביבת כיכר המדינה (278 פרויקטים)

• הצפון הישן החלק הצפוני (278 פרויקטים)

• הצפון החדש החלק הדרומי (228 פרויקטים)

• הצפון החדש החלק הצפוני (219 פרויקטים)

• לב תל אביב (216 פרויקטים)

• הצפון הישן החלק המרכזי (207 פרויקטים)

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• שדה דב מרכז וצפון - רובע ענק על שטח שדה התעופה הצבאי/אזרחי שפונה. כ-12,000 דירות, אלפי חדרי מלון, שטחי מסחר ותעסוקה, מבני ציבור, ופארק ענק לאורך החוף. 

• נופי ים צפון - שכונה חדשה צפונית לשכונת נופי ים. תכנית מאושרת בשטח השכונה אפשרה כ-400 יח"ד, אך לא מומשה, ומאחר ומגבלות הגובה של שדה דב הוסרו, מבוצע תכנון מחדש שצפוי לצופף את הבנייה ולהוסיף אלפי דירות. 

• רובע צפון מערב (מתחם 3700) - שטח ענק בצפון מערב העיר בין קו החוף לדרך נמיר שנמצא בתכנון, במסגרתו מקודמים חמישה מתחמים נפרדים שיכללו כ-12,000 דירות בסך הכל. 

• דרום גלילות - שטח מצפון לרמת אביב ג' שמתוכנן במסגרת תמל/3007 שרוב שטחה ברמת השרון. השטח בגבול תל אביב צפוי לכלול אלפי דירות.

• נווה שרת מזרח - אזור של פרדסים בצפון מזרח העיר שמיועד לפיתוח כשכונה מעורבת שימושים עם כ-50% מגורים ו-50% תעסוקה ומבני ציבור.

• מרחב מנשייה - פיתוח שכונה חדשה דרום-מערבית לנווה צדק עם כ-640 דירות, כ-750 חדרי מלון, מוסדות ציבור ופארקים.

• דרום פלורנטין, נגה, גבעת הרצל - אזורי המלאכה הותיקים בדרום העיר צפויים לעבור שדרוג הדרגתי לאזור עירוני מעורב עם אלפי דירות, מסחר, ותעסוקה.

• נס לגויים - שכונת מגורים חדשה על שטח ריק ברובו, שתכלול כ-1,650 דירות, 400 חדרי מלון, וכ-70 אלף מ"ר למסחר ותעסוקה.

• מע"ר בן צבי - הקמת אזור תעסוקה מטרופוליני חדש על שטחים פתוחים ברובם בין נתיבי איילון, דרך בן צבי ורחוב תל גיבורים. באזור מתוכנן מסוף תחבורה ציבורית ראשי שיחליף חלק מהפעילות בתחנה המרכזית החדשה, ויכלול תחנות מטרו, רכבת ורכבת קלה.

• דופן מזרחית של איילון - לאחר שהתפתחות המע"ר החדש במערב האיילון כמעט הושלמה, ועם התקדמות משמעותית בפיתוח אזור התעסוקה בצרון, צפויה התפתחות המע"ר לעבור לצפון הדופן המזרחית של נתיבי איילון בין דרך השלום לרחוב ערבי נחל, עם תוספת צפויה של אלפי דירות ושטחי מסחר ותעסוקה נרחבים.

• מתחם הורודצקי - פינוי מתקן בטחוני במזרח העיר, הקמת שכונה עם כ-800 דירות.

• הארגזים צפון - פינוי בנייה בלתי מוסדרת, הקמת כ-1,870 דירות ב-7 מגדלים בני 22-33 קומות ובנייה מרקמית.

• התחדשות עירונית - ברחבי העיר צפויה התחדשות עירונית משמעותית, שתהיה נקודתית ברובה בלב העיר והצפון הישן והחדש, ובאזורים עם מבני שיכון רבים צפוי פינוי-בינוי, בין היתר בדרום יפו, נווה עופר, יד אליהו וכפר שלם.

• מתחם לודוויפול - פינוי מתחם מגורים ותיק בדרום העיר שמוקף בכבישים מהירים, והקמת מתחם תעסוקה חדש 

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

תמא 38/1 (חיזוק ותוספת) - 74 פרויקטים שקיבלו היתר 

תמא 38/2 (הריסה ובנייה) - 204 פרויקטים שקיבלו היתר 

בניה חדשה - 37 פרויקטים שקיבלו היתר

פינוי בינוי - 7 פרויקטים שקיבלו היתר

מחיר למשתכן - פרויקט אחד שקיבל היתר 

שימור - 8 פרויקטים שקיבלו היתר 

הריסה שלא מכוח תמ"א -  13 פרויקטים שקיבלו היתר 

כרטיס ביקור - בבלי

מיקום: מרכז העיר, צפונית לשכונת פארק צמרת, מזרחית לשכונת הצפון החדש החלק הצפונית, דרומית לפארק הירקון, ומערבית לנתיבי איילון

מספר תושבים (2023, נתוני למ"ס מעובדים): 10,115

מספר תושבים צפוי (2035, הערכה): 16,500

מספר דירות (2025, נתוני למ"ס מעובדים): 4,086

מספר דירות צפוי (2035, הערכה): 6,300

מדד חברתי-כלכלי (2021): 9 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: סבירה - רשת הרחובות בשכונה בצפיפות בינונית, ומאפשרת פיזור סביר של התנועה, אך השכונה תחומה מצפון על ידי פארק הירקון, וממזרח על ידי נתיבי איילון, כך שיש אליה מספר מוגבל של כניסות ויציאות. עם זאת, היא צמודה לרחוב הראשי דרך נמיר שהופך לכביש החוף, וקרובה למחלפים בנתיבי איילון.

רמת נגישות תחב"צ: סבירה - בתוך השכונה פעיל רק קו אוטובוס עירוני בודד, אך במרחק הליכה בדרך נמיר עוברים קווי אוטובוס רבים למגוון יעדים בעיר ובארץ. כמו כן, תחנת הרכבת 'תל אביב - אוניברסיטה' נמצאת במרחק רכיבה קצרה באופניים או קורקינט. 

רמת נגישות שבילי אופניים: סבירה - בשכונה עצמה יש מעט שבילים, אך שבילים בפארק הירקון הצמוד מתחברים לרשת השבילים העירונית ומאפשרים רכיבה רציפה למגוון יעדים בעיר.

מוקדי משיכה: 

• פארק הירקון

• קאנטרי דקל

סקירת השוק 

שינוי מחירים (2024 לעומת 2025): עליה של כ-1.4% במחיר דירה. ירידה של כ-4.7% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 37 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-3,349 דירות

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן