"אנחנו מאתגרים את ההנחות של דוח האפס, ולעתים מזהים הזדמנויות שהשוק לא ראה"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

שוק מימון הנדל"ן הישראלי עבר בשנים האחרונות טלטלה: הריבית עלתה, המלחמה טרפה את הקלפים ויזמים רבים נאלצו לחשב מסלול מחדש. בתוך המציאות הזו, חברות האשראי החוץ-בנקאיות הפכו לשחקן מרכזי יותר במימון פרויקטים - ולעיתים גם לגורם שמאפשר לעסקאות מורכבות לצאת לדרך. בפרק של פודקאסט “החזית העירונית” של מרכז הנדל"ן שוחח דניאל אוסטרינסקי, עו"ד וראש מחלקת בנקאות השקעות במרכז הנדל"ן, עם רות לוי, מנכ"לית חברת האשראי החוץ-בנקאי עדית פייננס, על השינויים בשוק המימון, על הזדמנויות שנוצרו דווקא בתקופה המאתגרת בענף, ועל האופן שבו גופי מימון בוחנים כיום פרויקטים.

לצפייה: 

להאזנה: 

עדית פייננס היא חברה צעירה יחסית, שהוקמה לפני כשנתיים וחצי, אך צוות הניהול שלה מורכב מבכירים ותיקים בענף המימון. לדברי לוי, המטרה הייתה לשלב ניסיון מקצועי עמוק עם גישה גמישה יותר לשוק. "פנו אליי כדי להביא את הניסיון הבנקאי והמוסדי שלי, כדי לבנות חברת אשראי שהיא מצד אחד פורצת דרך ולא מפחדת מאתגרים ומעסקאות מורכבות, ומצד שני יודעת לעשות את זה בצורה מאוד מקצועית עם מתודולוגיה מסודרת”, אמרה לוי. 

לוי הגיעה לחברה לאחר קריירה ארוכה במערכת הפיננסית: 11 שנים בבנק לאומי ו-17 שנים במגדל, שם הקימה את מחלקת מימון הפרויקטים והובילה את מערך האשראי של החברה. ההחלטה לעזוב גוף מוסדי גדול ולהקים חברה חדשה לא הייתה מובנת מאליה. לוי הצטרפה לעדית פייננס זמן קצר לפני אירועי 7 באוקטובר - רגע שהפך את ההקמה לאתגר משמעותי יותר. "הגעתי לעדית פייננס עשרה ימים לפני השביעי לאוקטובר. מעבר להלם והטראומה שכולנו חווינו, זה להיות בחברה חדשה עם בעלי מניות פרטיים בתקופה כזאת”, סיפרה.

עם זאת, לדבריה, דווקא התקופה הקשה אפשרה לחברה לבנות תשתית בצורה מדורגת וזהירה: תיק אשראי מפוזר, מדיניות סיכונים מוקפדת וקווי אשראי מבנקים.  לוי מסבירה כי הצמיחה של חברות אשראי חוץ-בנקאיות היא תוצאה של התפתחות טבעית בשוק. בתחילה היו אלה הבנקים שסיפקו את הליווי לפרויקטים, ובהמשך נכנסו הגופים המוסדיים - בעיקר סביב ערבויות חוק מכר. "השלב הבא כבר היה חברות החוץ בנקאיות, שנתנו פתרון ליזמים שלא מצאו מענה בבנקים או במוסדיים", אמרה. לדבריה, היתרון של גופים כאלה הוא ביכולת לתת מענה מהיר יותר, לחשוב בצורה יצירתית יותר ולעיתים גם לממן פרויקטים קטנים שהמערכת הבנקאית פחות מתעניינת בהם.

אחד העקרונות המרכזיים בעבודה של החברה, לפי לוי, הוא בדיקה עמוקה של הפרויקטים לפני המימון. "אנחנו לא לוקחים דוח אפס, מסתכלים עליו מהר ואומרים אוקיי. אנחנו מאתגרים את ההנחות שלו ולא פעם מגיעים לתובנות אחרות", אמרה. לעיתים המשמעות היא דווקא זיהוי הזדמנות שהשוק לא ראה - ולעיתים איתור סיכונים שהיזמים עצמם לא זיהו. הבדיקה הזו יכולה לכלול גם שאלות תכנוניות: גודל הדירות, תמהיל הפרויקט או מחירי המכירה.

לדברי לוי, יש שני גורמים מרכזיים שעלולים להפיל פרויקט עוד לפני שהוא מתחיל: מחיר הקרקע והתכנון. "שתי הנפילות קורות בדרך כלל אם קנית במחיר מאוד יקר את הקרקע או את הפרויקט, או שתכננת לא טוב - ואז אתה נתקל בעלויות מיותרות או פוגע ביכולת שלך למכור", אמרה. בעבר, לדבריה, שוק הנדל"ן עלה בקצב כה מהיר עד שחוסר יעילות בפרויקט לא תמיד הורגש. היום המצב שונה. 

"הביקוש לדירות קטנות יותר כבר מורגש" 

למרות הקשיים, לוי מזהה גם הזדמנויות - בעיקר עבור יזמים שרוכשים פרויקטים או קרקעות במחירים נמוכים יותר. "הכי קל לממן יזם שרכש עכשיו פרויקט, כי הוא קונה במחיר יחסית טוב אחרי שחלק מהסיכונים כבר מאחוריו”, אמרה. במקרים מסוימים, החברה אף מכירה ברווחיות עודפת של פרויקט כחלק מההון העצמי של היזם.

אחד המסרים המרכזיים של לוי הוא שמימון פרויקטים הוא לא רק עסקה פיננסית - אלא מערכת יחסים ארוכה בין היזם למממן. "מממן צריך להבין שהוא שותף. המממן, הדיירים והיזם כולם באותה סירה וכולם רוצים שהפרויקט יצליח", אמרה. לכן, לדבריה, במקרים של קשיים עדיף לעיתים למצוא פתרונות משותפים - למשל הכנסת משקיעים או שינוי במבנה המימון - במקום להוביל לקריסה.

לוי הדגישה כי אירועי התקופה האחרונה חידדו את חשיבות ההתחדשות העירונית לא רק בהיבט הכלכלי או החברתי, אלא גם בהיבט הביטחוני. לדבריה, המציאות הביטחונית בישראל ממחישה עד כמה בניינים חדשים הכוללים ממ"דים ותשתיות עדכניות הם צורך בסיסי ולא רק שדרוג איכות חיים. "בעיקר אחרי המלחמה ראינו כמה חשובה ההתחדשות העירונית וכמה חשיבות יש לה מבחינת ביטחון - לא רק כצורך חברתי", אמרה. לדבריה, פרויקטים שמחליפים מבנים ישנים בבנייה חדשה וממוגנת הופכים לרלוונטיים יותר מתמיד, הן עבור הדיירים והן עבור גופי המימון שמלווים אותם.

לוי מתארת גם שינוי בהתנהגות הרוכשים בשוק הדירות. לדבריה, אחרי שנים שבהן דירות גדולות היו הסטנדרט החדש, מתחילה להופיע מגמה אחרת. "יש זוגות צעירים שמחפשים דירות קטנות יותר, ויש כאלה שהתגרשו או כאלה שכבר לא צריכים דירה גדולה", אמרה. לדבריה, הביקוש לדירות קטנות יותר כבר מורגש גם ברמת המחיר: "אתה רואה שהביקוש לדירות קטנות יותר עלה, והמחיר למטר בדירות קטנות יותר עולה", הוסיפה. לצד זאת, לדבריה גם הדירות הקטנות יותר מתוכננות כיום בסטנדרט גבוה יותר, כולל ממ"ד ובנייה מודרנית, מה שממחיש כיצד השוק מתאים את עצמו למציאות הכלכלית והביטחונית החדשה.

השיחה הסתיימה בשאלה אישית יותר: איזו עצה הייתה נותנת לעצמה בתחילת הדרך. "לא לפחד להעז. לקחת יותר סיכונים ולממש את עצמך כמה שיותר", אמרה. לדבריה, המעברים שעשתה במהלך הקריירה - מבנק לגוף מוסדי ומשם לשוק החוץ-בנקאי - הם חלק מהגישה הזו. "אני רואה את עצמי מתפתחת יחד עם השוק", סיכמה.