היזמים בנווה עופר מחכים לראות את השכונה ממריאה, אך לעיריית ת"א קצב משלה

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

שכונת נווה עופר, בדרום העמוק של תל אביב על גבול חולון, נתפסה בעבר כחצר האחורית של העיר, אך בשנים האחרונות הפכה לאחד ממוקדי ההתחדשות העירונית המשמעותיים בה. תוכניות פינוי-בינוי רחבות היקף והגעתן של חברות יזמיות גדולות הציבו את השכונה על מפת הנדל"ן, עם אלפי דירות חדשות בתכנון.

לצד הפוטנציאל, והמחירים שעדיין נמוכים יחסית לשאר חלקי העיר, עולות גם מחלוקות סביב קצב קידום התכנון על ידי העירייה ודרישותיה להקצאת שטחי ציבור בפרויקטים החדשים. דרישות אלה, לדברי חלק מהיזמים, פוגעות בכלכליות. בעירייה טוענים לעומת זאת כי אלה הכרחיות עבור השכונה שצפויה להכפיל ואף לשלש את אוכלוסייתה.

נווה עופר כלולה ברובע 7, ושטחה עומד על כ-680 דונם (כ-200 מתוכם הם של מתחם "נס לגויים" השוכן מצדה המערבי של דרך היינה הראשית, ואינו נחשב לחלק אינטגרלי מהשכונה). חלקה הוותיק תחום על ידי דרך בן צבי מצפון, רח' היינה ממערב, נתיבי איילון מדרום ורח' תל גיבורים ממזרח.

מדיניות ההתחדשות לנווה עופר נקבעה על ידי עיריית תל אביב, באמצעות שני מסמכים: מתוכנית המתאר תא/5000 (עם שינויים מינוריים בתא/5500) ומסמך מדיניות לשכונה שגובש ב-2018.

עמי פליישר, משנה למנכ"ל תדהר ייזום: "כשהתחלנו לעבוד המחירים בשכונה היו 23 אלף שקל למ"ר וכולנו הבנו את הפוטנציאל, היום הם כבר על 35 עד 40 אלף שקל. יהיה פה כמו ברוקלין, שבשנות השמונים גילו שהמחירים בה זולים יותר, ושתי תחנות סאבוויי ממנהטן אתה יכול לגור במחירים נורמליים. רכבת קלה, יציאה לאיילון, הקרבה לים ולפארק החורשות - זו רמת חיים יותר גבוהה מאשר ברמת אביב".

מסמך המדיניות מגדיר יעד של 8,870 דירות לעומת 3,000 קיימות, חלק גדול מהן בנס לגויים וכן בתל גיבורים. עוד מעריך המסמך מספר תושבים העולה על 23 אלף איש לעומת 7,750 כיום ומוסיף כ-20 מ"ר לשטח דירה ממוצע בשכונה - 80 מ"ר לעומת 60 כיום. כל זאת באמצעות בנייה מגדלית עד לגובה של 30 קומות לצד בנייה מרקמית של עד 19 קומות.

בנוסף מסמך המדיניות קובע גם תוספת שטחי ציבור: 94 דונם לעומת 47 כיום, ושטחים פתוחים של 83 דונם לעומת 52 דונם כיום, כאשר מענה נוסף יינתן בקידום תוכניות וקישורים לשטחי ציבור, דוגמת פארק החורשות. השכונה נהנית מחיבורים תחבורתיים טובים, בסמיכות לנתיבי איילון. בהיבטי תחבורה ציבורית, חלקה המערבי של השכונה ממוקם במרחק קצר יחסית מהקו האדום החולף בשדרות ירושלים, ותחנת קו ירוק עתידית ממוקמת בפינתה הצפון-מזרחית, על דרך בן צבי. בנוסף לכך, תחנת מטרו של קו M2 מתוכננת להיבנות במתחם נס לגויים. 

10 דקות מרוטשילד בקורקינט

לדברי המתווך אופיר לוינגר, בעל משרד בשכונה, "בעוד שבתל אביב כולה חלה ירידה בכמות העסקאות ב-2025  בנווה עופר הוא דווקא עלה. רוב ההתחדשות בעיר היא פינוי-בינוי, והגיעו לשכונה היזמים הגדולים במשק. מבחינת התשתיות הכול מוכן: דרכי גישה וכבישים בתוך השכונה, שבילי אופניים, תאורה. מבחינת מוסדות חינוך, יש כאן את תיכון שמעון פרס שבנו בשנה אחת".

לדבריו, "המשקיעים הבינו את הפוטנציאל. משקיע יכול לרכוש היום דירת 3 חדרים ותיקה בשכונה בפחות מ-2.5 מיליון שקל, והוא יודע שיקבל בעתיד דירת 4 חדרים חדשה. המחירים נקבעים לפי סטטוס הפרויקט. רוב הפרויקטים בהליך מתקדם, והשנה כבר נראה טרקטורים".

 

אחד הפרויקטים הגדולים בשכונה מקודם על ידי תדהר ויובלים ברחובות הדקל ותל גיבורים, לבנייתן של כ-840 דירות חלף 250, בבנייה של עד 33 קומות בתב"ע מאושרת לפי תוכנית שקידמה העירייה. יובלים מקדמת פרויקט נוסף בשז"ר-האירוס במסגרתו תבנה 500 דירות, והוא צפוי לצאת בקרוב לביצוע בשלבים.

לדברי עמי פליישר, משנה למנכ"ל יזמות תדהר , התוכנית מצויה כיום לקראת אישור תוכנית העיצוב, ופליישר צופה כי הבנייה תחל בעוד כשנתיים. לדבריו, "באזור תוכניות הרובעים הדירות יקרות והאזור סובל מקיפאון וירידה. את עיקר המאמץ שלנו אנחנו משקיעים בתל אביב מזרח ודרום במיזמי פינוי-בינוי משמעותיים. כל האזור הזה סבל מסטיגמות ונחשב לחצר האחורית של תל אביב, יותר צפון חולון מתל אביב. היום כבר אפשר להגיע מהר יותר למרכז העיר, למרכז העסקים, לוקחים קורקינט ומגיעים בתוך חמש דקות". (בדיקה שלנו מעלה שזמן הנסיעה מעט גדול יותר. המרחק מצומת בן צבי-לבון ועד לשדרות רוטשילד הוא כ-2.5 עד 3 קילומטרים, כלומר זמן נסיעה של 10 עד 12 דקות בקורקינט).

"כשהתחלנו לעבוד המחירים בשכונה היו 23 אלף שקל למ"ר וכולנו הבנו את הפוטנציאל. עם השנים הפער הצטמצם מול מרכז העיר ועומד כיום על 35 עד 40 אלף שקל למ"ר. מעל 50% מהבניינים בנווה עופר הולכים להיהרס, וזה משנה שכונה. זה יהיה בעיניי כמו ברוקלין, שבשנות השמונים גילו שהמחירים בה זולים יותר, ושתי תחנות סאבוויי ממנהטן אתה יכול לגור במחירים נורמליים. גם הרכבת הקלה עוברת ליד, גם הצירים הראשיים שמובילים לנתיבי איילון. תוסיף את הקרבה לים ואת פארק החורשות הגדול שצמוד לשכונה, ותקבל רמת חיים יותר גבוהה מאשר ברמת אביב".

ערן אדרי, קבוצת יובלים : "תוכנית עיצוב היא אתגר לא פשוט בעיריית תל אביב. זה דורש ממך רמת ירידה לפרטים, כשהעירייה לפעמים מבקשת דברים שהם לא אחד לאחד עם התב"ע. פרויקט כזה גדול משנה שכונה. כל מערכת הכבישים משתנה, וכיזם אתה חייב לעבוד עם גופים שלא עומדים בקצב של חברות פרטיות, ובמידה רבה תלוי בהם"

מי האוכלוסייה שאליה אתם מכוונים?
"אנחנו מכוונים למשפחות צעירות עם ילדים שרוצות לגור בתל אביב. אנחנו מציעים להן דירות יותר זולות לעומת ערים כמו רמת גן וגבעתיים, ולא פחות נגישות לאזורי הבילוי והעסקים. אנחנו מאמינים שהאזור נותן תשובה טובה".

"ההליכים צריכים להיות יותר מהירים"

ערן אדרי, מנהל יזמי בקבוצת יובלים , מוסיף כי "נפח בנייה של 30 קומות ומעלה אפשרי כיום בתל אביב רק באזורים הללו, לכן הרבה יזמים פונים לאזור שמדרום לקיבוץ גלויות. זו הזדמנות להרבה משפחות למצוא מחירים שפויים ביחס לעיר. אתה מקבל את ההטבות של תל אביב, אבל נמצא ממש על הגבול". לדבריו, הוא לא חושש מהסטיגמה: "כל המאמץ היזמי, ההתחדשות העירונית וכמות הדירות שהולכות להיבנות בתא השטח שממערב לקריית שלום, יביאו קהלים חדשים שפוגשים אוכלוסיות ותיקות".

לעומת זאת, מדיניותה של עיריית תל אביב מדאיגה אותו הרבה יותר: "תוכנית עיצוב היא אתגר לא פשוט בעיריית תל אביב. זה דורש ממך רמת ירידה לפרטים, כשהעירייה לפעמים מבקשת דברים שהם לא אחד לאחד עם התב"ע. האתגר הוא לא הדיירים, שמתים לצאת מהבתים הישנים. פרויקט כזה גדול משנה שכונה. כל מערכת הכבישים משתנה, וכיזם אתה חייב לעבוד עם גופים שלא עומדים בקצב של חברות פרטיות, ובמידה רבה תלוי בהם".

"נוצר רצף טריטוריאלי של שכונות חדשות. הן לא יהיו פחות טובות מצפון תל אביב ושדה דב", משוכנע רועי פפר, מנהל השיווק והמכירות של קבוצת גבאי . "קהל היעד הוא צעירים, החבר'ה של פלורנטין והאמריקן קולוני. אנחנו לפני בום גדול בדרום-מערב העיר. המחירים נגישים יחסית. זה אזור המחירים של רמת גן, אבל אתה במרחק הליכה מהים"

יזמית נוספת היא אקרו , שמקדמת פרויקט ברחוב ארבר, במסגרתו צפויות להיבנות 430 יח"ד במקום 144 יח"ד נכנסות, ובפרויקט זה מצויה החברה בשלב החתמת הדיירים על הסכם וקרובה לרוב הדרוש. המתחם כולל מגרש בבעות חלמיש, שצפויה לקבל לידיה דירות לטובת דיור ציבורי עם סיום הפרויקט. עם זאת, בין ההעירייה לחברה התגלעו חילוקי דעות באשר להיקפי שטחי הציבור שנדרשת החברה לבנות במסגרת הפרויקט, כאשר במקביל חל זינוק בעלויות הבנייה והמימון מאז הוגשה התב"ע.

לדברי דקלה פרסיקו, מנכ"לית אקרוהתחדשות עירונית , "נווה עופר זו שכונה שצריכה לעבור התחדשות. המבנים ישנים ובמצב לא טוב. יש ציפייה שכל אזור הדרום יעשה את הקפיצה הבאה, מבחינת תחבורה ציבורית, מיקום ומתחמים משמעותיים יש לו יתרון. גם העלייה לגובה, תמהיל הגבהים ושטחי הציבור מהווים מגרש משחקים משמעותי. עם זאת ההליכים צריכים להיות יותר מהירים, מבחינת עלויות ביצוע".

יזמית נוספת שפועלת בשכונה היא קבוצת גבאי , שבונה גם היא ברחוב ארבר 317 דירות חלף 112 דירות, בצמוד לבית ספר פרס. הפרויקט קרוב להיתר והדיירים כבר בחרו דירות. רועי פפר, מנהל שיווק ומכירות בקבוצת גבאי, מספר: "בנינו גם בעבר בשכונה ואנחנו מאמינים מאוד בשכונות המתפתחות. נווה עופר ממוקמת בדרום-מערב העיר, והיא כמו מה שהיו פעם פלורנטין ושפירא. נוצר רצף טריטוריאלי של שכונות חדשות. הן לא יהיו פחות טובות מצפון תל אביב ושדה דב.

"קהל היעד הוא צעירים, החבר'ה של פלורנטין והאמריקן קולוני - גם להשכרה וגם למכירה. גם ביפו יש אנשים שיפו מתאימה להם, והאוכלוסיה מתרחבת וגולשת לעוד שכונות, ובאים חברים ומשפחה ומצטרפים. אנחנו לפני בום גדול בדרום-מערב העיר. המחירים נגישים יחסית, זה תלוי בפרויקט. זה אזור המחירים של רמת גן, אבל אתה במרחק הליכה מהים".

מי הקונים שלכם?
"אצלנו קנו המון צרפתים, שהם יותר מסורתיים. בשבת אפשר ללכת לים ולשוק הפשפשים ברגל. הרבה תושבי חוץ רוצים קידומת של תל אביב, מחירים נוחים וקרבה לים, בעיקר צרפתים ובלגים. אבל הקובייה של דרום-מערב העיר נכונה לכל רוכש. כל מי שיקנה ירוויח. היא לא מתומחרת נכון, היא הייתה אמורה להיות סביב 60-65 אלף למ"ר. לדעתי היא יותר טובה מביצרון, המתומחרת יותר, כי נווה עופר קרובה למוקדי עניין אמיתיים כמו שוק הפשפשים, נמל יפו ומתחם התחנה, ונותנת ערך למי שחי שם. במזרח תל אביב זה  לא ככה".