על רקע המבצע: עיריית ת"א הוציאה טפסי 4 ל-10 פרויקטים לפני שהשלימו את תנאי האכלוס

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

מאז פרוץ מלחמת "חרבות ברזל" נבנו בישראל כ-9,000 חדרי ממ"ד בפטור מהיתר, בהתאם לתקנות שאישרה המועצה הארצית לתכנון ובניה בסמוך להתחלת המלחמה. עם זאת, בתל אביב תקנה זו כמעט שלא יושמה כלל עד כה. כך עלה אתמול ממפגש "בוקר של נדל"ן" שהתקיים אתמול (ג') ביוזמת מרכז הנדל"ן , בהשתתפותם של ימית כהן, סמנכ״לית רגולציה וועדות מקומיות במינהל התכנון ותמיר קהילה, סגן מהנדס העיר ומנהל אגף רישוי ופיקוח על הבניה בעיריית תל אביב-יפו (המשמש גם כרס"ן במיל' בפיקוד העורף), ובהנחיית העורך הראשי של מרכז הנדל"ן - נמרוד בוסו.

לצפייה במפגש המלא של "בוקר של נדל"ן": 

המפגש המקוון עסק בסוגיות התכנון והרישוי שעולות בשעת חירום, ובהן פטורים מהיתרי בנייה, הקלות ברישוי, והחוק המקודם בימים אלה לשיקום מתחמי ההרס. על אף התקופה המורכבת, נכחו במפגש מאות משתתפים.

במהלך המפגש התייחס קהילה למדיניות השימור של עיריית תל אביב, שעלתה בימים האחרונים לכותרות כאשר התברר כי אחד המבנים שנפגעו בעיר מפגיעת טיל לפני שבוע וחצי, עבר הליך התחדשות - אך ללא בניית ממ"דים, שכן הדבר סתר את מדיניות השימור.

קהילה התייחס ואמר כי הבניין שבו מדובר עבר הליך עיבוי וחיזוק, במסגרתו נוספו ממ״דים לקומות העליונות. "הקומות התחתונות לא קיבלו ממ״דים בגלל היבטי שימור, אבל כן חוזקו ולכן המבנה עצמו נפגע אך האנשים לא נפגעו". עוד הוסיף קהילה כי "הנחיות פיקוד העורף הן ללכת למקומות שמוגדרים כממוגנים. לפחות בעיריית תל אביב, ערכי השימור והערכים האורבניים חשובים, וניתנים פתרונות שונים - אם זה בשיפור המיגון ואם זה בשיפוץ מקלטים משותפים. תמיד יש פערים עד שתהיה התחדשות והתחזקות של כל המרחב האורבני, שתלויים גם בתמריצים".

כהן התייחסה בדבריה למכתב שהוציאו בתחילת השבוע מטה התכנון ומינהל התכנון ליושבי ראש ומהנדסי הוועדות המקומיות, המעודד אותם לזרז את אכלוסם של פרוייקטים חדשים הכוללים ממ"ד, גם אם לא הושלמו כלל התנאים הכלולים בהיתר לצורך קבלת טופס 4 .

לדברי כהן, "מדובר בפעולה שמתאפשרת מכח סעיף 99 הקיים בחוק התכנון והבנייה. במכתב שיצא ליו״רים ולמהנדסים ביקשנו להפעיל שיקול דעת נרחב יותר, לצורך הנפקת תעודת גמר בתנאים. המכתב מזכיר מהן התקנות שקבועות בחוק ומהם התנאים לתעודת גמר, כדי שניתן יהיה  לאכלס כמה שיותר מבנים. חלק מהתנאים יושלמו תוך כדי או לאחר האכלוס".

לשאלה עד כמה משתפות הרשויות המקומיות פעולה עם היוזמה, השיבה כהן כי "יש היענות מהמהנדסים ומהוועדות. הם לחלוטין מבינים את הקושי של התושבים לקבל מענה ממוגן כמה שיותר מהר. עם זאת, יש דברים שחייבים להתקיים כתנאי לאכלוס, כמו יציבות המבנה ואישור בטיחות של כבאות והצלה. אבל יש דברים שאינם הכרחיים בשלב הזה. מהנדסי הערים משתפים פעולה".

קהילה התייחס לשימוש של עיריית תל אביב בתקנה: "אנחנו משתמשים בתקנה הזו גם בימים רגילים, איפה שאפשר, ובמיוחד בימים אלו. בעשרת הימים האחרונים שחררנו 10 תעודות גמר לפי התקנה. עם זאת, אנחנו לא מתפשרים על נושאי בטיחות כמו כיבוי אש ומעליות. למשל, בפרויקט ענק שנבנה כיום במתחם הסוללים, הקומפלקס כולל שלושים מעליות. אנחנו מחריגים אותו כך שלחלק מהמעליות יהיה אישור והשאר לעת עתה ייאטמו, כך שניתן יהיה לאכלס את המבנה. אנחנו מחפשים גמישות בסיטואציה".

"כ-9,000 ממ״דים כבר נבנו במסגרת הפטור" 

נושא נוסף שעלה הוא פטור מהיתר בבניית ממ"דים, שקודם מאז מתקפת 7 באוקטובר. לפי כהן, "מאז ה-7 באוקטובר אנחנו בוחנים מה אפשר לעשות על מנת לזרז הליכי מיגון. קבענו פטור מהיתר לבניית ממ״ד בצמודי קרקע או בבניינים עד שתי קומות. כבר נבנו כ-9,000 ממ״דים במסגרת הפטור הזה. יש גם את תמ״אות המיגון השונות, שבגדול מאפשרות חריגות שונות לצורך בניית מרחב מוגן. הן חלות כאשר התוכניות החלות על המגרש אינן מאפשרות ממ״ד בזכות מוקנית או בקווי הבניין. במבנים רבי קומות יש הליך ברמה המקומית. כמו כן, יש גם פטור מהיתר למבני ציבור".

כשנשאל קהילה עד כמה הפטור מיושם בתל אביב, אמר כי הפטור פחות רלוונטי לעיר ולכן גם כמעט שלא מיושם. "ברובעים 3-4 ו-5-6 המבנים הם בני למעלה משתי קומות ולכן אין פטור מהיתר. חשוב לציין כי גם אם יש פטור מהיתר, זה לא אומר שאפשר לבנות בניגוד לחוק. החוק מפנה לתב״עות תקפות ויש דיווח לאחר הביצוע ואישור פיקוד העורף. לכן השימוש בפטור פחות שכיח בתל אביב. או שהתב״ע כבר מאפשרת בניית ממ"ד, או שיש צורך בהליך תב״עי שיאפשר. לצד זאת, יש הרבה מבנים בהליך תמ״א 38. הרוב מעדיפים להתמגן במסגרת הליכי ההתחדשות בלי להכניס יד לכיס".

חוק השיקום: "הוועדה המקומית מקבלת סמכויות של ועדה מחוזית"

נושא נוסף שעלה הוא החוק לשיקום מתחמי ההרס המקודם בימים אלו בכנסת. לדברי כהן "מדובר בחוק חשוב מאוד שצריך לקדם. אחת המשמעויות הגדולות היא העברת סמכויות לוועדות המקומיות לתכנון מרחבי ההרס. הוועדה המקומית מקבלת את זכות הראשונים לשיקום.

"החוק מתחלק לכמה נושאים: לגבי ההליך התכנוני, נקבע שהרשות המקומית מקבלת סמכויות של ועדה מחוזית, וככל והיא לא מעוניינת או לא עומדת בלוחות זמנים התכנית עוברת לותמ"ל. עוד נקבעו לוחות זמנים מהירים ואישור תוכנית יחד עם היתר. פרק נוסף קובע את הצדדים הקנייניים, שהם מורכבים יותר. החוק מתקדם בהקראות בכנסת וחשוב לאשר אותו. יש ערים שכבר מתקדמות גם בלי החוק. מינהל התכנון לוקח חלק בחשיבה וקידום החוק בנושאים השונים, וכמובן גם בחשיבה על קיצור לוחות הזמנים". עוד ציינה כהן כי במסגרת החוק, ניתן יהיה להוסיף למתחמים שיקודמו גם בניינים מחוץ למתחם. "עד 25% מהבניינים שיכללו ב'קו הכתום' עשויים להיות מבנים שלא נפגעו".

לדברי קהילה, גם תוכנית ההתחדשות הכוללנית שמקדמת כיום העירייה (תא/5555) צפויה להתייחס למתחמים שנפגעו מירי הטילים: "במהלך הדיונים על התחדשות עירונית בתל אביב, הוועדה המקומית הכניסה סעיף לאזורי הרס ונפגעים. בחלק מהמקרים יש תב״ע ובחלק אין, ואין גם תמ״א 38. לכן יש את חלופת שקד, ומנסים להכניס לתוכנית חלופה לתמ״א. מגרשים שייכנסו לסעיף הזה יקבלו זכויות דומות למה שמקובל בסביבתם. זה כלי נוסף שלא מחליף את החוק".