מי מפצה את השוכר כשהקניון סגור? האם מי שעובד מהבית צריך לשלם שכ"ד? שאלות ותשובות

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

סגירת קניונים, מרכזים מסחריים ובתי עסק בעקבות פרוץ "שאגת הארי" והנחיות הרשויות מציבה שאלות כלכליות ומשפטיות מורכבות עבור בעלי עסקים ומשכירי נכסים: האם שוכר חנות חייב להמשיך לשלם דמי שכירות בתקופה שבה החנות אינה יכולה לפעול כלל? בעוד שבחלק מחוזי השכירות קיימים מנגנונים הקושרים בין דמי השכירות לפדיון העסק, במקרים אחרים מדובר בדמי שכירות קבועים. לצד זאת עולה גם השאלה האם מצב מלחמה יכול להיחשב כ"כוח עליון" או כנסיבה שמצדיקה התאמה זמנית של ההתחייבויות החוזיות. בתוך כך, חלק מהשחקנים הגדולים בענף הקניונים, בהם קבוצת ביג וקבוצת קניוני עופר, כבר הודיעו על מתווים והקלות מסוימות לשוכרים בתקופת הלחימה, במטרה לסייע לבעלי העסקים להתמודד עם הפגיעה בפעילות.

עו"ד אמיר דרמר ממחלקת הנדל"ן במשרד מויאל, מלאכי ושות', מתייחס לסוגיות המשפטיות שעולות בתקופה זו ועושה סדר בשאלות שמעסיקות שוכרים ומשכירים במרכזים מסחריים.

בקניונים ומרכזים מסחריים שבהם התנועה צנחה בעשרות אחוזים, האם יש לשוכר עילה לדרוש התאמת שכר דירה והאם יש למשכיר או לשוכר הגנות או הקלות מפני הפסד כספי במלחמה?
"ראשית, בחוזי שכירות בחנויות מסחריות לעיתים קיימים מנגנוני התאמה של גובה דמי השכירות ביחס לפדיון של העסק. לכן, במקרה בו הפדיון נמוך ככל הנראה דמי השכירות שישולמו בתקופת המלחמה יהיו באופן משמעותי נמוכים יותר. עם זאת, חשוב לדעת כי גם במקרים בהם קיימים מנגנוני התאמה, לרוב קיים סכום מינימום של דמי שכירות לתשלום.

"ככל שהמקרה הוא שהמשכיר הוא זה שסגר את שערי המרכז המסחרי או הקניון ומונע מהשוכר לפתוח את החנויות בעקבות המצב לרבות הוראות הרשויות, ולאור העובדה שהתחייבויות השוכר שלובות בקיום חובת המשכיר לאפשר שימוש במושכר, ייתכן כי סגירת המרכז המסחרי תקנה לשוכר את האפשרות לטעון כי הוא איננו חייב עוד בתשלום דמי שכירות בתקופת הסגירה.

"חשוב לציין כי מניסיון העבר, וכפי שגם צפוי במלחמה הנוכחית, רשות המיסים קובעת מנגנוני פיצוי לעסקים בגין נזקי מלחמה עקיפים, שאמורים לפצות את העסקים בגין הנזק הכלכלי שנגרם לעסק בשל תשלום הוצאות קבועות ותשלום שכר כתוצאה מהמלחמה. במסגרת המתווה רשות המיסים צפויה לפצות, לפחות באופן חלקי, גם משכירים וגם שוכרים עסקיים".

האם חברות שעוברות לעבודה מרחוק בשל הנחיות פיקוד העורף, יכולות לדרוש שלא לשלם שכירות בתקופה זו? מלחמה נחשבת ל"כוח עליון" בחוזי שכירות מסחריים?
"מבחינה חוזית אין הבדל אם השוכר מחליט לעבוד מהבית או לא לעבוד כלל. אי תשלום של דמי שכירות שלא בהסכמת הצדדים לחוזה, הוא הפרת חוזה. חשוב לציין כי עקרון יסוד במשפט הישראלי הוא ש'חוזים יש לקיים' ולכן ככלל, גם בעתות משבר, לא ניתן להפר חוזה.

"בחוק החוזים קיים סעיף של "סיכול" הקובע כי אם הפרת החוזה נבעה מנסיבות שהמפר לא יכול היה לדעת עליהן או לצפות אותן, ולא יכול היה למנוע אותן, וקיום החוזה הוא בלתי אפשרי בנסיבות העניין - לא יוכל הנפגע לתבוע פיצויים או אכיפה. בתי המשפט במדינת ישראל נוטים לאורך השנים לפרש סעיפים מעין אלה בצמצום רב, כאשר רק במצבי קיצון הם מאפשרים לצד לחוזה לחמוק מהתחייבותו החוזית. מומלץ לכל שוכר לבדוק את הגדרת "כח עליון" שנקבעה בחוזה השכירות עליו הוא חתם, ייתכן כי מצב מלחמה הוגדר ע"י הצדדים כ'כח עליון' שמאפשר צמצום או הפסקה זמנית של תשלום דמי השכירות.

"ככלל, בתי המשפט בישראל נוטים באופן כללי שלא להכיר במלחמה ככוח עליון. לפיכך, לא די במצב הלחימה כדי להצדיק הפרת התחייבויות חוזיות בטענה לסיכולו בשל כוח עליון, ויש לבחון את הנסיבות של כל מקרה ולהקפיד על תום לב הן בבקשה לביטול החוזה והן בעמידה על קיומו של החוזה. חשוב להדגיש כי אירועים כמו מלחמה, לרוב לא הוכרו בפסיקה כאירועים בלתי צפויים וכן האירועים המתמשכים בישראל משפיעים באופן שונה על סוגי עסקים שונים וכל מקרה צריך להיבחן לגופו".

כיצד ניתן להתמודד עם חוזים ארוכי טווח שנחתמו בשוק שונה לחלוטין, וכעת הפכו לנטל עקב המצב הביטחוני?
"תקופת התארכות המלחמה איננה ידועה מראש, אך מניסיון העבר ניתן לשער כי החלק העצים של המלחמה בו קיימות הגבלות רבות על השוק אורך מספר ימים עד מספר שבועות. ב'חיי' חוזה ארוך טווח מדובר על חלק קטן בתקופת השכירות והפגיעה היחסית, בהתאם.

"ככל שהשוכר אכן נפגע לתקופה ארוכה או שמצבו השתנה לרעה באופן קבוע, לעיתים קיימות נקודות יציאה בהסכם השכירות עליו הוא חתם שיעזרו לו למזער את הנזקים בעקבות שינוי המצב הבטחוני שהשפיע על עסקיו, לרבות מציאת שוכר חלופי ש'יכנס בנעליו' לתקופת השכירות שנותרה, אי מימוש תקופות אופציה וכו'. חשוב לדעת כי גם המקרים החריגים בהם נקבע בפסיקה כי השוכר פטור מתשלום דמי שכירות, הם לרוב מקרים נקודתיים ותחומים לתקופת המניעה ולא פותרים לחלוטין את השוכר מקיום התחייבויותיו החוזיות".
 
כיצד מומלץ לשוכרים ולמשכירים לנהוג כבר עכשיו כדי לצמצם סיכונים משפטיים ולהימנע מהידרדרות לסכסוך?
"ראשית, הצעד הראשון הוא שיח בין המשכיר לשוכר והבנת הצרכים של כל אחד מהם. בהסכמה ובתום לב ניתן להגיע למנגנונים מגוונים ומותאמי סיטואציה שיקלו על הצדדים ביחסים המסחריים ביניהם. למשל - באמצעות פריסת תשלומים לאורך מספר רב יותר של חודשים, הפחתה זמנית של דמי השכירות, צמצום הוצאות נלוות כגון פנייה לעירייה להקפאה של תשלומי ארנונה (נכס ריק), פנייה לחברת הניהול לצמצום הוצאות מותאמות תקופה וכו'.

"חשוב לזכור כי לעיתים, בהתאם לבטוחות המצויות בידי המשכיר, הוא ייאלץ לפנות להוצאה לפועל כדי לממש את זכויותיו - הליך שלוקח זמן ומאמץ רב, ולכן לטובת הצדדים עדיף לנסות להגיע לפתרון מוסכם בהליך של גישור או פשרה הדדית, כדי למזער את הנזקים שעלולים להיגרם להם".