"העתיד של ההתחדשות העירונית ייקבע לפי הפער בין תכנון למימוש"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

"אי אפשר להתעלם מכך שישראל גדלה והשטחים מצטמצמים. בסוף, פיתוח עירוניות טובה יותר יעלה את איכות החיים של כולנו", אומר אלי גבאי, מנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת גבאי. אבל האם התוכניות הרבות שמאושרות על הנייר אכן מתרגמות למציאות בשטח?

נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2025 מציגים תמונה דו-משמעית: מצד אחד אושרו 73 אלף דירות בתוכניות התחדשות עירונית , כמחצית מכלל יחידות הדיור שאושרו במערכת התכנון השנה. מצד שני, ניתנו רק כ-22 אלף היתרי בנייה בהתחדשות עירונית, ירידה של כ-20% לעומת השנה הקודמת.

הפער הזה בין תכנון למימוש מעסיק את אנשי התעשייה המנוסים. גבאי, מנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת גבאי, אחת החברות הראשונות בישראל שהובילה פרויקטים של פינוי-בינוי והצליחה לאכלס אותם, מצביע על מגמה מדאיגה של הרחבת הפער בין אישור תוכניות להיתרי בנייה. "התהליכים הביורוקרטיים מתארכים", הוא אומר, "דרישות התכנון הולכות ומתרבות, והתיאום בין גופים שונים הופך מורכב יותר".

קבוצת גבאי , עם יותר מ-40 שנות ניסיון וסיווג קבלני ג'5, מנהלת כיום כ-1,650 יחידות דיור בביצוע ועשרות פרויקטים נוספים בשלבי תכנון מתקדמים ברחבי הארץ. הניסיון המצטבר הזה מעמיד את גבאי במעמד של משקיף מנוסה על מגמות השוק ומאפשר לו להעיד על כך ש"מה שהיה לוקח שנה-שנתיים, כיום לוקח שלוש-ארבע שנים".

הנתונים מאששים את חששותיו: למרות ההכרזה על 134 מתחמים חדשים במסלולים השונים ב-2025 - מספר שיא לפי הרשות - הירידה של 20% במתן היתרי בנייה מעידה על קושי גובר במעבר מתכנון לביצוע. גם זמן הבנייה הממוצע התארך והתקרב לשלוש שנים, מה שהרחיק עוד את ההיצע האט את קצב הגעת הדירות לשוק. מעבר לכך, גם תביעות שאושרו בין השנים 2022-2025 לפרויקטים אף שהיו על גבול הרווחיות, מתוך אמונה שהעלויות יצטמצמו בעתיד, נעצרות כעת שוב ונבחנות פעם נוספת. "התוצאה היא", מציין גבאי, "שההליכים מתארכים בכמה מישורים כשהעיכוב הזה בולט במיוחד בתחום ההתחדשות העירונית"

מלבד החסמים התכנוניים, קיימים בענף גם אתגרים כלכליים משמעותיים. "עליית עלויות הבנייה והמימון מקשה על ביצוע פרויקטים", אומר גבאי. "יש פרויקטים שהיו כדאיים כלכלית לפני שנתיים ולא כדאיים היום. זה קשור להרבה פרמטרים ובהם הריבית, עלויות חומרים וכוח עבודה".

אילת, בת ים. קרדיט: Evolve Media

חזון עירוני רחב 

בתחום ההתחדשות העירונית האתגרים הכלכליים מורגשים במיוחד. "מדובר בתחום שבו ההשקעה המקדימה משמעותית יש פינוי דיירים, מימון שכירויות לאורך תקופה ארוכה והתחייבויות פיננסיות שממשיכות לאורך כל שלבי הפרויקט", מסביר גבאי. גם המלאי הגבוה של דירות חדשות שטרם נמכרו (שהגיע לכ־83 אלף דירות באוקטובר 2025) משפיע על הדינמיקה בענף. "מלאי גדול לא בהכרח מוביל לירידת מחירים, אבל הוא כן משפיע על תזרים ועל אופן ניהול הפרויקטים. בסופו של דבר, השאלה היא לא רק כמה מתוכנן להיבנות, אלא מי מחזיק את המלאי ומתי הוא בוחר לשחרר אותו לשוק"

לדברי גבאי, למרות האתגרים, התחדשות עירונית היא הזדמנות לשינוי מהותי במבנה העירוני וכך לייצר שיפור באיכות החיים גם ברמת הפרט וגם ברמת העיר ואפילו המדינה. "רבים", הוא אומר, "מסתכלים על התחדשות עירונית כעל הזדמנות לקבל דירה חדשה וגדולה יותר, אבל זו רק פיסה אחת מהפאזל. מלבד התרומה לבעלי הדירות בקבלת דירה מודרנית שעומדת בתקני רעידות אדמה וממ"ד להגנה מפני טילים, ההתחדשות תורמת לשיפור פני העיר והעירוניות".

רעידת האדמה בעוצמה 4.2 שהורגשה החודש באזור ים המלח הזכירה שוב את הדחיפות שבהתחדשות עירונית מנקודת מבט ביטחונית ותכנונית, זאת מבלי שהתייחסנו לצורך הביטחוני בממ"דים בכל רחבי המדינה. "רוב הבניינים בישראל שנבנו לפני שנות ה-80 לא נבנו לעמוד ברעידות אדמה חזקות ובוודאי לא בתקני הממ"ד הנדרשים כיום", מציין גבאי.

גבאי מציין כי מבחינה כלכלית, הפרויקטים בגוש דן יותר משתלמים,  אבל הסיכון לרעידת אדמה נמוך שם יחסית ליישובים באזור השבר הסורי-אפריקאי. המצב יוצר פרדוקס שבו האזורים הזקוקים ביותר לחיזוק מבנים זוכים לפחות עדיפות מבחינה יזמית.

" התחדשות עירונית כשמה כן היא - היא התחדשות של העיר, לא רק של בניין כזה או אחר או מתחם מסוים", ממשיך גבאי. "זה הרבה מעבר לכך. מדובר בפתיחת צירי תחבורה חדשים, יצירת חיבור טוב יותר בין מקומות שונים שהיו חסומים בשטחים פרטיים לפני כן, הוספת שטחים ציבוריים נרחבים החל מפארקים ומוסדות חינוך ופנאי שיעמדו לטובת העיר".

המטרה הסופית, לדבריו, היא יצירת עיר רב-תכליתית: "מסחר ותעסוקה שיגרמו לכך שאנשים לא יצטרכו להזיז את הרכב בשביל לקנות חלב ויוכלו לרדת למטה ולמצוא כמעט את כל מה שצריכים במרחק הליכה".

גישה זו תואמת את המגמות הבינלאומיות בתכנון עירוני, שמדגישות את החשיבות של יצירת "עיר של 15 דקות" - סביבה שבה כל הצרכים הבסיסיים נמצאים במרחק הליכה או רכיבה קצרה מהבית. גבאי מציין כי במקרים רבים, התחדשות עירונית "יכולה לשמש כזרז ליצירת המרקם העירוני הזה, במיוחד כשמדובר במתחמים גדולים שמאפשרים תכנון מקיף".

חיבור בין בתים ואנשים

השינוי התכנוני של מראה פני העיר מתחבר גם ליצירת קהילתיות, במתחמים עצמם ומעבר להם. הדגש על יצירת קהילתיות הוא גם אחד ההיבטים הייחודיים בגישת קבוצת גבאי . "פיתחנו מודל ייחודי של קהילתיות", אומר גבאי, "וכבר בשלב קידום התוכנית אנחנו מתכננים שטחים נרחבים לטובת יצירת קהילתיות בבניינים עבור בעלי הדירות. אם זה מרכזי פנאי של ג'ימבורי, מרכזי חוגים, עמדות עבודה וכו'. בגבאי מבינים שמשפחתיות יכולה וצריכה להיות גם בין שכנים".

גבאי: "הניסיון לימד אותנו שבנייה טכנית מצוינת לא מספיקה. ראינו פרויקטים שהצליחו מבחינה הנדסית אבל נכשלו ביצירת תחושת קהילה. מהניסיון שצברנו בשטח, אנחנו יודעים היום שהמימד החברתי לא פחות חשוב מאיכות הבנייה עצמה".

בקבוצה גם מתייחסים לשינויים החברתיים שעברה החברה הישראלית בעקבות האירועים האחרונים. "אירועי השנתיים האחרונות הדגישו עוד יותר את החשיבות של קהילה ותחושת שייכות", מציין גבאי. "אנשים מבינים היום שדירה טובה זה לא רק שטח ואיכות גימור, אלא גם הסביבה החברתית והקהילתית".

התאמות למציאות משתנה

למרות האתגרים, בקבוצת גבאי רואים בהפחתת הריבית בתחילת 2026 ל-4% סימן מעודד, אך נזהרים מאופטימיות מוגזמת. "הפחתת הריבית עוזרת, אבל האתגרים הם מבניים יותר מכלכליים", אומר גבאי. "צריך לפתור את הסדרי התכנון, לזרז תהליכים ולוודא שיש תמריצים אמיתיים למימוש ולא רק לתכנון".

גבאי מוסיף: "המדינה ניסתה לקצר את שלב ההיתרים דרך תמריצים לרשויות מקומיות, הסכמי מסגרת שמחברים מענקים להתחייבות להאיץ היתרי בנייה. בשלהי 2025 הרשות פרסמה קול קורא נוסף בהיקף של 40 מיליון שקל, אבל התהליך עדיין איטי מדי ביחס לצרכים".

האתגר בפועל, טמון בקושי לתמרץ מימוש מול תכנון. "קיים אתגר משמעותי באישור תוכניות, אבל להוציא אותן לפועל זה אף מאתגר יותר", מסביר גבאי. "בסוף המדד האמיתי הוא לא כמה תוכניות אישרו, אלא כמה דירות באמת נמסרו לדיירים".

לפרטים>>