תחזית דרמטית של JLL: ירידה של 75% בהיקף בניית המשרדים בארה"ב ב-2026

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

2026 צפויה להיות שנת "בלימת חירום" בהיצע הנדל"ן המניב בארצות הברית ובעולם בעקבות גידול חד בהיצע לצד צניחה בביקוש למשרדים באזורים נרחבים בארצות הברית. כך עולה מדוח התחזית השנתי, Global Real Estate Outloo 2025 של ענקית הנדל"ן הגלובלית וחברת המחקר JLL שפורסם בסוף 2025. על פי התחזית שמספק הדוח, היקף גמר הבניה של משרדים בארה"ב יהיה נמוך ב-75% ב-2026 ביחס לממוצע הפיתוח בשנים 2021-2025.

דוח התחזית השנתי מונה למעלה מ-550 חוקרים ב-60 מדינות. הנתונים אינם נשענים על מקור בודד, אלא על אינטגרציה של נתוני שוק בזמן אמת, סקרים ייעודיים שבוצעו ותחזיות מאקרו-כלכליות. המקורות כוללים מקורות מידע פנימיים וסקרים בלעדיים: הליבה של הדו"ח מבוססת על דאטה שנאסף ע"י JLL במהלך שנת 2025 ישירות מהשטח, וסקרים נוספים. הדו"ח משלב נתונים מגופים בינלאומיים מוכרים ומשתמש בנתוני עבר והווה כדי לייצר תחזית ל-2026, תוך שקלול שינויים רגולטוריים וטכנולוגיים.

על פי הממצאים, לא רק היצע המשרדים צפוי לרדת. בתחום הלוגיסטיקה בשוק הגלובלי, מסירות הפרויקטים ב-2026 יהיו נמוכות ב-42% לעומת השיא של 2023.

עוד עולה מהמחקר כי בערים הגדולות בעולם יש כרגע 130 מיליון מ"ר של משרדים שנמצאים בסיכון ל"התיישנות" (Stranding). מסקנת המחקר היא שבהשבחת המלאי העצום הזה מצוי הפוטנציאל האמיתי עבור היזמים, ולא בבנייה חדשה.

היוצא מהכלל בשוק הנדל"ן המניב הגלובלי הוא סקטור מרכזי הנתונים (Data Centers)  - היחיד שמציג זינוק בבנייה, עם צפי לגידול של19% בקיבולת, לעומת רמות השיא של גמר הבנייה (Supply Peak) שנרשמו בין השנים 2021–2025. זאת כדי לתמוך במהפכת ה-AI.

על פי הניתוח, המחסור בהיצע איכותי (Grade A) צפוי להדק את התחרות ולהפעיל לחץ על דמי השכירות במוקדי הביקוש. הקיבולת העולמית של מרכזי נתונים צפויה כמעט להכפיל את עצמה – מ-103 ג'יגה-ואט (GW) כיום ל-200 ג'יגה ואט עד שנת 2030. המגזר צפוי לצמוח בקצב שנתי ממוצע (CAGR) של כ-14% עד סוף העשור.

בתוך 4 שנים: ירידה של 21% במחירי המשרדים

גדעון מנחם גרציאני (56), מייסד ומנכ״ל קבוצת ההשקעות RePrime Group - חברת השקעות נדל"ן הפועלת בארה"ב מעל 20 שנה - מסכים עם ההערכה של JLL לגבי פעילות שוק המניבים הגלובלי. ״היא אפילו שמרנית בחלק מהסקטורים". הסיבה פשוטה: מימון בנייה שעבד בריבית של 3%-4% לא עובד בריבית של 7%. יזמים פשוט לא יכולים לסגור עסקאות. זה יוצר מחסור אדיר בהיצע שיכה בשוק ב-2027-2028.

לדבריו, "השוק האמריקאי מפוצל לחלוטין. בריטייל יש תפוסה של 95% - הגבוהה ביותר מזה 20 שנה, עם ביקוש חזק מרשתות דיסקאונט ומרכזי קניות עם עוגן של סופרמרקט. בתעשייתי חזרנו לממוצע ההיסטורי של 93% תפוסה. במקבצי המגורים ("מולטי-פמילי") יש התאוששות עם תוספת של 183,000 יחידות ברבעון האחרון. הבעיה המרכזית היא במשרדים - תפוסה של 80% לעומת 88% לפני הקורונה, ועבודה מרחוק ששינתה את המשוואה לצמיתות. בנוסף המחירים ירדו בממוצע ב-21% מהשיא של מרץ 2022, אבל התייצבו ואפילו עלו 2%-3% בשנה האחרונה.

מה ההבדל בין האזורים השונים בארה"ב?
"חגורת השמש (רצף מדינות בדרום ארה"ב הכוללת בין היתר את פלורידה, אריזונה וטקסס, דנ"ק) עדיין מושכת את רוב ההגירה הפנימית, אבל יש עודף היצע חמור באוסטין ופיניקס עם ירידה של 4%-5% במחירי השכירות. דווקא ערי מערב-תיכון כמו דטרויט, קנזס סיטי וקליבלנד מראות עליות שכירות של 2%-3% כי לא בנו שם יותר מדי. סן פרנסיסקו היא סיפור מיוחד - 35% מהמשרדים ריקים, אבל חברות AI סוגרות 90% מהחוזים החדשים. מנהטן מובילה את ההתאוששות עם תוספת של 7.5 מיליון רגל רבועה במחצית הראשונה של 2025.

גרציאני, שמתמחה ברכישת נכסים במצוקה בארה"ב, חוזה גל של מכירות כפויות: "בתחילת השנה מתחיל אירוע פיננסי שמומחים מכנים 'קיר הפירעונות'. 2.2 טריליון דולר בהלוואות נדל”ן מסחרי בארה”ב יגיעו לפדיון תוך ארבע שנים. הבעיה: ההלוואות נלקחו בתקופת הריבית האפסית (2.5%-4%), וכעת צריכות למחזר בריבית של 6.5%-8%. לפי ההערכות, 82% מבעלי הנכסים לא יוכלו למחזר - מה שיוביל לגל של מכירות כפויות והנחות של 40-60% מערך השוק".

"רוב המשקיעים הישראלים מחפשים השקעות נדל״ן בארה״ב באזורים מוכרים ובטוחים יחסית, בעיקר בחוף המזרחי, סביב ניו יורק ובפלורידה. עם זאת, משקיעים ותיקים ומנוסים יותר מרחיבים את החיפוש לאזורים פחות 'ממותגים', מתוך מטרה למצוא נכסים במחירים נגישים יותר ותשואות גבוהות יותר מהמקובל בערים הגדולות והיקרות.

"יעדים בולטים בשנים האחרונות נמצאים בדרום ובמרכז ארה״ב, במיוחד במדינות כמו טקסס, עם ערים כגון דאלאס, אוסטין ויוסטון, וכן באוהיו, כולל קליבלנד, טולידו ואקרון, שבהן מחירי הנכסים נמוכים יחסית ותשואות השכירות גבוהות. גם ג׳ורג׳יה ודרום קרוליינה מושכות משקיעים בזכות שווקים מתפתחים, גידול אוכלוסייה וביקוש יציב לשכירות, במיוחד בקרב עובדים צעירים ואוכלוסיות מבוגרות. בנוסף, יש עניין גובר בנכסים ליד אוניברסיטאות ובתי חולים, וכן בנכסים תעשייתיים, לוגיסטיים ומקבצי מגורים (multifamily), המספקים תפוסה גבוהה ותזרים יציב.
"הבחירה במיקומים הללו נובעת בעיקר מפער התשואות מול ישראל, כאשר בארה״ב ניתן לעיתים למצוא תשואות שכירות של כ־8%–12% ברוטו לעומת כ־2%–3% בלבד בישראל, לצד מחירי כניסה נמוכים יותר המאפשרים רכישת נכס שלם בהון עצמי נמוך יחסית".

"קיר הפירעונות"

גרציאני, שביצע למעלה מ-3,000 עסקאות נדל”ן מסחרי בהיקף מצטבר של 15 מיליארד דולר במהלך 30 שנות קריירה. הקים קרן ייעודית (דרך חברת RePrime Group) לרכישת נכסים במצוקה, וחוזה מכירות כפויות. "בתחילת השנה מתחיל אירוע פיננסי שמומחים מכנים 'קיר הפירעונות'. 2.2 טריליון דולר בהלוואות נדל”ן מסחרי בארה”ב יגיעו לפדיון תוך ארבע שנים. הבעיה: ההלוואות נלקחו בתקופת הריבית האפסית (2.5%-4%), וכעת צריכות למחזר בריבית של 6.5%-8%. לפי הערכות, 82% מבעלי הנכסים לא יוכלו למחזר - מה שיוביל לגל של מכירות כפויות והנחות של 40-60% מערך השוק.

"ברבעון הראשון של 2026 בלבד צפויות הלוואות בהיקף של כ-125 מיליארד דולר להגיע לפדיון בתוך 90 יום, ובמהלך כל שנת 2026 הסכום הכולל צפוי להגיע לכ-440 מיליארד דולר. בשנת 2027 צפוי השיא, עם כ-680 מיליארד דולר בהלוואות לפדיון. בסך הכל בין השנים 2026 ל-2030 מדובר בהיקף מצטבר של כ־2.2 טריליון דולר, סכום הגבוה מהתמ״ג של קנדה".

מור זיו, מנהלת תחום השקעות הנדל"ן ב-JLL ישראל: "התחזית ל-2026 מציגה תמונה של ירידה בהיצע בגלל ירידה משמעותית בהתחלות בנייה. מגמה זו מצטרפת לתקופה שבה חווינו גם ירידה בביקושים בשל השינויים הגיאופולטיים, חוסר הוודאות, ורמת הריבות הגבוהה. לכן אנחנו רואים ב-2026, נקודות מפגש בין קונים ומוכרים"

למה זה רלוונטי לישראל? 
"מוסדות ישראליים - קרנות פנסיה, חברות ביטוח - חשופים להשקעות נדל”ן בארה”ב . חלקם עלולים להיפגע. עבור המשקיעים זו הזדמנות כמובן".

היעילות האנרגטית במרכז

המחקר של  JLL חושף שינוי מבני במקורות ההון: עושר המיליארדרים בעולם זינק ב-265% מאז המשבר הפיננסי הגלובלי (סביב 2010) והגיע ל-15.4 טריליון דולר ב-2025. הון פרטי זה, לצד שינויי רגולציה המרחיבים את הגישה להשקעות נדל"ן ישירות (כמו בקרנות פנסיה בארה"ב ובבריטניה), צפוי להזרים נזילות חדשה לשוק ולפצות על הצמצום באשראי הבנקאי המסורתי.

בנוסף  לפי המחקר, האנרגיה הופכת למרכיב קריטי בשווי הנכס. עלויות האנרגיה יכולות להגיע כיום עד ל-26% משווי השכירות, מה שמעמיד את היעילות האנרגטית בלב האסטרטגיה העסקית. נכסים שיטמיעו פתרונות ייצור ואגירה עצמאיים באתר (On-site energy) עשויים לראות עלייה של 25% עד 50% בהכנסה התפעולית (Net Income) בהשוואה למודלים מסורתיים.

מור זיו, מנהלת תחום השקעות הנדל"ן ב-JLL ישראל: "התחזית ל-2026 מציגה תמונה של ירידה בהיצע בגלל ירידה משמעותית בהתחלות בנייה. מגמה זו מצטרפת לתקופה שבה חווינו גם ירידה בביקושים בשל השינויים הגיאופולטיים, חוסר הוודאות, ורמת הריבות הגבוהה. לכן אנחנו רואים ב-2026, נקודות מפגש בין קונים ומוכרים.

"תקופה זו מחייבת את המשקיעים לפעול באופן מתוחכם, ולחשוב מחדש על הפורטפוליו. זה כבר לא רק 'מיקום', אלא היכולת של הנכס להיות יעיל אנרגטית, טכנולוגי ולספק חוויה. המשקיעים הישראלים יצטרכו לנווט בין ההזדמנויות החדשות שיוצר המחסור בהיצע לבין הצורך לשדרג נכסים קיימים כדי שיתאימו לסטנדרטים החדשים".

JLL מחזיקה נציגות ישראלית מאז 1997 המונה כיום כ-300 עובדים ובראשה עומד יניב לוטרינגר. JLL ישראל מעניקה שירותים לחברות המובילות בעולם, כמו גם ללקוחות ישראליים.