110 חתמו - אחד סירב: דייר שעיכב פינוי-בינוי יחויב וההסכם ייחתם בלעדיו

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

תופעת הדייר הסרבן היא בעיה מוכרת בפרויקטים של התחדשות עירונית , כזו שעלולה לעכב מיזמים במשך שנים, להסב נזקים כלכליים משמעותיים ולפגוע בשאר בעלי הדירות הממתינים למימוש הפרויקט. בפסק דין שניתן לאחרונה ע"י השופטת עפרה אטיאס בבית המשפט המחוזי בחיפה, נקבע כי החוק אינו מקנה לדייר זכות לנהל משא ומתן אינסופי או לעכב הליך ללא הצדקה, וכי בעל דירה שסירב לחתום על הסכם פינוי־בינוי בנסיבות שנבחנו, ייחשב "דייר סרבן" - וניתן אף למנות עורך דין שיחתום בשמו על ההסכם ולחייבו בהוצאות.

פסק הדין עסק בשני הליכים מאוחדים הנוגעים לפרויקט פינוי-בינוי רחב היקף במתחם "שלמה המלך" בחיפה, הכולל הקמת 616 דירות חדשות, ופינוי בעלי הדירות לדירות החדשות - ללא צורך במעבר זמני לדירה חלופית. מתוך 111 בעלי דירות במתחם, 110 חתמו על ההסכם עם חברת אזורים. הדייר היחיד שסירב, שמעון פייביש, הגיש במקביל תביעה נגד עמידר - החברה הלאומית לשיכון עולים בישראל בע"מ, בטענה כי מחסן וחצר הוצמדו לדירתו עוד בשנות החמישים ויש לרשום את זכויותיו בהם.

לפסק הדין של בהמ"ש המחוזי 

על פי מנגנון התמורות בהסכם, בעלי דירות ששטחן הרשום נע בין 28.1 ל־48 מ"ר זכאים לדירת ארבעה חדרים בשטח של 87 מ"ר. בעלי דירות ששטחן נע בין 48.1 ל־90 מ"ר, בהתאם לנסח הרישום ובתוספת הרחבות שבוצעו בפועל לפני חתימת הדייר הראשון על ההסכם, זכאים לדירה חדשה ששטחה גדול ב־35 מ"ר משטח דירתם הנוכחית. ההסכם מבהיר כי רק הרחבות שבוצעו טרם חתימת הדייר הראשון יובאו בחשבון, כדי למנוע ניסיונות להגדיל בדיעבד את התמורה.

בעלי הדירות טענו כי סירובו של פייביש אינו סביר, וכי הוא מעכב פרויקט המצוי בשלב מתקדם, תוך גרימת נזק כלכלי משמעותי. בהתאם למפורט, טענו בעלי הדירות בתביעתם שהוגשה ב-2020 כי פייביש זכאי לדירה בת ארבעה חדרים ששטחה הינו 87 מ"ר, וכוללת מרפסת, מחסן וחניה. כמו כן, נטען בכתב התביעה של בעלי הדירות כי סירובו מונע מן התובעים את ביצוע ההסכם, כאשר לכל אחד מן התובעים נגרם נזק כספי בסך של לא פחות מ-750 אלף ש"ח.

מנגד, פייביש טען כי בבעלותו מחסן וחצר המקנים לו זכויות לתמורה גבוהה יותר, וכי חתימה על ההסכם תפגע בו כלכלית ותחשוף אותו לסיכונים. לטענתו, אביו רכש את הזכויות למחסן וחצר בבניין בשנות החמישים בתמורה לעבודות שביצע בבניין, והמשפחה החזיקה בהם מאז כחלק בלתי נפרד מהדירה. 

"ביהמ"ש הכיר באפשרות לתת תמורה גם לשטח מחסן לא חוקי" 

"תופעת הדייר הסרבן היא תופעה נפוצה", מסביר עו"ד דן הלפרט , המייצג דיירים בהליכי התחדשות עירונית , "היא יכולה לעכב פרויקטים באופן משמעותי ולגרום נזק אדיר לכל הצדדים. הליכים משפטיים עלולים להימשך גם שנים". לדבריו, מדובר במקרה "קלאסי", ובפרויקטים רבים של התחדשות עירונית מסתתרים "שלדים בארון": הרחבה לא חוקית, מחסן שסופח, חצר שגודרה בלי הצמדה בטאבו או דירה שפוצלה לאורך השנים.

כשמדובר בבניינים ותיקים, במיוחד ב"בנייני רכבת" משנות ה-50 וה-60, מדובר לא פעם בפסיפס מורכב של זכויות, חריגות והסכמות שבשתיקה שנמשכו עשרות שנים. ואז, כשמגיעים לפינוי-בינוי - מתחילות הבעיות. בסופו של דבר, לפי פסק הדין - השמאי שמונה בהליך קבע כי התמורה המוצעת לדיירים שוויונית ועומדת בתקן המקצועי הרלוונטי, וכי פייביש אינו מקופח ביחס לאחרים, ואף מקבל תוספת שטח מעט גבוהה מהממוצע. 

בנוסף נקבע כי הזכויות הנטענות לא עוגנו ברישום בטאבו בעת רישום הבית המשותף בשנת 1974, וכי לא הוצג מסמך תקף המעיד על הצמדה כדין. מעבר לכך, בית המשפט קבע כי גם אם ניתנה בשעתו התחייבות חוזית להצמדה, הרי שמאז חלפו למעלה מ־25 שנים - תקופת ההתיישנות הקבועה בחוק לתביעות במקרקעין מוסדרים שאינן נסמכות על זכות רשומה.

עם זאת, ולפנים משורת הדין, החליט בית המשפט להביא בחשבון את שטח המחסן שבו החזיק פייביש במסגרת חישוב התמורה -  אך לפי מקדם התאמה של 60% בלבד, מאחר שמדובר במחסן חיצוני שאינו מוצמד לדירה. "בפרויקטים כאלה יש ערבוב של מצבים שונים, המשימה האמיתית היא לקחת את כל המורכבויות האלה ולהגיע להסכמה בין כולם. האתגר הוא לייצר מנגנון שוויוני שלא יתגמל בנייה לא חוקית, אך גם שלא ייצור אפליה בין דיירים", הסביר הלפרט.

"בפסק הדין הזה, לגבי המחסן היה החידוש", הוא מוסיף, "היזם קבע מדיניות שלפיה גם מחסנים לא חוקיים מזכים בתמורה מסוימת. בית המשפט אמר: אם אחרים קיבלו תמורה עבור מחסן לא חוקי, גם הוא צריך לקבל, מטעמי שוויון. עם זאת, מאחר שהמחסן שלו לא היה צמוד לדירה ולא שימש בפועל כחלק אינטגרלי ממנה, נקבע מקדם התאמה. זו קביעה מעניינת מאוד. בית המשפט הכיר באפשרות לתת תמורה גם לשטח מחסן לא חוקי, כאשר זה חלק ממדיניות שוויונית בפרויקט - אבל עשה זאת בזהירות ובאיזון".

בסופו של דבר נקבע כי סירובו של פייביש מהווה "סירוב בלתי סביר" לפי חוק פינוי ובינוי, ובית המשפט הורה על מינוי עורך דין שיחתום בשמו על ההסכם עם היזם. עוד חויב פייביש בהוצאות חלקיות בסך 15 אלף שקל, בין היתר בשל אופן ניהול ההליך. בית המשפט הדגיש אף את "דרישותיו הסחטניות של פייביש בתחילת ההליך, והתנהלותו הדיונית, לכל אורך הדרך".

ההכרעה מדגישה פעם נוספת את המתח המובנה בפרויקטים של התחדשות עירונית : בין זכות הקניין של היחיד לבין אינטרס הרוב והצורך הציבורי בקידום מיזמים רחבי היקף. בעוד שהחוק נועד להגן על בעלי דירות מפני פגיעה בלתי הוגנת, הוא אינו מאפשר לדייר יחיד לטרפד פרויקט הנתמך על ידי רוב מכריע - כל עוד לא הוכחה פגיעה מהותית בזכויותיו.