"דיור מוגן נתפס פעם כמשהו מדכא, היום יזמים כבר מבינים שזו הזדמנות משמעותית"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בעולם שבו כולם מחפשים רווח מהיר, טכנולוגיה חדשה וצמיחה מיידית, יש מי שבוחר בדרך אחרת. מוטי קירשנבאום, האיש שעומד בראש קבוצת מגדלי הים התיכון ושווי קבוצתו עולה על שני מיליארד שקל, משקיע בתחום סולידי לכאורה - דיור מוגן. אבל כפי שהוא מבהיר, מאחורי הסולידיות מסתתר מודל כלכלי מתוחכם, החלטות ניהוליות מורכבות ושאלות עמוקות על כסף, חיים ואחריות.

לצפייה: 

להאזנה: 

קירשנבאום מסביר שהמסלול שלו לא היה ליניארי. "קנינו את מגדלי הים התיכון לפני יותר מעשור, והיום אני מבין שההשקעות הכי מעניינות הן אלה שאי אפשר פשוט למכור ולהרוויח מהר", הוא אומר. "דיור מוגן זו השקעה בזמן, לא רק בכסף."

הדרך של קירשנבאום ליזמות החלה עוד בשנות הלימודים. בשנה השנייה באוניברסיטה כבר נקלע לפרויקט יזמי והקים רשת בתי מרקחת. "כל מה שעשיתי מאז - תמיד היה עם שותפים, אף פעם לבד. זה חלק מהדרך שלי, לזהות הזדמנויות ולהגיד 'כן' כשהן מגיעות," הוא מספר. בהמשך נכנס לעולם הקוסמטיקה ולתעשיית המזון, כשהחידוש המרכזי היה לא רק המוצר עצמו אלא היכולת לקחת ידע וטכנולוגיה ולהתאים אותם לשוק המקומי. "היינו הראשונים שהבאנו קוקיז אמריקאיות לארץ, אבל בעצם לא מדובר רק בעוגיות. זה היה ניסיון להבין איך להביא ידע, ליצור תהליכים ולהקים מערכת שעובדת."

אבל המסלול של קירשנבאום לא הסתכם בארץ. שלוש שנים בילה בארצות הברית, שם קיבל זיכיון להפקת מוצרי אודיו ווידאו, יצר אותם במזרח הרחוק ושיווק לרשתות אמריקאיות. "החוויות האלה לימדו אותי שהיזמות היא עניין של ראייה כוללת - להבין את השוק, את המוצרים ואת האנשים," הוא אומר. "והדיור המוגן, בסופו של דבר, הוא בדיוק כזה - תעשייה שמחברת בין אנשים, ניהול וכלכלה."

אבל הקפיצה המשמעותית הגיעה ב-2010, כשהחליט לרכוש את מגדלי הים התיכון. "בשלב הזה אני כבר כמעט בן 52", הוא מתאר את נקודת המפנה. החברה שרכש הפעילה אז בית אבות יחיד בנתניה עם כ-80 דיירים, ומאז הוא הוביל אותה לפעילות של 6 בתים עם כ-650 דיירים ושווי של מעל 2 מיליארד שקל. איך יזם מתחום מוצרי צריכה מגיע לתחום דיור מוגן? "זה לא תוצאה של תוכנית מסודרת," הוא מסביר. "הרבה מההזדמנויות קורות דרך היכרות עם אנשים נכונים. במקרה הזה, מישהו שהיה העוזר של סגן נשיא MGM פתח בפניי דלת לעולם חדש ומורכב". 

קירשנבאום מדגיש כי תחום הדיור המוגן דורש סבלנות והבנה עמוקה של דינמיקות אנושיות. "כשאני מדבר על השקעה בדיור מוגן, אני מדבר על השקעה שמערבת חיים של אנשים, אחריות אמיתית, וקבלת החלטות מורכבות. זה לא פרויקט שמאפשר אקזיט מהיר, אבל הוא יוצר ערך אמיתי לאורך שנים."

למשקיע שמחפש צמיחה מיידית, המודל הזה עשוי להיראות משעמם, אבל קירשנבאום גורס אחרת: "בעולם ההשקעות, אנשים מחפשים את הרווח המהיר. אני מחפש פרויקטים שמאפשרים לך לצמוח יחד עם הזמן - וזה בדיוק מה שדיור מוגן מאפשר. יש פה הזדמנות להבין את הדמוגרפיה המשתנה, ליישם מודלים ניהוליים חדשים ולהיות חלק ממשהו שמשרת אנשים אמיתיים."

קירשנבאום, שביקר במתקני דיור מוגן באנגליה, גרמניה, צרפת, יפן, ניו זילנד ואוסטרליה גילה להפתעתו שהדגש במקומות השונים בעולם היה "על לבנות בניין. בניין יפה". אבל בפועל, מבחינת כל המהות של הבניין, החוויה, זה היה חסר. לדבריו, המודל הישראלי שמגדלי הים התיכון פיתחה מתמקד בתוכנה לא פחות מאשר בחומרה, "בעוד שבאנגליה יש הקפדה על מסעדה ברמה גבוהה ועדיף שתהיה מסעדה כזאת שהיא סוג של מסעדת שף ידוע, אבל אין מה להשוות בתחום החברתיות והפעילויות".

הניגודיות בין הגישה הישראלית לזו של חו"ל בלטה במיוחד בביקור בארץ של קרן פרייבט אקוויטי גדולה ששווה 82 מיליארד יורו. "אנשי הקרן", אומר קירשנבאום, "מאוד העריכו, התרשמו והתלהבו מהקונספט. הם חשבו שזה דבר שיכול לעבוד טוב מאוד בכמה נקודות באירופה שבהם היו להם אחזקות בדיור מוגן". קירשנבאום סבור, כי לאור הגידול הצפוי של האוכלוסייה והעלייה בתוחלת החיים, הגישה של אנשים כלפי הדיור המוגן השתנתה. "פעם", הוא אומר, "דיור מוגן או בית אבות נתפסו כמשהו מדכא, היום כבר אנשים מבינים שזו הזדמנות". 

לסיום, הוא מסכם את עיקרון ההשקעה שלו: "השקעות שהן לא אקזיט, אלא ההשקעות שמביאות סיפוק אמיתי. אתה יודע שאתה יוצר ערך, שאתה משפיע, ושאתה חלק ממשהו שמחזיק לאורך זמן. וזה הרבה יותר חשוב מהרווח המיידי."