סיוט ברחוב גולומב: תושבים במרכז גבעתיים גילו מגדלים שמתוכננים 10 מ' מחלונותיהם

זה אולי הסיוט הגדול ביותר של כל מי שרכש אי פעם דירה עם נוף פתוח: לגלות יום אחד שמול חלון הסלון שלך, ממש במרחק של מטרים ספורים, עתיד לקום מגדל רב-קומות. עבור עשרות בעלי דירות ברחוב גולומב בשכונת ארלוזורוב הוותיקה והמבוססת בגבעתיים, הסיוט הזה מתממש בימים אלה, זאת כאשר במסגרת תוכנית להתחדשות עירונית המקודמת על ידי העירייה, שני מגדלים צפויים לקום במרחק של מטרים ספורים מחלונותיהם.

מאז התגלית המרעישה, מנהלים תושבי הרחוב מאבק עיקש על מנת לשנות את רוע הגזרה, מאבק שאף החריף לאחר שבישיבת הוועדה המקומית האחרונה בסוף דצמבר עלתה האפשרות להגדיל את מספר הדירות בפרויקט בשל חוסר כדאיות כלכלית ליזם במתכונתו הנוכחית.

מדובר במתחם בשטח של כ־8 דונם בלב גבעתיים, למרגלות גן העלייה השנייה, באזור המאופיין כיום בבנייה נמוכה של 5 עד 7 קומות. המתחם גובל ממזרח ברחוב ניצנה, ממערב ברחוב הכנסת, מצפון ברחוב שדה בוקר ומדרום במבנים שעברו התחדשות במסגרת תמ"א 38 ברחוב גולומב.

התוכנית, אשר מקודמת במשותף על ידי היזמים חן ואיתי גינדי וחברת סווירי מהנדסים בשיתוף עיריית גבעתיים, מציעה הריסה של ארבעה מבני מגורים בני 3-4 קומות הכוללים 52 יחידות דיור, וכן מבנה מעונות יום בשטח של כ-1,200 מ"ר, והקמה במקומם של שני מבני מגורים בני 15 קומות ו-161 יחידות דיור. עוד כוללת התוכנית כ-300 מ"ר לשימושים ציבוריים בקומת הקרקע, שטח למסחר וכ-5.2 דונם לשטחי ציבור, מבני ציבור, שטחים פתוחים והרחבת דרכים. בחודש נובמבר החליטה הוועדה המקומית להמליץ לוועדה המחוזית על הפקדת התוכנית.

אחת הנקודות הכאובות ביותר שמעלים התושבים נוגעת למיקום המגדלים, במרחק קצר (כ-11 מטר) מדירותיהם, כך שחלונות הסלון בצד העורפי של הבניינים פונים ישירות לבניינים. כתוצאה מכך לטענתם, נוצרת חסימת אור ואוויר, פגיעה חמורה בפרטיות, הצללה נרחבת ותחושת "חומה" הצמודה לחלונות הבתים. "זה לא רק עניין של גובה", מסביר אחד הדיירים, “אלא של מרחק. המגדלים פשוט יושבים לנו על הדירות".

מבט בתוכנית מעלה כי על אף שזו כוללת אלמנט משמעותי של שטח פתוח, שני המגדלים בני 15 הקומות הוצמדו כאמור לחלונות הבניינים הקיימים ברחוב גולומב, ואילו השטח הפתוח מצוי מעברם השני של המגדלים, לכיוון רחוב שדה בוקר.

"חומה שחוסמת אור ואוויר"

לטענת ועד ההתנגדות, המייצג עשרות משפחות מהשכונה ומהסביבה, התוכנית קודמה במשך שנים ללא הליך שיתוף ציבור אמיתי, כנה ושקוף. עוד לטענתם, הסיבות לבחירת מיקומם הספציפי של המגדלים לא באו לידי ביטוי בפרוטוקול הדיון בוועדה שבה הומלץ להפקיד את התוכנית. לדבריהם, פגישות התקיימו, מכתבים נשלחו, הסתייגויות הועברו - אך בפועל, החלטות מהותיות התקבלו מאחורי הקלעים, והציבור גילה אודותיהן בדיעבד.

עוד טוענים המתנגדים כי הבחירה לתכנן מגדלים באזור מנוגדת למדיניות העירייה ולהצהרות עבר של ראש העירייה רן קוניק, לפיהן ניתן לקדם בנייה מגדלית לאורך הצירים הראשיים בעיר, אך לא ברחובות פנימיים ושקטים. עוד לטענתם, פרויקטים אחרים בסביבה הקרובה המקודמים בימים אלו, ברחובות גולומב והכנסת, מתוכננים ונבנים בהתאם לצביון השכונה בבניינים נמוכים.

בעצומה ששלחו "למניעת מגדלים בשכונות הפנימיות בגבעתיים", קראו תושבי האזור לראש העיר רן קוניק "לא למכור את העיר", והטיחו בו כי הוא פועל בניגוד להצהרותיו הפומביות לאורך השנים כי לא ישנה את הצביון של העיר. "לא ייתכן, כי נציגי העירייה מתעלמים וממסמסים פניות של תושבי השכונה הקיימים, אשר השקיעו ממיטב כספם בדירותיהם בעיר ואשר הסתמכו על מדיניות ראש העיר המוצהרת, בעוד הם מקדמים ונענים לדרישות יזמים כדי להמשיך ולהשיא תשואה ליזמים ולעירייה", נכתב.

המתחם שבו מתוכננת הבנייה החדשה. ברקע - הבניינים שצפויים להיחסם (ועד התושבים)

אחת הנקודות הקשות והכאובות ביותר שמעלים התושבים נוגעת למיקום החריג של המגדלים,  צמוד למגדלי המגורים ברחוב גולומב. על פי ההדמיות והתכנון המוצע, המגדלים ממוקמים במרחק קצר (כ-11 מטר) מהבניינים ברחוב גולומב, כך שחלונות הסלון בצד העורפי של הבניינים פונים ישירות לבניינים. כתוצאה מכך לטענתם, נוצרת חסימת אור ואוויר, פגיעה חמורה בפרטיות, הצללה נרחבת ותחושת "חומה" הצמודה לחלונות הבתים. "זה לא רק עניין של גובה", מסביר אחד הדיירים, “אלא של מרחק. המגדלים פשוט יושבים לנו על הדירות".

לטענת התושבים ניתן היה לבחור חלופות תכנוניות פחות פוגעניות - הן מבחינת מיקום המגדלים והן מבחינת גובהם - אך חלופות אלה לא הוצגו לציבור ולא נבחנו באופן שקוף. "אנחנו לא מתנגדים לפינוי-בינוי, ולא להתחדשות, לכולם מגיע להתחדש", אומרת דיירת נוספת, "אבל הצמידות הזו גוזרת עלינו חיים בצל מגדלים, אף אחד לא שאל אותנו אם אנחנו מוכנים לזה".

התחדשות מתחמית – הדרך היחידה להתמודד עם מחסור הקרקעות

בעיריית גבעתיים דוחים את טענות התושבים, ואף מכנים את האמירות לגבי חוסר השקיפות כ"מקוממות". לטענת העירייה, הגדרת האזור כמתחם להתחדשות פורסמה כחוק, עקרונות התכנון של תוכנית המתאר הכוללנית הוצגו לציבור לאורך השנים באמצעות אתר ייעודי והמתנגדים אף הוזמנו לישיבות הוועדה המקומית וכן לפגישות עם נציגי העירייה.

עוד מסבירים שם כי בהיותה של גבעתיים העיר השנייה בצפיפותה בישראל וללא עתודות קרקע - ההתחדשות המתחמית היא הדרך היחידה להתמודד עם המחסור בקרקעות: "מדובר בעיר צפופה במיוחד, ללא עתודות קרקע וללא שטחי ציבור מספקים, לכן ההתחדשות המתחמית נועדה לאפשר חידוש מבנים ישנים במקביל ליצירת שטחי ציבור משמעותיים, דבר שאינו מתאפשר בהתחדשות מגרשית".

בעיריית גבעתיים דוחים את טענות התושבים, ואף מכנים את האמירות לגבי חוסר השקיפות כ"מקוממות" וטוענים: "מדובר בעיר צפופה במיוחד, ללא עתודות קרקע וללא שטחי ציבור מספקים, לכן ההתחדשות המתחמית נועדה לאפשר חידוש מבנים ישנים במקביל ליצירת שטחי ציבור משמעותיים, דבר שאינו מתאפשר בהתחדשות מגרשית"

באשר למיקומם שלך המגדלים בצמוד לבתים הקיימים ברחוב גולומב, נטען כי "התכנון נעשה מתוך התחשבות דווקא במצב המאתגר של צפיפות בין בניינים, שכן התחדשות מגרשית כפי שדורשים הדיירים, הייתה מובילה לבנייה צפופה הרבה יותר והמרחק בין המבנים היה 6 מ' בלבד ולא 11מ', כפי שההתחדשות המתחמית מאפשרת".

סגירת חשבון?

ברקע לטענות ולטענות שכנגד, מרחף מבחינתם של התושבים חשש נוסף, והוא שהתנגדותם לפני כעשור של חלק מהתושבים הוותיקים במתחם, כולל ברחוב גולומב, לתוכנית התחדשות מתחמית שלה דחפה עיריית גבעתיים, והעדפתם את מסלול התמ"א 38 בניגוד לעמדת העירייה, עומדת עכשיו לחובתם בשיקוליה התכנוניים של העירייה, שלכאורה עכשיו "סוגרת איתם חשבון". 

"ייתכן שהיסטוריה זו השפיעה על אופן קבלת ההחלטות בתוכניות הנוכחיות, הממקמות את המגדלים ממש בצמוד לבניינים שלנו", אומר אחד התושבים, "אנחנו סבורים כי ניתן היה לגבש תכנית פחות פוגענית והרסנית, בייחוד במתחם אשר גודלו יכול להכיל תכנית מרווחת יותר".

התושבים מעלים חשש נוסף, והוא שהתנגדותם לפני כעשור של חלק מהתושבים הוותיקים במתחם, כולל ברחוב גולומב, לתוכנית התחדשות מתחמית שלה דחפה עיריית גבעתיים, והעדפתם את מסלול התמ"א 38 בניגוד לעמדת העירייה, עומדת עכשיו לחובתם בשיקוליה התכנוניים של העירייה, שלכאורה עכשיו "סוגרת איתם חשבון"

עוד לטענתם, "דברים שנאמרו בישיבת הוועדה המקומית האחרונה, שבה ציין ראש העיר, כי אילו היו בוחרים אותם תושבים ותיקים אשר כיום מתגוררים בצמוד למתחם להתקדם עם המסלול של פינוי־בינוי שקודם על ידי העירייה לפני כעשור - ייתכן שהיו נהנים כיום מעליית ערך נכסיהם ולא נאלצים לחוות את הפגיעה הנובעת מהתכנון הנוכחי, מחזקת את תחושתנו כי ההחלטות שהתקבלו אינן מנותקות מהעבר, ומעלות שאלות באשר לשיקולים שעמדו בבסיסן".

אל מול טענה זו, העירייה מדגישה כי כלל ההחלטות התקבלו במסגרת ההליכים התכנוניים המקובלים ומתוך שיקולים מקצועיים בלבד.

עיריית גבעתיים: "התכנון למתחם גובש לאחר בחינת חלופות רבות"

מעיריית גבעתיים נמסר בתגובה:" המתחם המדובר מצוי באזור שהוגדר מראש כמיועד להתחדשות מתחמית במסגרת התכנית המתאר הכוללנית של גבעתיים ותכנית לפי סעיף 23, שתיהן קודמו מתוך ראייה כוללת של צורכי העיר כולה שכן מדובר בעיר צפופה במיוחד, ללא עתודות קרקע וללא שטחי ציבור מספקים, ולכן ההתחדשות המתחמית נועדה לאפשר חידוש מבנים ישנים במקביל ליצירת שטחי ציבור משמעותיים, דבר שאינו מתאפשר בהתחדשות מגרשית. כמו כן, הגובה שנקבע תואם את נספח העיצוב העירוני בתכנית המתאר הכוללנית.

"התכנון נערך תוך מודעות למבנים הגובלים וכולל קו בניין המאפשר מרחק של 11 מטרים בין הבינוי המוצע לבניינים הגובלים. כאשר בהתחדשות מגרשית מרחק בין שני מבנים סמוכים הוא 6 מ'. בנוסף, המבנים הגובלים פונים בקו בניין צדי כלפי המתחם, ולא בחזית ראשית. יש להדגיש כי החלופה של התחדשות מגרשית הייתה מובילה לבנייה צפופה הרבה יותר, מבנים בגובה של כ-8 קומות בצמידות גבוהה יותר ואף לבנייה על השטח הציבורי הקיים, תרחיש שהיה פוגע בדיירים הגובלים.

"הגדרת האזור כמתחם להתחדשות פורסמה כחוק במסגרת הפקדת תכנית לפי סעיף 23, כולל אפשרות להגשת התנגדויות. לא הוגשה אף התנגדות להגדרה זו, לא מתוך המתחם ולא מהסביבה בשלב הסטטוטורי הרלוונטי. עקרונות התכנון של תכנית המתאר הכוללנית הציגו את הגבהים המותרים, הצירים הירוקים ועקרונות לקידום מתחמי התחדשות, הוצגו לציבור לאורך השנים באמצעות אתר ייעודי, כנסים, פרסומים ודיונים פתוחים. התכנון המוצע למתחם גובש לאחר בחינת חלופות רבות, דיונים מקצועיים ופגישות עם לשכת התכנון המחוזית, והובא לדיון בוועדה המקומית בהתאם לסמכויות ולנהלים. יותר מכך, המתנגדים אף הוזמנו לוועדה וכן לפגישות עם נציגי העירייה.

"ההשוואה לפרויקטים אחרים אינה מדויקת, שכן פרויקטים ברחובות סמוכים קודמו במסלול של התחדשות מגרשית, בעוד שהמתחם הנדון מוגדר ומקודם כהתחדשות מתחמית, מסלול תכנוני שונה לחלוטין, עם תרומה משמעותית לציבור. דווקא בשל כך נדרש נפח בנייה גבוה יותר, המאפשר הקצאה של כ-40% מהשטח לצרכי ציבור, שטח ציבורי פתוח רציף, שטח ציבורי מבונה, שמירה על עצים בעלי ערך, שימור מקלט קיים ומענה תשתיתי כולל אלמנטים שאינם מתאפשרים בבנייה נמוכה ומרקמית".