מכה לבעלי הדירות במתחם היוקרתי בצפון ת"א: לא יקבלו פיצוים על ירידת ערך

בעלי דירות במתחם היוקרתי "מגדלי נאמן" בצפון תל אביב ספגו השבוע מכה קשה במאבקם לקבלת פיצויים בגין ירידת ערך לכאורה, שנגרם כתוצאה מאישור התכנית תא/3700 בשנת 2015 לפיתוח צפון-מערב העיר. בהחלטה משלימה וחד-משמעית דחתה ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה , מחוז תל אביב את העררים המתוקנים שהוגשו על ידי עשרות בעלי הדירות, וקבעה כי גם לאחר "הזדמנות שנייה" - לא הוכחה פגיעה המזכה אותם בפיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. 

תוכנית תא/3700 (תוכנית מתאר לצפון־מערב תל אביב למגורים, מסחר ומלונאות) מציעה הקמת רובע עירוני חדש בצפון־מערב העיר, לאורך רצועת החוף הצפונית. התוכנית אושרה בשנת 2015 וכוללת 12 אלף יחידות דיור באחת מעתודות הקרקע האחרונות שנותרו בעיר. לאחר האישור הגישו כמה עשרות מתושבי מתחם היוקרה הסמוך, מגדלי נאמן, תביעה נגד הוועדה המקומית על יותר מ-70 מיליון שקל, בטענה לירידת ערך בעקבות אישור התוכנית.

מדובר בשלושה עררים שאוחדו ב-2021, והוגשו כנגד החלטת הוועדה המקומית תל אביב–יפו לדחות את תביעתם לפיצויי ירידת ערך. את הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב–יפו ייצגו בהליך עו״ד אירית יומטוב ועו״ד הראל וינטרוב ממשרד שפיגלמן, קורן, זמיר ושות׳. מתחם מגדלי נאמן בצפון תל אביב שייך לשכונת צוקי אביב וכולל שבעה בנייני מגורים ו-330 יחידות דיור. לטענת העוררים, אישור תכנית תא/3700 גרם לפגיעה בדירותיהם בין היתר בשל רעש, חסימת נוף, פגיעה בפרטיות ושינוי אופי הסביבה. הוועדה, בהרכב בראשות עו"ד אייל אילוז, קבעה כי הטענות אינן עומדות ברף ההוכחה הנדרש  - לא במישור התכנוני ולא במישור השמאי.

להחלטה של ועדת הערר

כאמור, ביום 29.6.2022 קבעה ועדת הערר כי העוררים לא עמדו ברף ההוכחה הלכאורי הנדרש, בשל כשלים מהותיים בטענותיהם ובחוות הדעת שהוגשו, ובראשם הצגה חלקית של המצב התכנוני. כל רכיבי התביעה נדחו, אולם לפנים משורת הדין אפשרה הוועדה לעוררים להגיש עררים מתוקנים, שיבחנו מחדש רק בשלושה היבטים מצומצמים: שינוי אופי הסביבה, רעש ופגיעה בנוף. עורכי הדין שייצגו את הדיירים: עו"ד אייל מאמו, עו"ד יצחק קירה, עו"ד גיל צבע, עו"ד גל מנשה ועו"ד שגיב בר נחום. 

פיתוח צפוי ולא "הפתעה תכנונית"

בלב ההחלטה שניתנה ע"י ועדת הערר בפעם השנייה בתחילת השבוע, עומדת קביעה עקרונית: תכנית 3700 אינה אירוע תכנוני מפתיע או חריג, אלא מימוש צפוי של מגמות תכנון ותיקות באזור. הוועדה חזרה והדגישה כי כבר בעת אישור תכנית "מגדלי נאמן" בשנת 1993, ואף קודם לכן, היה ברור שמדובר ב"שלב ראשון" בלבד, וכי בהמשך יבואו שלבי פיתוח נוספים, מגורים, תעסוקה ותשתיות.

בין היתר הפנתה הוועדה לתכניות אזורי חן ולתכנית תא/1700, שקידומה עוכב בעבר בשל מגבלות שדה דב. עם פינוי שדה התעופה, כך נקבע, התגבשה ציפייה תכנונית ברמת ודאות גבוהה לפיתוח מואץ של האזור. ציפייה זו, לשיטת הוועדה, היא חלק בלתי נפרד מ"תכונות המקרקעין" ואינה יכולה להוות בסיס לפיצוי.

ועדת הערר אף חשפה מכתב משנת 2005 ששלחה חברת אזורים למנהל אגף התנועה בעיריית תל אביב, במכתב צוין כי דרך הגישה והכניסה למגדלי נאמן הן זמניות בלבד, עד לאישור הסדרי תנועה קבועים בידי הרשויות המוסמכות, וכי רוכשי הדירות עודכנו מראש בהסכמי המכר על אפשרות לשינויים עתידיים בדרכי הגישה והתחייבו שלא להתנגד להם: "בכל הסכמי המכר של הדירות במגדלי נאמן מצויין כי ידוע לרוכשים כי עשויים לחול שינויים בדרכי הגישה לפרוייקט וזאת בהתאם לתכנית חדשה שיוזמת העירייה וכי הרוכשים התחייבו שלא להתנגד לה."

בהיבט המשפטי, הוועדה חזרה על ההבחנה בין פגיעה ישירה לפגיעה עקיפה: בעוד פגיעה ישירה (כגון גריעה מזכויות בנייה) נבחנת באופן מובהק, פגיעה עקיפה, הנובעת משינוי הסביבה, מחייבת הוכחה מדוקדקת של ירידת ערך אובייקטיבית.

במקרה זה, נקבע כי חוות הדעת השמאיות מטעם העוררים סבלו מכשלים מהותיים: הן לא הציגו תמונה מלאה של המצב התכנוני שקדם לתכנית 3700, התעלמו ממגבלות רעש קיימות (בין היתר בשל הקרבה לשדה דב), ולא ניתחו כראוי את השפעתן של תכניות ארציות כמו תמ"א 23 למערכת הסעת המונים.  בנוסף, ציינה הוועדה, "גם בכתבי הערר המתוקנים על נספחיהם ועל אף ההזדמנות ל'מקצה שיפורים' בטענות ביחס לשלושת הרכיבים שפורטו בהחלטת ועדת הערר, לא עלה בידי העוררים לעמוד ברף ההוכחה הראשוני של פגיעה המצדיק מינוי שמאי מייעץ, בכל הנוגע לשלושת רכיבים אלו".

הנטל להוכיח פגיעה חריגה - כבד במיוחד 

לעניין הנוף, הוועדה קבעה כי לא הוצגה תשתית עובדתית קונקרטית: לא פורט היקף חסימת הנוף לכל דירה, לא הוצגו חתכי ראייה, ולא בוצעה השוואה ממשית בין מצב קודם למצב מאושר. טענות בדבר "ביטול האגם" או פגיעה בנוף פתוח נדחו, בין היתר משום שהאגם מעולם לא תוכנן בתכנון מפורט. גם טענות הרעש נדחו. הוועדה הזכירה כי הדירות נבנו מלכתחילה בסביבה עתירת מגבלות אקוסטיות, וכי על העוררים היה להוכיח החמרה ממשית מעבר למצב הקודם - דבר שלא נעשה. בנוסף, נקבע כי תוואי תשתיות התחבורה באזור היוו "עננה תכנונית" ידועה, שאינה בת-פיצוי.

באשר לשינוי אופי הסביבה, חזרה הוועדה על הלכה מושרשת: שינוי אופי כשלעצמו אינו מהווה נזק, אלא אם הוא מתורגם לפגיעה מוכחת בתכונות המקרקעין כגון רעש או זיהום, ניתן לבחון פיצוי. גם כאן, נקבע כי לא הוצגה הוכחה מספקת. לסיכום קבעה ועדת הערר כי העררים נדחים במלואם, וזאת לא רק בשל הכשלים המהותיים שנפלו בהם מלכתחילה, אלא גם משום שהעוררים לא הצליחו לעמוד בנטל ההוכחה אף לאחר שניתנה להם, לפנים משורת הדין, הזדמנות נוספת לתקן את טענותיהם. 

עוד קבעה הוועדה כי יש לחייב את העוררים בהוצאות, והורתה על תשלום הוצאות בסך 20 אלף ש"ח לכל ערר.

ההחלטה משדרת מסר ברור לבעלי נכסים במתחמים מתפתחים: לא כל תכנית רחבת היקף מזכה בפיצוי, גם אם היא משנה את סביבת המגורים באופן ניכר. כאשר קיימת ציפייה תכנונית סבירה ומבוססת לפיתוח עתידי, וכאשר הדבר משתקף במצב התכנוני ההיסטורי, הנטל על בעלי הדירות להוכיח פגיעה חריגה וממשית הוא כבד במיוחד.