"אין להניח שאפשר למנוע את הורשת ההטבות של הקשיש - גם בהסכם": הענף מגיב ליוליס

חוות דעתה מהבוקר (א') של המשנה ליועצת המשפטית לממשלה (אזרחי) עו"ד כרמית יוליס, לפיה התמורה הייחודית שנכללה בהסכם התחדשות שנחתם בין דייר "קשיש" בהסכם התחדשות עירונית ליזם תועבר ליורשיו במקרה שזה הלך לעולמו, עוררה תגובות רבות בקרב משפטנים המתמחים בתחום ההתחדשות העירונית. רובן תומכות במסקנה שאליה הגיעה יוליס, אך גם מצביעות על כשלים מסוימים או בעיות שעדיין לא נפתרו.

נזכיר כי יזם התחדשות עירונית מחויב כיום להציע אחת מתוך שלוש תמורות ייחודיות לדיירים המתגוררים בבניין ושגילם עלה על 70 ביום חתימת הדייר הראשון על הסכם ההתחדשות, בהן שתי דירות ששווין דומה לזו של דירת התמורה, או דירה קטנה יותר בתוספת כסף מזומן.

על פי חוות הדעת שפרסמה עו"ד יוליס, ככל שההסכם שנחתם בין היזם לבין הדייר הקשיש "שותק" ואינו כולל אמירה מפורשת באשר ליכולתו של הדייר להוריש או שלא להוריש את התמורה הייחודית ליורשיו, הרי שהתמורה תועבר בירושה והיזם יהיה מחוייב לתתה גם אם ה"קשיש" שמולו נחתם ההסכם הלך לעולמו במהלך קידום הפרויקט. זאת משום שבעת הפטירה, מעמדה של התמורה הוא כבר כשל נכס המוענק מכח חוזה חתום, היא אינה נשענת עוד על החוק המחייב להציעה לקשישים בלבד.

עו"ד משה רז -כהן, ממשרד רז- כהן פרשקר ושות' טוען כי על אף ש"חוות הדעת ביסודה נכונה", קשה לקבל את קריאתה של יוליס לצדדים לקבוע את "זכות ההורשה" במסגרת ההסכם שנחתם ביניהם, שכן החוק אינו תמיד מאפשר להתנות על ירושה, ולכן קביעה לפיה לא ניתן להוריש את התמורה הייחודית עלולה לייצר קושי, גם אם הוסכמה על הצדדים להסכם.

"בכל הנוגע לאפשרות להתנות בהסכם הפינוי-בינוי על הורשת זכויות היתר של הקשיש, נראה כי כותב חוות הדעת מעט נחפז והנושא ראוי לליבון מעמיק יותר", אומר רז-כהן. "מן הכלל, הנכון משפטית, שמרגע הטמעת ההטבות בחוזה, נכללות אלו בעיזבונו של הקשיש לעת הסתלקותו, נובעת מסקנה נוספת, שהתנייה על כך מנוגדת לכאורה להוראת סעיף 8 לחוק הירושה בדבר איסור לבצע עסקאות בירושה עתידית: ההתניה כמוה כהתחייבות להשבת ההטבות ליזם עם מותו. המחוקק הישראלי (שלא בצדק) אינו מאפשר זאת אלא רק בצוואה.

"לפיכך, אין להיחפז ולהניח שאפשר למנוע את הורשת ההטבות של הקשיש ליורשיו בעתיד. אפשר אולי למנוע את הורשת הזכות, אולם ניסוח ההסכם צריך ויעשה בזהירות הדרושה, בהתחשב בהוראת סעיף 8(א) לחוק הירושה, באופן שאפשר להבין מן החוזה שהזכות הנמכרת היא לדירת תמורה אחת בלבד והטבות הקשיש ניתנות בהגבלת זמן לחייו בלבד".

ומה עם רשות המסים?

עו"ד (רו"ח) ליאורה מנצורי, שותפה במחלקת הנדל"ן במשרד עמית, פולק, מטלון, מציינת כי "מדובר בהחלטה חשובה, שפותרת אי בהירות משמעותית. במקרים שבהם הקשיש נפטר לאחר חתימת החוזה לא היה ברור עד כה מה היזם מחויב לתת ליורשים, ומהן השלכות המס. בין אם מדובר במקרה שבו היורשים דורשים לקבל את התמורה הייחודית ובין אם התמורה הייחודית כבר תוכננה או מצויה בשלבי בניה והיזם לא יכול לשנות אותה, היה קיים חשש שהטבות המס לקשיש לא יחולו מאחר שלא מדובר בתמורה לקשיש עצמו. חוות הדעת פותרת גם בעיה זו, בכך שהיא קובעת שהתמורה שניתנת ליורשי הקשיש תיחשב כאילו ניתנה לקשיש עצמו, דהיינו הטבות המס צריכות לחול גם במקרים אלו.

עם זאת לדברי עו"ד מנצורי, נותרו מספר סוגיות ללא מענה: "חוות הדעת אינה מתייחסת למצבים שבהם אחד הקשישים נפטר והוריש זכויותיו לילדיו, כך שבעלי הדירה במועד חתימת הסכם הפינוי-בינוי הם קשיש אחד וילדיו. השאלות הפתוחות שנותרו הן: האם חובת התמורות הייחודיות חלה על כל הדירה או רק על חלק הדירה שבבעלות הקשיש? האם הפטור ממס חל באופן מלא או יחסי?". סוגיה זו לדבריה דורשת מענה נוסף.

עו"ד דנה בירן, שותפה ומובילת תחום ההתחדשות עירונית במשרד פירון, מסבירה כי "חוות הדעת הגיונית וסבירה בנסיבות העניין, גם בהיבט הפרקטי של הדברים. במועד שבו סוכם נספח תמורות מיוחדות עם הקשיש, היזם מתקדם על סמך הסיכום הנ"ל, ואף מכליל את דירת התמורה המקורית שהיה זכאי לה הקשיש לולא נחתם הנספח, במלאי הדירות שלו למכירה. גם על בסיס נימוק זה יש להחיל את הוראות הנספח על היורשים במקרה של פטירת הדייר בטרם מומשו הוראות נספח התמורה. שהרי לא בהכרח ניתן לעשות 'רוורס' ולחזור לתמורה המקורית באותו שלב.

"עם זאת לטעמנו רשות המיסים נדרשת להוציא הבהרה, בעקבות חוות הדעת, לפיה הפטורים ממס החלים על קשישים, במקרה כאמור, יחולו גם על היורשים. אחרת אין בכך הגיון".