המשנה ליועמ"שית: תמורות ייחודיות שניתנו לקשישים במיזמי התחדשות עוברות בירושה

תמורה ייחודית שנכללה בהסכם התחדשות עירונית בין יזם פרויקט ההתחדשות ובין דייר "קשיש", תעבור ליורשיו של אותו בעל דירה מקרה שזה הלך לעולמו במהלך שנות קידום הפרויקט – ככל שאין הוראה מפורשת בהסכם שנחתם בין הצדדים המונעת זאת. כך עולה מחוות דעת שפרסמה היום (א') המשנה ליועצת המשפטית לממשלה (אזרחי), עו"ד כרמית יוליס.

במסגרת חוות הדעת שנשלחה לידי ד"ר איריס פרנקל-כהן, היועצת המשפטית של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כתבה יוליס כי "לאור הישנות מקרי פטירת בעלי דירות קשישים שחתמו בחייהם על עסקאות התחדשות עירונית ולא זכו לראות בסיום הפרויקט ולקבל את תמורותיהם מהיזם, התבקשנו להביע את עמדתנו בדבר זכויות יורשי הקשיש בתמורות הייחודיות להן זכאי הקשיש מהיזם מכח החוק ומכח ההסכם שבין הצדדים".

לקריאת חוות הדעת של המשנה ליועמ"שית

שאלה זו עולה על רקע חוק הדייר הסרבן, המחייב יזם פרויקט התחדשות להציע לבעלי דירות במתגוררים בבניין, שהיו בני 70 ומעלה ביום שבו נחתם הסכם ההתחדשות הראשון בבניין או במתחם, תמורה ייחודית שאינה מוצעת לשאר בעלי הדירות. זאת על מנת להקל את תהליך ההתחדשות עבור בני הגיל השלישי.

על פי החוק הקיים, על יזם ההתחדשות להציע לדייר קשיש אחת מתוך שלוש תמורות ייחודיות לבחירת היזם: תמורה ייחודית ראשונה היא שתי דירות בבניין החדש במקום אחת, ששוויין המצטבר דומה לשווי דירת התמורה; תמורה ייחודית שנייה היא דירת תמורה קטנה יותר בשטח מזו שניתנה לשאר הדיירים, בתוספת כסף מזומן. התמורה הייחודית השלישית היא אחת מ-3 האפשרויות הבאות לבחירת הקשיש: מעבר לבית הורים בשווי דומה לשווי מהוון של דירת התמורה; רכישת דירה חלופית ששוויה דומה לשווי מהוון של דירת התמורה ככל הניתן סמוך לדירת הקשיש, או קבלת סכום כספי בשווי מהוון של שווי דירת התמורה. אם לא הציע היזם לקשיש את אחת משלוש התמורות הללו, הקשיש זכאי לסרב לחתום על עסקת הפינוי-בינוי, בלי שסירוב זה ייחשב כבלתי סביר על פי חוק הדייר הסרבן.

"בחינת טיבן של התמורות הייחודיות שזכאי קשיש לקבל", כתבה יוליס, "מלמדת שההיבט האישי והייחודי של מרביתן הוא מצומצם ושהמאפיין המרכזי שלהן הוא כלכלי בדומה לתמורה רגילה מסוג זה... ברי כי מות הקשיש אינו משפיע על המשך ביצועו של ההסכם". לסיכום כתבה כי "פרשנות זו מגשימה את תכלית דיני ההתחדשות העירונית ותואמת את עקרונות היסוד של דיני החוזים"

בהתייחס לשאלה האם הסיכום בין היזם והקשיש לגבי התמורות עובר בירושה במקרה שבו הקשיש הולך לעולמו, פתחה יוליס באמירה כי היא ממליצה לצדדים "לכלול באופן מפורש ומפורט בהסכם, הכולל תמורות ייחודיות לקשיש, הוראות בעניין מעמד התמורות הייחודיות במקרה של פטירה בטרם המועד הנקוב להעברת התמורה לקשיש". עוד ציינה כי ככל שהיזם הציע לקשיש חוזה שבו התמורה הייחודית לא תועבר ליורשיו, סירובו של הקשיש במקרה שכזה לא ייחשב "סירוב סביר".

ככל שההסכם אינו כולל תניה מפורטת בשאלת העברת התמורה הייחודית בירושה, כתבה יוליס כי "יש לבחון את ההסכם ולראות האם ניתן להתחקות אחר אומד דעת הצדדים". במקרה שדבר זה אינו מתאפשר, וההסכם שותק לחלוטין בנקודה זו, קובעת יוליס כי על התמורה הייחודית שסוכמה בהסכם לעבור בירושה, זאת למעט תמורה אחת ספציפית, והיא מעבר לבית הורים, שאינה רלוונטית ליורשי הקשיש.

"משעה שנכרת הסכם בין הצדדים במסגרתו התחייב היזם בהתחייבויות שונות, מדובר בזכות אובליגטורית העומדת בפני עצמה והתמורות הייחודיות שעליהן התחייב היזם נובעות מההסכם שנחתם בין הצדדים, ולא רק מכח הוראות הדין הקובעות כי על היזם להציע תמורות אלה", כתבה יוליס. עוד הוסיפה כי "בחינת טיבן של התמורות הייחודיות שזכאי קשיש לקבל... מלמדת שההיבט האישי והייחודי של מרביתן הוא מצומצם ושהמאפיין המרכזי שלהן הוא כלכלי בדומה לתמורה רגילה מסוג זה... ברי כי מות הקשיש אינו משפיע על המשך ביצועו של ההסכם".

לסיכום כתבה יוליס כי פרשנות זו "מגשימה את תכלית דיני ההתחדשות העירונית ותואמת את עקרונות היסוד של דיני החוזים". עם זאת, הדגישה, "חוות הדעת אינה נוגעת להיבטי מיסוי העשויים לעלות כתוצאה מהעברת התמורות בירושה".