נדחו עתירות שבירו ושפיר נגד ועדת המכרזים של רמ"י: יחויבו להצטרף ל"פשרה"

בית המשפט המחוזי מרכז בלוד, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, דחה לאחרונה עתירות שהגישו חברות הבנייה רמי שבירו הנדסה בניה והשקעות ושפיר מגורים ובניין, נגד רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומשרד הבינוי והשיכון. העתירות עסקו בהחלטת ועדת המכרזים של רמ"י והבינוי והשיכון להחיל את מתווה הפשרה שאושר בבג"ץ בינואר 2024, על מכרזים בתוכנית "מחיר מופחת".

נזכיר כי על פי אותה פשרה, תחולק עלות ההצמדה למדד תשומות הבנייה, שבוטלה בעקבות תיקון 9 לחוק המכר (דירות) שנכנס לתוקף ביולי 2022, בין רוכשי הדירות, הקבלנים והמדינה, בשיעור של שליש כל אחד. בית המשפט קבע שיש לקבל את עמדת ועדת המכרזים כי הסכם הפשרה יחול גם על מכרזים שאליהם ניגשו החברות. עם זאת השאיר להם פתח לעתירה מנהלית נקודתית או הצטרפות להסכם הפשרה.

לפסק דינו של ביהמ"ש המחוזי 

תיקון 9 לחוק המכר (דירות), נכנס לתוקף ביולי 2022. התיקון קבע תחילה כי תשלום עבור הדירה לא יוצמד למדד כלשהו. עם זאת אושר כי ניתן להצמיד עד מחצית מכל תשלום למדד תשומות הבנייה, ובלבד שההצמדה לא תעלה על 20% מהמחיר החוזי בעת כריתת החוזה. המשמעות המעשית היא שניתן להצמיד למדד 40% ממחיר הדירה. הוראה זו לא עלתה בקנה אחד עם הוראות מכרזים קודמים של המדינה במסגרת תוכניות " מחיר למשתכן " או "מחיר מטרה", שאפשרו הצמדה מלאה של מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה למגורים, החל ממועד קבלת היתר הבנייה ואילך.

בעקבות ריבוי ההליכים המשפטיים בנוגע לתחולת התיקון, גובש הסכם פשרה בין נציגי הממשלה לבין התאחדות הקבלנים. הסכם זה כלל נוסחה מוסכמת לחישוב "הפער הרעיוני" שנוצר בעקבות התיקון, וקבע כי פער זה יחולק באופן שווה בין המדינה, הקבלנים ורוכשי הדירות (כאמור שליש לכל צד). ההסכם חל על מכרזים להם הוגשו ההצעות לפני מועד תיקון החוק (30 ביוני 2022) ואשר חוזה המכר לגביהם נחתם לאחר יום 7.7.2022, מועד תחילת החוק המתקן.

בהסכם פשרה בין נציגי הממשלה לבין התאחדות הקבלנים. הסכם זה כלל נוסחה מוסכמת לחישוב "הפער הרעיוני" שנוצר בעקבות התיקון, וקבע כי פער זה יחולק באופן שווה בין המדינה, הקבלנים ורוכשי הדירות. לאחר שהתאחדות הקבלנים לא השיגה רוב בקרב הקבלנים לאישור הפשרה, קבעו כמה פסקי דין שיש להעביר את ההחלטה לוועדת המכרזים של רמ"י

לאחר שהתאחדות הקבלנים לא השיגה רוב בקרב הקבלנים לאישור הפשרה, קבעו כמה פסקי דין שיש להעביר את ההחלטה לוועדת המכרזים של רמ"י. זאת למרות שהחברות עצמן סירבו להצעה להצטרף להסכם הפשרה, משום שלטענתן זה מבוסס על מסד עובדתי והנחות שגויות ביחס לשיעור עליית מדד תשומות הבניה. בינואר 2024 קבעה ועדת המכרזים קבעה שיש להחיל את ההסכם גם על המכרזים שבהם זכו רמי שבירו ושפיר, ואלה עתרו נגד ההחלטה.

שבירו ושפיר: אי אפשר לכפות עלינו את הפשרה 

רמי שבירו ושפיר, שלא היו צד להסכם הפשרה, טענו כי ההחלטה להחיל עליהן את מתווה הפשרה פוגעת בזכותן למימוש פסק דין קודם שניתן לזכותן, והורה לוועדת המכרזים לשקול התאמה פרטנית של התנאים הכספיים החוזיים, תוך התחשבות בנזקים הישירים והעקיפים שנגרמו להן בשל תיקון 9 לחוק. לטענתן, הוועדה פעלה בחוסר סמכות, והפשרה, מטבעה, אינה ניתנת לכפייה חד-צדדית. 

"העותרות אוחזות בפסק דין חלוט, אשר קבע כי הסתמכותן על תנאי המכרז המקוריים, שהתירו הצמדה מלאה למדד תשומות הבניה, נעשתה 'בתום לב וראויה להגנה'", נכתב בעתירה. "פסק הדין הורה לוועדת המכרזים לקבוע מנגנון שיפצה וישקלל את מלוא נזקיהן כתוצאה מהחלת תיקון 9 לחוק המכר. מכאן שהן אינן נמצאות עוד במצב של 'סיכון-סיכוי' כמו יתר הקבלנים. החלטת ועדת המכרזים להחיל עליהן את מתווה הפשרה הכללי, המציע פיצוי חלקי בלבד, מהווה הפרה של פסק הדין והתעלמות מזכותן המוקנית. פשרה, מעצם טבעה, מחייבת הסכמה של שני הצדדים. לא ניתן לכפות באופן חד-צדדי הסדר פשרה, קל וחומר על צד שאוחז בפסק דין לטובתו, אשר מייתר את הצורך בפשרה. בנסיבות אלה, כפיית הסכם הפשרה על העותרות נעשתה בחוסר סמכות".

רמי שבירו ושפיר, שלא היו צד להסכם הפשרה, טענו כי ההחלטה להחיל עליהן את מתווה הפשרה פוגעת בזכותן למימוש פסק דין קודם שניתן לזכותן, והורה לוועדת המכרזים לשקול התאמה פרטנית של התנאים הכספיים החוזיים, תוך התחשבות בנזקים הישירים והעקיפים שנגרמו להן בשל תיקון 9 לחוק. לטענתן, הוועדה פעלה בחוסר סמכות, והפשרה, מטבעה, אינה ניתנת לכפייה חד-צדדית

מנגד, טענה המדינה בשם ועדת המכרזים של רמ"י, כי תיקון 9 לחוק המכר מהווה 'שינוי נסיבות מהותי' שהצדיק בחינת שינוי בתנאי המכרז. הוועדה אף הדגישה את עקרון השוויון, וקבעה כי אין מקום להבחין בין העותרות לבין יתר הזוכות במכרז, שעליהן חל ההסדר הכללי.

השופט: "לא נפל פגם בהחלטות ועדת המכרזים" 

בית המשפט, בפסק דין של השופט אורן שוורץ, דחה את העתירה וקבע כי לא נפל פגם בהחלטות ועדת המכרזים. בית המשפט הבהיר כי פסק הדין הקודם, שניתן לזכות הקבלנים, הותיר לוועדת המכרזים שיקול דעת רחב לקבוע כיצד יותאמו תנאי החוזים. המלאכה של בחינת ההשלכות המעשיות של תיקון 9, איזון האינטרסים בין הצדדים וקביעת הדרך להתאמת התנאים, נתונה לסמכותה של ועדת המכרזים ומצויה בליבת מומחיותה. 

"פסק הדין הותיר לוועדת המכרזים את שיקול הדעת לקבוע מהי הדרך שבה יותאמו תנאי החוזים שנערכו עם העותרות, לרבות התנאים הכספיים, וזאת בהתאם לסמכותה לפי תקנה… לתקנות חובת המכרזים… בכך הבהיר בית המשפט כי מלאכת בחינת ההשלכות המעשיות של תיקון 9 לחוק המכר על ההתקשרויות החוזיות, כמו גם על אופן איזון האינטרסים בין הצדדים, נתונים לסמכותה של ועדת המכרזים ומצויים בליבת מומחיותה. לפיכך יש ממש בעמדת ועדת המכרזים עת קבעה בהחלטה הספציפית כי פסק הדין הותיר בידה שיקול דעת רחב".

בית המשפט, בפסק דין של השופט אורן שוורץ, דחה את העתירה וקבע כי לא נפל פגם בהחלטות ועדת המכרזים. בית המשפט אף ציין כי העובדה שהסכם הפשרה קיבל "ברכתו" של בית המשפט העליון כהסכם "ראוי, הוגן ומאוזן", מפחיתה ממשקל טענות העותרות נגד סבירותו

עוד נקבע כי עמדת ועדת המכרזים, שאימצה באופן רוחבי את הפשרה, תואמת את ההלכה לפיה בית המשפט אינו ממיר את שיקול דעתה של רשות מנהלית בשיקול דעתו שלו, אלא בוחן אם ההחלטה התקבלה בסמכות ובהתאם להליך מנהלי תקין. בית המשפט קבע כי ההחלטות עומדות במבחני הסבירות והמידתיות, והן מאזנות בין הצורך במענה לשינוי הנסיבות המהותי (תיקון החוק) לבין שמירה על עקרונות הוודאות והשוויון. בית המשפט אף ציין כי העובדה שהסכם הפשרה קיבל "ברכתו" של בית המשפט העליון כהסכם "ראוי, הוגן ומאוזן", מפחיתה ממשקל טענות העותרות נגד סבירותו.

בית המשפט דחה גם את טענת העותרות כי חתימה על כתב ויתור על תביעות עתידיות, כתנאי להצטרפות לפשרה, פוגעת בזכות הגישה לערכאות. נקבע כי מדובר בתניית ויתור שהיא חלק מהותי מהסכם הפשרה שנועד להבטיח סופיות ויציבות, וכי העותרות רשאיות שלא להצטרף להסדר ולמצות את טענותיהן המשפטיות בדרך של תובענה מנהלית.

בסיכום הדברים, ציין בית המשפט כי בפני העותרות ניצבים שני מסלולים חלופיים למימוש זכויותיהן. הראשון הוא הצטרפות למתווה הפשרה, כלומר להסדר להתאמת תנאי חוזה המכר, שקיבל את ברכתו של בית המשפט העליון. השני הוא הגשת תובענה מנהלית לבית המשפט לעניינים מנהליים, אך זאת רק ביחס למכרזים הספציפיים שנדונו במסגרת העתירות הקודמות.

בית המשפט האריך את המועד להודעת העותרות לוועדת המכרזים באיזה מסלול בחרו לנקוט עד ליום 15.1.26. עוד נקבע כי בנסיבות העניין כל צד יישא בהוצאותיו. את החברות ייצגו עו"ד ד"ר ישראל לשם, בת חן ליפסקי ודנה שרון. את המדינה ייצגו עו"ד אורי קידר וגלי גפן.