דיור בר השגה נוסח חיפה: השכונה שבה דירת 4 חדרים חדשה עדיין עולה 2 מלש"ח

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: קריית חיים מזרחית, חיפה. 

קריית חיים מזרחית ממוקמת בצפון מזרח חיפה, דרומית לקריית מוצקין, מערבית לקריית ביאליק, צפונית לאזור תעשייה חוצות המפרץ, מזרחית לשכונת קריית חיים מערבית. מדובר בשכונת ענק בה מתגוררים כיום כ-20 אלף תושבים בכ-8,000 דירות. לשכונה היסטוריה ארוכה, היא נוסדה כבר ב-1933 ונקראה על שם חיים ארלוזורוב שנרצח בתל אביב באותה שנה. 

קריית חיים, הרובע הצפוני ביותר בחיפה, מנוהלת על ידי עיריית חיפה אך מופרדת מהעיר על ידי האזור התעשייתי שקוטע את הרצף האורבני מדרום ועל אף היותה חלק מחיפה, הקשר בין השכונה לעיר, מבחינת חיי התושבים, מזכיר יותר עיר פרוורית שכנה, דוגמת הקריות או נשר.

כאשר נוסדה קריית חיים מזרחית, היו כל בתיה חד-קומתיים וחד-משפחתיים שהונחו על החול ללא חפירת יסודות עמוקים. בשנות ה-60 נבנו שיכונים שאוכלסו בעיקר ע"י עולים חדשים. היום השכונה מאופיינת באוכלוסייה מגוונת, הכוללת משפחות ותיקות לצד עולים חדשים, בעיקר ממדינות חבר העמים ומאתיופיה. היא נחשבת לאזור שקט עם קהילתיות חזקה ובשנים האחרונות נרשמת בה מגמה של התחדשות דמוגרפית, עם כניסת משפחות צעירות ומשפרי דיור, בעיקר בעקבות תהליך ער של התחדשות העירונית שעוברת השכונה, בה פועלים כיום עשרות יזמים. 

קריית חיים מזרחית נהנית מנגישות תחבורתית טובה, ומגריד רחובות צפוף שמאפשר פיזור טוב של התנועה. במזרחה עובר ציר שדרות ההסתדרות/דרך עכו שמאפשר נסיעה למרכז חיפה ולקריות. קרוב לשכונה ישנו מחלף שמאפשר גישה לכביש המהיר 'עוקף הקריות' שמאפשר לעקוף את הפקקים של שדרות ההסתדרות. גם התחבורה הציבורית בשכונה טובה, ובמזרחה עוברים קוי אוטובוס רבים, לרבות קווי מטרונית עם נתיבים בלעדיים שמאפשרים מהירות נסיעה מהירה ועקיפה של הפקקים. במערב השכונה ישנה תחנת הרכבת קריית חיים. 

בין 2023 ל-2024 נרשמה בשכונה עליה של כ-4% במחיר ממוצע של דירה, לצד עליה של כ-10% בכמות העסקאות בין התקופות. מדובר בנתונים דומים לאלו שנרשמו בכלל חיפה באותה תקופה. עם זאת המחירים הממוצעים בשכונה נמוכים משמעותית מהממוצע העירוני, לעתים בעשרות אחוזים. דירה חדשה בשכונה עם 3 חדרים תעלה לכם בממוצע 1.520 מלש"ח, דירת 4 חדרים חדשה 2 מיליון שקל, ודירת 5 חדרים חדשה תעלה כבר בממוצע 2.384 מלש"ח. דירת 3 חדרים יד שנייה בשכונה תעלה בממוצע 1.52 מיליון שקל, ודירת 5 חדרים יד שנייה - 1.684 מלש"ח. 

​כרטיס ביקור - חיפה 

מיקום: מישור החוף הצפוני, על קצה רכס הכרמל ומרגלותיו, לרבות מפרץ חיפה

תושבים (2024): 295,704

גידול אוכלוסייה (2024): 1%-, ריבוי טבעי 798, מאזן הגירה פנימית 2,056-, מאזן הגירה בינלאומי 1,021-

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 7 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: שנת 2023: 4,082 עסקאות, שנת 2024: 4,772 עסקאות

שינוי שנתי במחירי הדירות: עלייה של כ-5% בין שנת 2023 לבין שנת 2024 לפי מחיר ממוצע לדירה ועלייה של כ-5% במחיר הממוצע למ"ר, לצד עלייה של כ-17% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• גבעת זמר - שכונה חדשה עם כ-1,000 דירות על רכס הכרמל

• מורדות ורדיה - כ-340 דירות בפרויקט חדש במורדות שכונת ורדיה הותיקה

• רמת הנשיא - תוספת של כ-550 דירות לשכונה החדשה במערב העיר

מוקדי התחדשות עירונית : 

• אחוזה (145 פרויקטים - תוספת 1,450 דירות)

• מרכז הכרמל (90 פרויקטים - תוספת 1,074 דירות)

• שמבור (100 פרויקטים - תוספת 723 דירות)

• נוה שאנן (69 פרויקטים - תוספת 927 דירות)

• כרמליה (64 פרויקטים - תוספת 383 דירות)

• בת גלים (47 פרויקטים - תוספת 1,334 דירות)

• נווה דוד (3 פרויקטים - תוספת 1,523 דירות)

• רמות רמז (25 פרויקטים - תוספת 1,546 דירות)

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• נאות נבון - שכונה חדשה עם כ-5,000 דירות, דרומית לשכונת נאות פרס ואצטדיון סמי עופר

• רמת גוראל - שכונה חדשה עם כ-2,000 דירות במורדות הכרמל המערבי

• מורדות גולדה - שכונה חדשה עם כ-1,000 דירות במורדות הכרמל המערבי

• טוסקנה - שכונה חדשה עם כ-1,200 דירות במורדות הכרמל המערבי

• רמת אשכול ב' - שכונה חדשה עם כ-700 דירות במורדות הכרמל המערבי

• מש"א 7200 - בסיס תחזוקה גדול של צה"ל שמיועד לפינוי, צפונית למת"מ ומרכז חוף הכרמל, תוספת של כ-2,500 דירות

• בה"ד חיל הים - בסיס ההדרכה מיועד לפינוי ובמקומו יוקמו כ-1,300 דירות

• תמ"א 75 / שער המפרץ - פינוי התעשייה הפטרוכימית ממפרץ חיפה, הקמת רובע מגורים ותעסוקה חדש עם מעל ל-100 אלף דירות חדשות ומיליוני מ"ר של תעסוקה ומסחר, וכן פארקים מטרופוליניים

• מורדות לינקולן ותל אהרון - שכונה חדשה עם כ-3,000 דירות חדשות למרגלות שכונת אחוזה

• קרית אליעזר וקרית אליהו - התחדשות עירונית של שכונות מבני השיכון הוותיקות, עם תוספת של כ-9,500 דירות. מתחמים רבים נמצאים בשלבי קידום וצפויים לצאת לביצוע במהלך העשור הקרוב

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

תמא 38/1 (חיזוק ותוספת) - 13 פרויקטים שקיבלו היתר  

תמא 38/2 (הריסה ובנייה) - 45 פרויקטים שקיבלו היתר  

בניה חדשה - 31 פרויקטים שקיבלו היתר 

פינוי בינוי -  2 פרויקטים שקיבלו היתר 

מחיר למשתכן -  3 פרויקטים שקיבלו היתר 

הריסה שלא מכוח תמ"א - 6 פרויקטים שקיבלו היתר 

תוספת שלא מכוח תמ"א - פרויקט אחד שקיבל היתר 

קריית חיים מזרחית - תעודת זהות

מיקום: צפון מזרח העיר, דרומית לקרית מוצקין, מערבית לקרית ביאליק, צפונית לאזור תעשייה חוצות המפרץ, מזרחית לשכונת קרית חיים מערבית

מספר תושבים (נתוני מפקד 2022): 19,840

מספר תושבים צפוי (2035, הערכה): 22,650

מספר דירות (2023, נתוני למ"ס): 7,877

מספר דירות צפוי (2035, הערכה): 8,991

מדד חברתי-כלכלי (2021): 6 מתוך 10 

רמת נגישות של כבישים: טובה - לשכונה יש גריד רחובות צפוף שמאפשר פיזור טוב של התנועה, במזרחה עובר ציר שדרות ההסתדרות/דרך עכו שמאפשר נסיעה למרכז חיפה ולקריות. קרוב לשכונה ישנו מחלף שמאפשר גישה לכביש המהיר 'עוקף הקריות' שמאפשר לעקוף את הפקקים של שדרות ההסתדרות. 

רמת נגישות תחב"צ: טובה - בשכונה עצמה עוברים מעט אוטובוסים, אך בשדרות ההסתדרות במזרחה עוברים קווים רבים, לרבות קווי מטרונית, עם נתיבים בלעדיים שמאפשרים מהירות נסיעה מהירה ועקיפה של הפקקים. במערב השכונה ישנה תחנת רכבת ישראל 'חיפה - קרית חיים', ממנה אפשר לתפוס רכבות למגוון יעדים בארץ. 

רמת נגישות שבילי אופניים: סבירה אך משתפרת - בשדרות ההסתדרות ישנו שביל חלקי לאורך השכונה, והוא מתחבר לשבילים שמובילים לקרית אתא ולאורך קריית ביאליק. שבילים בתכנון על ידי משרד התחבורה צפויים להוסיף אפשרויות רכיבה גם לשכונת קריית חיים מערב ולרשת שבילים קיימת במערב הקריות איתה ניתן לרכב למגוון יעדים לרבות חופי רחצה.

מוקדי משיכה: 

• תאטרון הצפון

• תנועות נוער כולל קנים פעילים וותיקים של השומר הצעיר והנוער העובד והלומד

• תחנת רכבת קרית חיים

סקירת השוק 

שינוי מחירים (2023 לעומת 2024): עליה של כ-4% במחיר דירה. עליה של כ-10% בכמות העסקאות בין התקופות.

 מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 22 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה

Amathyst - תמ״א 38 הריסה ובניה
אמארון הנדסה אזרחית בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה
בזלת ק.מ.ה בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה
בית עוזי נחום בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה
בר-און יונתן יזמות ובנייה בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה
הרט יזמות ובניה בע"מ - הריסה שלא מכוח תמ"א
ח.י.צ יזום ובניה בע"מ - הריסה שלא מכוח תמ"א
יעקב גלבוע בניה ויזמות בע"מ - תמ״א 38 חיזוק ותוספת
ל.מ. שרון יזמות ובניה בע"מ  - תמ״א 38 הריסה ובניה, הריסה שלא מכוח תמ"א
מ.ע השקעות עמר מאיר - תמ״א 38 הריסה ובניה
ספייס נכסים והשקעות בע"מ - בניה חדשה
צאלים קבלני בניין בע"מ - הריסה שלא מכוח תמ"א
קבוצת י. בנאי - תמ״א 38 הריסה ובניה
קימל בנייה ויזמות בע"מ - הריסה שלא מכוח תמ"א
שיא איי.פי יזמות בע"מ - בניה חדשה

בתכנון: 

א. תמרים בניה ופיתוח בע"מ - בניה חדשה, הריסה שלא מכוח תמ"א
איירון השקעות בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה
הפרויקט ברחוב הגדוד העברי 59 (ל.ש.ש.פ) בע"מ - בניה חדשה
ח.י.צ יזום ובניה בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה
י.ד זמיר חברה לבנין ונכסים בע"מ - הריסה שלא מכוח תמ"א
ל.מ. שרון יזמות ובניה בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה
לידר את רפאלי בע"מ - תמ״א 38 חיזוק ותוספת
נאות גלבוע ושות' חברה לבנין בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה
צאלים קבלני בניין בע"מ - בניה חדשה

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-375 דירות

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן