תוכנית חדשה חלה על "חצאי חלקות": ועדת הערר קבעה לפצל אותן לשניים לצורך תביעת פיצויים

ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז צפון, בראשות עו"ד נילי בן משה-ידגר, קיבלה חלקית ערר של חברת תעשיית אבן סיד נגד דחיית תביעת פיצויים על ידי הוועדה המקומית גבעת אלונים. בהחלטתה, הכירה הוועדה לראשונה בכך שבעלות בחלקות אשר נכללות רק בחלקן בתוכנית איחוד וחלוקה, בעוד שיתרתן מיועדת לשימושים דוגמת שטח פתוח, מקימה עילה להגשת תביעת פיצויים.

התוכנית אשר בגינה החל ההליך היא תוכנית "שפרעם מזרח מתחמי תעסוקה ומגורים" שאושרה בוותמ"ל ב-2017. התוכנית קובעת מסגרת תכנונית להקמת שכונת מגורים חדשה עם כ-1,600 יח"ד ואזור תעסוקה חדש עם כ-18,000 מ"ר תעסוקה ומסחר.

להחלטה המלאה של ועדת הערר

המקרקעין שבהם מחזיקה תעשיית אבן סיד מצויים בפאתיה המזרחיים של שפרעם, בתחום חטיבת קרקע ששימשה בעבר את מחצבת שפרעם, עד להפסקת פעילותה בשנים האחרונות. הערר עסק בשאלה האם יש לפצות על חלק מחלקה שאינו כלול בטבלאות האיזון וההקצאה. למרכז הנדל"ן נודע שגובה הפיצוי שאותו דרשה החברה בגין הפגיעה הנטענת עומד על 3.83 מיליון שקלים.

במסגרת התוכנית החדשה, שונה ייעודן של שתי חלקות בשלמותן, וכן של חלק משתי חלקות נוספות, מ"אזור תעשיה - אתר למפעל" - כפי שהוגדרו קודם לכן כאשר שימשו את המחצבה - לצורכי ציבור שונים, בהם שטח פתוח, מסדרון תשתית עילי, ובית קברות. זאת כאשר חלק עיקרי מהחלקות שונה גם ליעוד לדרך. אך חלקות אלו לא נכללו במלואן במתחם האיחוד והחלוקה, כך שהחלקים המיועדים לשטחים פתוחים ולבית קברות לא נכללו ולא נקבעו בגינם תמורות. ב-2018 דחה בית המשפט העליון את הבקשה לכלול את החלקות בשלמותן במתחם האיחוד והחלוקה, אך השאיר את האפשרות לתביעת פיצויים ככל שהחברה נפגעה משינוי הייעוד.

בערר טענה החברה שנפגעה משינוי הייעוד ממפעל לצורכי ציבור כך שלא תוכל להשתמש במקרקעין וטענה שיש לשום את החלק מהחלקות שיועד לשינוי ציבור כמגרש נפרד בהתייחס למגרש החדש שייווצר בו. מנגד טענה הוועדה המקומית שיש לשום את הפגיעה ביתרת החלקות בהתייחס לחלקות המקור בשלמותן

בערר טענה החברה שנפגעה משינוי הייעוד ממפעל לצורכי ציבור כך שלא תוכל להשתמש במקרקעין. כן טענה שיש לשום את החלק מהחלקות שיועד לשינוי ציבור כמגרש נפרד בהתייחס למגרש החדש שייווצר בו, ותפוצה על חלקה היחסי. מנגד טענה הוועדה המקומית שיש לשום את הפגיעה ביתרת החלקות בהתייחס לחלקות המקור בשלמותן, וכיוון שחלק בלתי מבוטל מהחלקות הנ"ל נכלל במתחם האיחוד וחלוקה וקיבל הקצאה במגרשי התמורה, ובשים לב לכך שהקו הכחול של התכנית כלל את החלקה בשלמותה, הרי שלא קיימת פגיעה. טענה נוספת הנוגעת לחלק מהחלקות הייתה שתוכנית המחצבה כבר בוטלה והייעוד חזר להיות חקלאי ממילא עם תוכנית ביניים נוספת והפסקת פעילות המחצבה ב-2011. עוד חלקה על שווי המקרקעין במצב החדש.

ועדת הערר: יש לשום את יתרת החלקות כשטחים נפרדים

ועדת הערר דנה בשתי סוגיות. הראשונה היא כיצד יש לשום את הפגיעה הנטענת בחלקות שנכללו רק בחלקן בטבלאות האיחוד וחלוקה: האם יש לבחון את הפגיעה בהתייחס לחלקה בשלמותה, כך שהיא עשויה מקשה תכנונית אחת, או שהיא מורכבת משני מגרשים עצמאיים ונפרדים? השאלה השניה היא האם היעוד לאזור תעשיה - שטח למפעל, בוטל על ידי התוכנית החדשה, או עקב הפסקת פעילות המחצבה?

לגבי השאלה הראשונה, קיבלה ועדת הערר את עמדת החברה, לפיה יש לשום את יתרת החלקות כשטחים נפרדים: "משערכה התכנית הבחנה זו וקבעה חלוקה תכנונית כאמור, הרי שלא ניתן להתעלם ממנה, ויש להכיר בתוצאותיה של החלוקה התכנונית הברורה שיצרה התכנית בחלקות לשני מגרשים לצורך תביעה לפי סעיף 197 לחוק", קבעה.

על פי החלטת הוועדה, קבלת עמדת הוועדה המקומית תביא לכך שעקרונות השוויון והיחסיות בין בעלי הזכויות ייפגעו, והתמורה בה יזכו תקטן הלכה למעשה. עוד קבעה כי טכניקה שכזו עשויה להוביל למצב שבו יתאפשר במסגרת תכנית איחוד וחלוקה לשנות ייעודם של מקרקעין לצרכי ציבור, ומבלי שבעל הזכויות במקרקעין יקבל תמורה בגין כך. לכן קבעה הוועדה כי התיק יועבר לשמאי מייעץ, ועל השמאי יהיה לשום את יתרת החלקות כמגרשים נפרדים.

לגבי הסוגיה השנייה קיבלה ועדת הערר חלקית את טענת הוועדה המקומית לפיה החלקות שימשו מתקנים נלווים לשימוש העיקרי למחצבת שפרעם, כך שבמועד שבו הופסק השימוש במחצבה ואתר המחצבה הפך ללא פעיל, "נשמט" גם השימוש הנלווה לעיקרי. עם זאת היא לא קיבלה את עמדת הוועדה המקומית כי תוכנית הביניים שינתה לגמרי את שינוי הייעוד, מכיוון שנכתב בה כי היא אינה פוגעת בתוכניות קודמות. לכן קבעה הוועדה כי השמאי המייעץ יישום את שווי החלקות בהתאם לשווי לאזור תעשייה למתקני מחצבה ושירותים שאינם פעילים.

ועדת הערר למעשה מרחיבה פסק דין של העליון ממאי 2021 (פסק דין  אורי מטוס) שעסק בחלקה רשומה שעליה חלו שתי תכניות קודמות לתכנית הפוגעת ותכניות אלו חילקו את החלקה הרשומה לשני מגרשים נפרדים: האחד בייעוד למגורים (שגבל בתכנית הפוגעת), והשני בייעוד חקלאי. העליון קיבל את עמדת ועדת הערר וקבע כי ניתן להכיר בחלוקה למגרשים לעניין תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק מכוח המצב הקודם, אף בתכנית שאיננה תכנית איחוד וחלוקה. בית המשפט העליון הבהיר כי יחידות קרקע שנוצרות ונקבעות בהתאם להוראות תכנית (ולא בהכרח באמצעות תשריט חלוקה), מהוות " מגרש " בהתאם להוראות החוק והתקנות. שם לא הכירו בפיצויים כי החלקות החקלאיות לא גבלו בתוכנית הפוגעת.