"מבול ההודעות מיזמים על עיכובי מסירה לא מקובל עליי. לא בכל המקרים המלחמה מביאה לעיכובים"

"אחת מתופעות המלחמה היא מבול של הודעות מיזמים שבעקבות המלחמה יהיו עיכובים. אני לא אוהב את זה, המלחמה לא בהכרח גורמת לעיכובים. אם אתר הבנייה נמצא במרחק רב מהאירוע הביטחוני ויש בו פועלים סינים ופועלים שלא גויסו - אפשר להמשיך את העבודה. היזם לא יכול להסתתר מאחורי המלחמה". כך אמר אתמול (ה') עו"ד ונוטריון דן הלפרט , מייסד ובעלים של דן הלפרט משרד עורכי דין ונוטריון, במסגרת הרצאה מקוונת שערך " מרכז הנדל"ן " בנושא "השפעות המלחמה על ההתחדשות העירונית".

צפו בהרצאה המלאה:

לצפייה במצגת מההרצאה לחצו כאן 

בתחילת ההרצאה סקר הלפרט את מצב הענף עד לפני שהחלה המלחמה והציג את נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, לפיה שנת 2022 הייתה שנת שיא בהוצאת היתרי בניה עם 27,000 יחידות דיור שקיבלו היתר. "בפרויקטים של פינוי בינוי מדובר על כ-11,000 יחידות דיור, בתמ"א 38 כ-16,000 יח"ד".

לדבריו, "אף עירייה לא ממש יודעת מה לעשות עם 'חלופת שקד' שאמורה לתת מענה לבניין בודד שלא רוצה ללכת להתחדשות עירונית מתחמית. הרעיון היה טוב, כי העירייה תקבל כאן היטלי השבחה או חלופה להיטל השבחה , ובעלי הדירות יוכלו לעשות פרויקט כלכלי. הבעיה שלי עם החלופה היא שלא בטוח שהיא ישימה, מכיוון שלא נוכל לייצר בערים צפופות מגדל באמצע בנייה נמוכה יחסית. זה שיש זכויות בנייה של 400% בתוכנית לא אומר שנקבל אותן. אני בספק אם היא תתפוס, וגם אם כן ייקח עוד זמן. בינתיים נהיה בוואקום בנוגע להתחדשות הבניינית".

"62% מהעסקים בענף הבינוי נמצאים על סף סגירה עקב המלחמה, שהביאה לצניחה של 85% בפעילות הבנייה הכוללת. יש מחסור ב-100,000 עובדים פלסטינים, עזיבה של פועלים זרים, יש עדיין אתרי בנייה סגורים ועיכובים בעבודות ועדות תכנון"

לפי נתונים נוספים שהציג, ענף הנדל"ן נהנה עד שנת 2022 מפריחה. "המציאות הייתה ורודה. התחשיבים והדוחות הכלכליים היו אופטימיים, המינוף גבוה, ונצברה הרבה 'סחורה' על המדף. מכרו במחירים מטורפים ולכן יזמים קצת הסתנוורו, ועשו כל מיני טעויות כמו לחשב תחשיבים שמסתמכים על מחירים שכבר לא קיימים. ההוצאות של יזם בפרויקט התחדשות עירונית בתחילת הדרך הן גבוהות. יועצים, אדריכלים, אגרות - אלו סכומים גדולים כדי להתניע את הפרויקט, ויזמים לקחו ולקחו והיום אין להם כסף.

"ב-2023, עוד לפני המלחמה, מגיעה עליית ריבית, יש מיתון מחירים, ירידה ועצירת מכירות, חוסר ודאות כללי בשל ההפיכה המשפטית, במקביל זו שנת בחירות בשלטון המקומי - ואז מתחילה המלחמה. על פי דנ'ס 100 יש בשוק 1,500 יזמי התחדשות עירונית , וכבר בתחילת 2023, 1 מכל 3 חברות יזמיות או קבלניות היו מצויות בסיכון גבוה, לפחות 250 יזמים וקבלנים נקלעו לקשיים, ו-300 יזמים וקבלנים היו בסיכון גבוה. ואז פרצה המלחמה".

המלחמה לדבריו החמירה את המצב: "על פי סקר של הלמ"ס, 62% מהעסקים בענף הבינוי נמצאים על סף סגירה עקב המלחמה. על פי התאחדות הקבלנים, הלחימה הביאה לצניחה של 85% בפעילות הבנייה הכוללת. יש מחסור ב-100,000 עובדים פלסטינים, עזיבה של פועלים זרים ממזרח אירופה ואסיה, יש עדיין אתרי בניה סגורים, יש עיכובים בעבודות רשויות מקומיות, ועיכובים בעבודות ועדות תכנון".

הלפרט מציין כמה דוגמאות לחברות שנקלעו לקשיים בשל המצב בענף. "חנן מור היה אחד היזמים שמינפו את עצמם מאוד ונפל. חברת 'רום כנרת' נמצאת בחובות של 137 מיליון שקל, ולפי ביהמ"ש מדובר ב'אירוע שחור משחור', גם חברת 'צברים' נכנסה לחדלות פירעון עם חובות של 144 מיליון שקל, והרוכשים בפרויקט 'יאפא' ביפו של החברה צריכים לשלם עכשיו, ביחד, עוד 36 מיליון שקל כדי שהפרויקט יושלם".

 "היזם לא יכול להסתתר מאחורי המלחמה"

"עוד אחת מתופעות המלחמה הוא מבול של הודעות מיזמים שבעקבות המלחמה יהיו עיכובים. אני לא אוהב את זה. המלחמה לא בהכרח גורמת לעיכוב. ברמה המשפטית יש חוק. רק אם היזם לא יכול היה לצפות את הנסיבות, אז הוא לא בהפרה.

"לפי סעיף 18 'חוק החוזים תרופות (סיכול)' – 'הייתה הפרת חוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ושלא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן הנסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים'.

"בהסכמים של התחדשות עירונית יש סעיף 'כוח עליון', וחייבים לחדד בכל הסכם שרק אם יש קשר סיבתי בין האירוע לעיכוב אז יהיה אפשר לפטור את היזם מההתחייבויות שלו. אם יש אירוע ביטחוני באזור מסוים, אבל רחוק משם יש אתר עם פועלים סינים ופועלים שלא גויסו ואפשר להמשיך את העבודה - אז אי אפשר לקרוא לזה כוח עליון. היזם לא יכול להסתתר מאחורי המלחמה. בזמן הקורונה חלק מהאתרים הושבתו וחלק מהאתרים עבדו יותר מהר. הקורונה לא גרמה לעיכובים בכל המקרים".

הלפרט: "יהיה זינוק במספר הפרויקטים מתוך ההבנה שחובה לבצע אותם, בין היתר כדי לבנות מיגון. לכן יש צורך בניהול תהליך איכותי ויסודי לבחירת היזם. אנחנו במשרד מקיימים למשל מכרז יזמים ומייצרים תחרות בין היזמים בשקיפות מלאה, מתוכם בוחרים את הכי טוב"

הלפרט נתן כמה דוגמאות לכוח עליון: הוראת חיקוק, מלחמה, מבצע צבאי, גיוס כללי, השבתה כללית במשק ו/או בענף הבניה, אסון טבע אשר הוכר ככזה על ידי הרשויות המוסמכות לכך, גילוי עתיקות, שביתה באיזה מהרשויות המוסמכות. "ניסוח לקשר סיבתי כזה בחוזה יכול להיות - 'בקרות אחד או יותר מהמקרים הנ"ל ובלבד שיש בהם כדי להשפיע באופן ישיר וכי אכן השפיעו באופן ישיר, על משך העבודות, ימנעו או יעכבו בפועל את ביצוע העבודות'. יש לדבר הזה משמעות כספית. מי צריך לשאת בנזק של הדחייה במועד מסירת הדירות. זה כל הסיפור. אם זה כוח עליון אז אי אפשר לדרוש פיצוי על עיכוב במסירה".

"לייצר ערבויות חזקות שנותנות הגנה מקסימלית לבעלי הדירות" 

הלפרט הציג את החוק שנכנס לתוקפו לאחרונה, המגדיר מקרים בהם אפשר לבטל הסכם פינוי בינוי : "אם היזם לא הגיע לרוב של 50% חתימות בתוך 24 חודשים ממועד החתימה הראשונה, אם היזם לא הגיע לרוב של 60% חתימות בתוך 48 חודשים ממועד החתימה הראשונה, אם לא הוגשה תב"ע בתוך 54 חודשים ממועד החתימה הראשונה. ביטול עסקת תמ"א 38 , על פי סעיף 5 ג לחוק המקרקעין, מגדיר את המקרים הבאים שמאפשרים ביטול עסקה: היזם לא הגיע לרוב של 50% חתימות בתוך 18 חודשים ממועד החתימה הראשונה, היזם לא הגיע לרוב של 67% חתימות בתוך 36 חודשים ממועד החתימה הראשונה, לא הוגשה בקשה להיתר בתוך 42 חודשים ממועד החתימה הראשונה".

הלפרט מעריך שתחום ההתחדשות העירונית יגדל מאוד בשנה הבאה. "יהיה זינוק במספר הפרויקטים מתוך ההבנה שחובה לבצע אותם, בין היתר כדי לבנות מיגון. לכן יש צורך בניהול תהליך איכותי ויסודי לבחירת היזם. אנחנו במשרד מקיימים למשל מכרז יזמים, מכינים חוברת מכרז לכל פרויקט שכוללת את הפרמטרים הקריטיים של העסקה, ומייצרים תחרות בין היזמים סביב הפרמטרים הקריטיים של העסקה בשקיפות מלאה, מתוכם בוחרים את היזם הכי טוב".

לדבריו, הפרמטרים לבחירת יזם הם האם זו חברה קיימת, מי הם בעלי המניות, האם זו חברה פרטית או ציבורית, מהי ערבות חברת האם להתחייבויות אם זו חברה ייעודית, האם יש דילולים של מניות, מי הגורם שעומד מול בעלי הדירות, מה קורה במקרה של סכסוך בין החברות, מי בוחר את הקבלן , האם יש זכות וטו לבעלים בעת בחירת הקבלן, מה הניסיון של היזם ואם יש לו ניסיון בעיר הרלוונטית, כמה ניסיון יש ליזם בקידום תב"ע  והיתר, כמה ניסיון יש ליזם בהחתמת בעלי דירות רבים, בדיקת מצבו הפיננסי, ועוד. במקביל צריך לבדוק לעומק גם את התמורות שמקבלים בעסקה. צריך לעשות משא ומתן על כל התמורות, עד הסוף, לפני שבוחרים יזם ולא אחרי".

"בנוגע לערבויות, צריך לייצר ערבויות חזקות שנותנות הגנה מקסימלית לבעלי הדירות. אפשר לשפר גם את ערבות חוק המכר, וגם את זה אפשר לעשות בתוך המכרז, הן בשווי והן בעילות המימוש. יש ערבות לשכירות למשל שמבטיחה את המשך תשלומי השכירות בעת קריסת היזם. יש ערבות מיסוי שתסייע למשל במקרה של שומות שהיזם לא שילם. יש ערבות בדק להבטחת ליקויי בניה בדירות החדשות ורכוש משותף, וגם ערבות הליכים משפטיים, ערבות היטל השבחה ועוד".