search

נכס מקרקעין נמכר פעמיים - אבל עיריית ת"א פיספסה היטל ההשבחה

האם יתכן מצב בו לא ישולם היטל השבחה בעת מימוש זכויות - ועוד בתל-אביב? • ומה הקשר לשיטת "המקפצה" ושיטת "המדרגות"? 

החבות בהיטל השבחה נקבעת בשומת השבחה בגין תכניות בניין עיר שאושרו והשביחו נכס בתקופה שבין רכישת נכס ועד למכירתו. המקרה הנ"ל מתייחס לחבות בהיטל השבחה בעת מכירה. למעשה, מדובר בנכס מקרקעין אשר נמכר פעמיים ואולם היטל השבחה בגין מספר תכניות בניין עיר מעולם לא שולם. כיצד קורה מקרה כזה? התשובה במאמר שלפנינו.

מהו המועד לחיוב בהיטל השבחה? עפ"י התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, המועד לחיוב בהיטל השבחה הינו מימוש זכויות – כלומר, אישור בקשה להיתר בנייה או מכירת נכס מקרקעין. בעת מימוש זכויות הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מפיקה מטעמה שומת השבחה לבעל הזכויות בנכס, בגין תכניות בניין עיר שאושרו בתקופה בה הנכס היה בבעלותו.

במקרה שלפנינו נכס מקרקעין נמכר פעמיים, אולם התשלום עבור היטל השבחה בגין תכניות אשר אושרו בתקופת הבעלות של הבעלים הראשון נדרש רק במימוש זכויות של הבעלים השלישי. 

בשנת 1997 נמכר נכס מקרקעין בתל אביב ע"י קויאקס (להלן: "קויאקס") למשפחת יניב (להלן: "יניב"). בשנת 2006 נמכר הנכס למשפחת אמינוב (להלן:"אמינוב"). בשנת 2017 הגיש אמינוב בקשה להיתר בנייה. בעקבות זאת, הפיקה הוועדה המקומית שומת השבחה שכללה בין היתר חיובים עבור תכניות בניין עיר מס' 1680 משנת 1981 ותכנית בניין עיר מס' 2230 משנת 1985. יצוין כי בשנים אלו אמינוב לא היה בעל הזכויות של הנכס ובשל כך הוא הגיש ערר על שומת הוועדה המקומית על עצם החבות בהשבחה.

במסגרת התשובה לערר מטעם הוועדה המקומית, עלה כי אמינוב חתם על כתב התחייבות לתשלום היטל השבחה על 3 תכניות אחרות (שאינן מהוות את התכניות מהשנים 1981 ו-1985).

תחילה, ביקשה הוועדה המקומית לחייב את יניב, אולם בהמשך, לאחר הגשת ערר מצד יניב לעניין עצם החיוב, ביטלה הוועדה המקומית את דרישתה. ועדת הערר הצדיקה את ביטול הדרישה מכיוון שיניב לא היה בעל הזכויות בעת אישור התכניות מהשנים 1981 ו-1985. למעשה, גם אמינוב לא היה בעל הזכויות במועד אישור התכניות. אם כן, כיצד התפספס החיוב בהיטל השבחה על ידי הוועדה המקומית? 

נסביר: עד שנת 2006, הנוהג המקובל היה חיוב בהיטל השבחה בשיטת "המקפצה". כלומר, חיוב לפי ההפרש שבין סך זכויות הבנייה המאושרות בעת רכישת הנכס, לבין סך זכויות הבנייה המאושרות בעת מכירתו, מבלי להביא בחשבון את התכניות שאושרו באמצע התקופה. בשנת 2006 התקבל פסק דין בבית המשפט העליון הידוע כהלכת "פמיני", אשר קבע כי יש לאמוד את ההשבחה בנכס בעת מימוש זכויות, לפי שיטת "המדרגות", קרי, חיוב ההשבחה לכל תכנית בניין עיר בנפרד.

בעת מימוש הזכויות של קויאקס, חישבה הוועדה המקומית את היטל ההשבחה לפי גישת "המקפצה". התב"עות מהשנים 1981 ו-1985 אושרו באמצע התקופה בה קויאקס החזיק בנכס, ועל כן לא נכללו באופן פרטני בשומת ההשבחה שלו.

ועדת הערר קבעה כי גם יניב וגם אמינוב אינם חבים עפ"י חוק את התשלום בהיטל ההשבחה בגין התכניות הללו, מכיוון שהנכס לא היה בבעלותם בעת אישורן.

בכל הקשור לכתב ההתחייבות לתשלום היטל השבחה, הרי שלדעתה של ועדת הערר, מדובר בהתחייבות חוזית כלפי הוועדה המקומית ואת הדיון בכך יש להביא מול בית משפט. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ציינה כי תבחן פנייה לבית משפט נוכח ערר (ת"א) 85042/11 מיכאלי ליאורית ויואל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב, אשר בו נקבע כי אין לצקת תכניות אשר אינן מופיעות בכתב התחייבות, לדבר ההתחייבות לשלם היטל השבחה.

ערר (ת"א) 85242/17 ערר (ת"א) 8078-03-18 אפרים ולאה יניב נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב
 

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה

קראו עוד במרכז הנדל"ן

רוצים לדעת יותר על מרכיב המס בעסקאות מקרקעין - שהולך ונעשה משמעותי יותר ויותר בשנים האחרונות? רוצים להתעדכן בשינויים החשובים בתחום? הצטרפו עכשיו לקורס מיסוי נדל"ן של מרכז הנדל"ן - קורס Online עם אנשי המקצוע המובילים בתחום! להרשמה לחצו כאן

כתבות נוספות שיעניינו אותך
  • © כל הזכויות שמורות