בלעדי: מסלול חדש צפוי לאפשר רישוי עצמי גם בתוכניות התחדשות בניינית קיימות

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

מינהל התכנון בצצע בימים אלה עבודת מטה ליצירת מסלול רגולטורי חדש שיאפשר להוציא היתרי בנייה במסלול מורשה להיתר - גם מכוח תוכניות התחדשות בניינית קיימות, כך נודע למרכז הנדל"ן. בכלל זאת, מדובר בתוכניות הכוללות הוראות המחייבות פרסום או הכרעה נוספת ושיקול דעת של מוסד התכנון כתנאי למתן היתר.

במהלך 4 השנים האחרונות מקדמים מינהל התכנון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שורה של תוכניות התחדשות בניינית שנועדו להחליף את תמ"א 38 בתור המסלול העיקרי להתחדשות עירונית ברמת הבניין הבודד. עד כה אושרו תוכניות התחדשות בניינית בשורה של רשויות, בהן גבעתיים, ראשון לציון, רמלה, רעננה ועוד, ובערים רבות נוספות דוגמת רמת גן, חיפה ועוד – התוכניות כבר הופקדו.

אלא שבניגוד לתמ"א 38, מאפשרות תוכניות ההתחדשות הבניינית שיקול דעת וגמישות לוועדה המקומית ומותירות הכרעות מסוימות לשלב שלאחר אישור התוכנית, באופן אשר מוציא את העוקץ מאישור התוכנית, שעל פי הרעיון המקורי היתה אמורה לאפשר הוצאת היתרים מתוכה. בשבוע שעבר אף ביקרה סמנכ"לית הרגולציה של מינהל התכנון, ימית כהן, את התוכניות שאושרו במהלך כנס פסגת ההתחדשות העירונית של מרכז הנדל"ן ואמרה כי אופן אישורן יביא לכך שלא יותר מ-5% מהן יתממשו.

הצורך בקבלת חוות דעת נוספת של הוועדה במסגרת הליך הרישוי אף מונע את האפשרות להתקדם במסלול רישוי עצמי. המסלול שמקדם מינהל התכנון נועד להסיר חסם זה באמצעות הפרדה בין ההכרעות הנדרשות למימוש שיקול הדעת שנקבעה בתכנית לבין הליך הרישוי עצמו.

בעבודה נבחנת חלוקה לשני שלבים. בשלב הראשון - השלמת ההכרעות התכנוניות. יבוצעו, ככל שנדרשים מכוח התוכנית, הליכי הפרסום ויתקבלו ההכרעות שבסמכות מוסד התכנון הרלוונטי. הליכים אלה יתבססו על מידע ממוקד הדרוש לצורך קבלת ההכרעה, ללא צורך בהכנת מלוא מסמכי הבקשה להיתר.

בשלב השני - רישוי באמצעות מורשה להיתר: לאחר השלמת ההכרעות התכנוניות, ניתן יהיה להתקדם להוצאת היתר באמצעות אדריכל מורשה להיתר, בהתאם להוראות הדין ולתנאי המסלול, מבלי לשוב ולהכריע בסוגיות שכבר הוכרעו, ככל שלא חל שינוי בנתונים שעל בסיסם התקבלו ההכרעות.

4,400 יח"ד בבקשות מקודמות

עד כה, במלאת שנתיים לאפשרות לפעול ברישוי עצמי, אשר נכנסה לתוקף בנובמבר 2024, יש 286 בקשות להיתר בקידום הכוללות כ 4,400 יח״ד- מתוכן 3,200 יח״ד בבניה רוויה מעל 5 קומות. יש עוד 1,700 יחידות דיור בתיקי מידע מאושרים סה״כ פוטנציאל להיום מעל ל6,000 יח״ד וכ-430 אדריכלים רשומים. כעת צפוי המהלך להרחיב את תחולת מסלול מורשה להיתר, לצמצם הליכים כפולים ולשפר את הוודאות הנדרשת למימוש זכויות בנייה מכוח תכניות מאושרות.

מנכ”ל מינהל התכנון, רפי אלמליח: המשימה שלנו אינה מסתיימת באישור תכניות, אלא בהבטחת האפשרות לממש אותן בפועל. כיום קיימות תכניות מאושרות שניתן היה לקדם מכוחן רישוי עצמי, אלמלא הצורך בפרסום ובהכרעות תכנוניות שנותרו פתוחות. המסלול החדש שאנחנו מקדמים נועד לפתור את החסם הזה, לאפשר את קבלת ההחלטות הנדרשות במועד המתאים ולפתוח את הדרך למימוש מהיר ויעיל יותר של תכניות קיימות. זהו צעד נוסף ביצירת מערכת תכנון ורישוי שמאפשרת בנייה ולא מעכבת אותה".

סמנכ”לית רגולציה במינהל התכנון, ימית כהן: "אנחנו מייצרים הפרדה ברורה בין ההכרעות הנדרשות להשלמת הגמישות התכנונית שהותירה התכנית לשיקול דעתו של מוסד התכנון, לבין הליך הרישוי עצמו. המטרה היא לאפשר למוסד התכנון להכריע בסוגיות שבסמכותו, על בסיס המידע המינימלי הנדרש, ולאחר מכן לאפשר לאדריכל המורשה להיתר להתקדם באופן עצמאי. כך אנחנו מייצרים ודאות גבוהה יותר בתהליכי מימוש התכנון, מצמצמים כפילויות ומאפשרים לשיקול הדעת ולגמישות שנקבעה בתכנית לשרת את מימושה בפועל, במקום להפוך לחסם בשלב הרישוי".