קיבלתם מפתח לדירה חדשה? מה כדאי לבדוק לפני שחותמים על פרוטוקול המסירה

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

אחרי חודשים, ולעיתים שנים, של המתנה, מגיע היום שבו הקבלן מזמין אתכם לקבל את המפתחות. זה רגע מרגש מאוד, ובדיוק בו, כשההתרגשות בשיאה, כדאי לעצור ולוודא שהדירה שאתם מקבלים היא הדירה שהתחייבו למסור לכם. לפני שאתם חותמים על פרוטוקול המסירה, כדאי לדעת על מה אתם חותמים ומה חשוב לבדוק.

מניסיוני בליווי לקוחות, לא מעט מחלוקות בין רוכשים לקבלנים מתחילות בליקויים שלא אותרו בזמן, באי התאמות למפרט או בפרוטוקול מסירה שלא נערך בצורה מסודרת. דירות חדשות עלולות לכלול ליקויי בנייה, ולא כל ליקוי אפשר לזהות במבט ראשון.

מה בודקים בדירה לפני שמקבלים אותה?

לפני שבוחנים את איכות הבנייה, צריך לוודא שקיבלתם את מה שרכשתם. כדאי לבדוק אם סוג הריצוף, הדלתות, החלונות והאביזרים תואם למפרט הטכני, אם נקודות החשמל, המים והמיזוג נמצאות במקומות שנקבעו, ואם החניה והמחסן תואמים למפרט. גם שינוי שנראה קטן עשוי להיחשב אי התאמה להסכם, ולעיתים יש לו משמעות כספית.

בהמשך כדאי לעבור על הריצוף, הקירות והתקרות ולחפש אריחים סדוקים, הפרשי גובה בין מרצפות, סדקים בקירות, כתמי רטיבות ועבודות צבע וגמר שלא הושלמו. חשוב לבדוק במיוחד את אזורי החיבור בין הקירות לרצפה, את הסביבה של החלונות ואת החדרים הרטובים.

באינסטלציה כדאי לפתוח את הברזים ולבדוק את לחץ המים, את פעולת האסלות ואת ניקוז המים בכיורים ובמקלחות, ולחפש סימני רטיבות, נזילות או מים עומדים. ליקויי איטום וניקוז הם מהליקויים שעלולים להתגלות רק אחרי שמתחילים להשתמש בדירה, ולכן מומלץ להיעזר במהנדס בדק בית שמצויד באמצעי בדיקה מתאימים.

כדאי לבדוק גם את פעולת המערכות והאביזרים שהותקנו בדירה, ולוודא שהחלונות והדלתות נפתחים ונסגרים כראוי, שהתריסים פועלים ושאין פגיעות בזכוכיות או במסגרות. את בדיקות החשמל המקצועיות ואת בדיקות הבטיחות צריך להשאיר לבעלי מקצוע מוסמכים.

פרוטוקול המסירה והזכויות שנשארות אחריו

פרוטוקול המסירה הוא המסמך שבו מתועדים מצב הדירה והליקויים שהתגלו בעת מסירתה, והוא בעל חשיבות ראייתית אם תתגלע בעתיד מחלוקת עם הקבלן . לכן, לפני החתימה, כדאי לדרוש שכל ליקוי וכל עבודה שלא הושלמה יירשמו בצורה ברורה ומפורטת, לצלם את הליקויים ולשמור את התיעוד, ולבקש שיצוינו בפרוטוקול התיקונים הנדרשים והמועד המוצע לביצועם. חשוב גם לשמור העתק חתום של הפרוטוקול ולהימנע מחתימה על הצהרות גורפות שלפיהן אין לכם טענות כלפי הקבלן.

מבחינה משפטית, חשוב לזכור, שחתימה על פרוטוקול מסירה אינה שוללת באופן אוטומטי את זכויות הרוכש בגין ליקויי בנייה או אי התאמות. הזכויות האלה נבחנות לפי הוראות הדין ולפי נסיבות המקרה.

אם מתגלים ליקויים אחרי קבלת המפתח, חוק המכר (דירות) משנת 1973 מעניק לרוכשי דירות חדשות הגנות בנוגע לאי התאמות ולליקויי בנייה. החוק מבחין בין שתי תקופות מרכזיות. הראשונה היא תקופת הבדק, שאורכה משתנה לפי סוג הליקוי ובמהלכה על המוכר לתקן אי התאמה, אלא אם הוכיח שהיא נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה. השנייה היא תקופת האחריות, בת שלוש שנים, שמתחילה בתום תקופת הבדק ובמהלכה על הקונה להוכיח שמקור אי ההתאמה בתכנון, בעבודה או בחומרים. גם אחרי שתי התקופות האלה עשויות לעמוד לרוכש זכויות במקרים שהחוק קובע.

חשוב גם מתי מודיעים לקבלן על הליקוי. ככלל, אי התאמה שאפשר היה לגלות בעת שהדירה הועמדה לרשות הקונה יש להודיע עליה בתוך שנה, ואי התאמה שלא היה אפשר לגלות בבדיקה סבירה יש להודיע עליה בתוך זמן סביר לאחר שהתגלתה.

מומלץ בהחלט להזמין מהנדס בדק בית. הוא יכול לבצע בדיקה מקצועית, לזהות ליקויים שאינם גלויים לעין ולערוך דוח מסודר עם הממצאים, והדוח עשוי לסייע בדרישה לתיקון הליקויים ובמקרה הצורך גם בהליך משפטי. עם זאת, לא כל דוח בדק בית הוא בהכרח חוות דעת מומחה שעומדת בדרישות ההליך המשפטי, ולכן חשוב לבחור איש מקצוע מתאים.

הרבה מעבר לטכניקה

רוכשי דירות משקיעים זמן רב בבחירת הפרויקט, בניהול המשא ומתן ובבדיקת תנאי המימון. דווקא בשלב המסירה, שהוא אחד השלבים החשובים בעסקה, רבים מסתפקים בסיור קצר ובחתימה. ההמלצה שלי היא להתייחס למסירת הדירה כאל עניין שיש בו הרבה מעבר לטכניקה. כדאי להגיע מוכנים, לבדוק את הדירה באופן יסודי, לתעד את הליקויים ולעמוד על קבלת מה שהובטח בהסכם, כי קבלת המפתח היא אחד השלבים בעסקה והעסקה נמשכת גם אחריו. בעסקת נדל"ן כדאי לדעת מה קונים, ולא פחות מזה לדעת מה צריך לבדוק ברגע המסירה.

עו"ד רוית אזולאי עוסקת בליווי משקיעים תושבי חוץ In House בעסקאות מקרקעין ובהשקעות נדל"ן בישראל, ומייסדת קבוצת הפריסייל "האקדמיה לתושבי חוץ"