ועכשיו עם הנימוקים: ועדת הערר הותירה חיוב בהיטל בתיק שהוחזר אליה ע"י בית המשפט

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

סוגיית אופן חישוב השטחים בפרויקטי חיזוק מכוח תמ"א 38 /1, והשלכותיה הישירות על גובה היטל ההשבחה, הגיעה לסיומה בתיק שעסק בבניין ברחוב תל חי 24 ברעננה, של חברת "אחים (כ.י.) השקעות בנדל"ן", בבעלות חי כחלון וירון יעקב.

בהחלטה משלימה שפרסמה השבוע ועדת הערר המחוזית מרכז, בראשות עו"ד מאיה אשכנזי, הותירה הוועדה על כנו חיוב בהיטל השבחה בהיקף של כ-600 אלף שקל, לאחר שבית המשפט המחוזי מרכז-לוד החזיר אליה את התיק לדיון נוסף. 

הפרשה החלה במאי 2022, אז הוציאה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רעננה שומת היטל השבחה בסך כ-630 אלף שקל, בעקבות אישור בקשה להיתר לחיזוק בניין בן שלוש קומות, תוספת קומות 4–6 והקלה כמותית של עד 16%.

היזמים טענו מנגד כי כלל לא קיימת חריגה המחייבת בהיטל, שכן שטחי הקומות החדשות נכללים במסגרת הזכויות הפטורות מכוח תמ"א 38 . לטענתם, שטח קומה טיפוסית קיימת עומד על כ-451 מ"ר, בעוד שהוועדה המקומית התבססה על חישוב של כ-418 מ"ר בלבד, תוך התעלמות מכך שהפער נובע בין היתר מחיזוקים קונסטרוקטיביים נדרשים.

ביולי 2024 דחתה ועדת הערר את עמדת היזמים, ואלה הגישו ערעור מנהלי לבית המשפט המחוזי. באפריל השנה קבע השופט אבי גורמן כי החלטת ועדת הערר לא נומקה די הצורך בכל הנוגע למחלוקת החישובית, והורה להשיב את הדיון לוועדה לצורך השלמת ההנמקה.

"טענות שהיה ראוי לברר בזמן אמת"

בהחלטתה המשלימה דחתה ועדת הערר פעם נוספת את עמדת היזמים, ואף מתחה ביקורת על עצם העלאתן של טענות רישוי מורכבות במסגרת ערר היטל השבחה , במקום במסגרת הליך הרישוי עצמו.

"ערר זה מדגים היטב את הבעייתיות שבהעלאת טענות מתחום הרישוי לראשונה בערר היטל השבחה , ובפרט טענות המצריכות ירידה לפרטי פרטים של הליך הרישוי, כמו אופן חישוב השטחים", כתבה הוועדה.

עוד נכתב כי "תקיפת אופן חישוב השטחים לראשונה במסגרת ערר היטל השבחה מחייבת את כלל הצדדים, כמו גם את ועדת הערר להיטל השבחה , לדון מחדש בחישוב שטחי הבקשה להיתר, להעלות השערות מדוע נעשו הדברים באופן שבו נעשו, ולהכריע, בדרך של תקיפה עקיפה, בטענות שמוטב היה לו נבחנו בזמן אמת ובפני הגורמים הרלוונטיים". 

לגופו של עניין קבעה הוועדה כי מאחר שהיזמים לא ניצלו בפועל את מלוא שטחי ההרחבה בקומות 1-3, והשטח שנבנה בפועל עמד על 467 מ"ר בלבד, יש לגזור ממנו את שטח הקומה הטיפוסית לצורך חישוב הקומות החדשות - ולא מתחשיב תיאורטי של מלוא הזכויות האפשריות.

"על בסיס חישובי השטחים בבקשה להיתר, אין מנוס מהמסקנה שבמסגרת הבקשה להיתר לא ניצלה העוררת בקומות 1-3 הקיימות את כל שטח ההרחבה התיאורטי שהתאפשר לה מכוח תמ"א 38 ותוכנית רע/מק/1010א, אלא שטח קטן יותר, של 467 מ"ר", נקבע.

עוד קבעה הוועדה כי "שטח של 467 מ"ר הוא בלבד השטח שניתן היה להביאו בחשבון כשטח קומה מורחבת טיפוסית, לצורך השטחים העיקריים בקומות הנוספות שהתבקשו בבקשה להיתר. משכך, הקמת קומות נוספות בשטח של כ-503 מ"ר כל אחת הצריכה אישור הקלה כמותית בהתאם להוראות תוכנית רע/מק/1010א, של כ-36 מ"ר לקומה". 

בסופו של דבר הותירה ועדת הערר את חיוב היטל ההשבחה בגין ההקלה הכמותית על כנו. את הוועדה המקומית ייצג עו"ד עזרא קוקיא. לא נפסקו הוצאות.