השכונה הירושלמית שהצליחה להרגיז את הבית הלבן מתרחבת באלפי יח"ד, והמחירים יורדים

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן : תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בה ועוד. והפעם: רמת שלמה, ירושלים.

רמת שלמה היא שכונה בצפון ירושלים, המוכרת גם בשם רכס שועפט או פשוט "הרכס". היא שוכנת בחלקו הדרומי של רכס שועפט-בית חנינא, מצפון לנחל צופים. ממערב נמצאת רמות, ממזרח שועפאט ובית חנינא, ומדרום אזור סנהדריה, נחל צופים וכביש 1. השכונה בנויה בטופוגרפיה הררית, בגבהים של כ-690 עד 810 מטר מעל פני הים. מיקומה נושא גם רגישות מדינית, שכן היא נמצאת בשטח שסופח לתחום המוניציפלי של ירושלים לאחר 1967, מעבר לקו הירוק, ותוכניות בנייה בה עוררו לאורך השנים התנגדות בינלאומית ומחלוקות מדיניות.

השכונה הוקמה בשנות ה-90 של המאה הקודמת, וחברת מוריה העירונית הייתה אחראית להקמתה. היא נקראת על שמו של הרב שלמה זלמן אוירבך, מגדולי הפוסקים החרדים במאה ה-20. מבחינה תכנונית-חברתית יש לרמת שלמה מאפיין ייחודי: מחקר של מכון ירושלים למחקרי מדיניות תיאר אותה כשכונה הראשונה בירושלים שתוכננה מלכתחילה עבור האוכלוסייה החרדית. המחקר הצביע גם על חלוקה פנימית בין קהילות וזרמים חרדיים שונים, שבחלקים מהשכונה מתבטאת בתתי- אזורים נפרדים.

בחפירות ארכיאולוגיות בשכונה התגלתה מחצבה קדומה בשטח של כחמישה דונם, ובה אבני ענק באורך של כחמישה עד שישה מטרים, הדומות בממדיהן לאבני הכותל המערבי. במקום נמצאו גם יתד ביקוע, מטבעות ושברי כלי חרס מהמאה הראשונה לספירה. בשולי השכונה, מול שועפאט, התגלתה גם גת עתיקה ששימשה לייצור יין.

ברמת שלמה התגוררו ב-2024 כ-20,281 תושבים, לפי נתוני למ"ס מעובדים. מדובר באוכלוסייה חרדית, משפחתית וצעירה יחסית, והשכונה כוללת ריכוז משמעותי של מוסדות דת וחינוך. נכון ל-2025 קיימות בה 3,855 דירות, ולפי ההערכות מספרן צפוי להגיע לכ-4,168 בשנת 2035, תוספת של כ-313 דירות, או כ-8%, לעומת המלאי הקיים.

רמת שלמה שונה מהשכונות החרדיות הוותיקות והצפופות במרכז ירושלים. היא תוכננה כשכונה חדשה יחסית, עם בנייה רוויה, מוסדות ציבור ושטחים פתוחים. הבנייה המקורית היא ברובה ירושלמית מדורגת ובגובה בינוני, בהתאם לטופוגרפיה ההררית. תוכניות מאוחרות הגדילו את הצפיפות ואת מספר יחידות הדיור, אך השכונה עדיין אינה מאופיינת בבנייה של מגדלים.

אחת מתוכניות הבנייה המשמעותיות ברמת שלמה היא תוכנית 11085 של רמ"י, המרחיבה את השכונה לכיוון דרום-מערב. התוכנית משתרעת על כ-561 דונם ומאפשרת תוספת של 1,531 יחידות דיור, לצד מבני ציבור, מוסדות, שטחים פתוחים ותשתיות. היא פורסמה למתן תוקף בנובמבר 2013. מאז התקדמה הרחבת השכונה למימוש, וכיום מתבצעות בה עבודות הכוללות פריצת דרכים, הנחת תשתיות, עבודות תימוך ודיפון ופיתוח שטחים ציבוריים. במהלך 2026 מתוכננות עבודות נוספות ומעבר הדרגתי לפיתוח סופי בהתאם להתקדמות היזמים. קידום התוכנית עורר בזמנו גם משבר מדיני: ב-2010, במהלך ביקורו בישראל של סגן נשיא ארה"ב דאז ג'ו ביידן, פרסום התוכנית הוביל לעימות עם הממשל האמריקאי.

הנגישות התחבורתית של רמת שלמה מעורבת. השכונה הוקמה במקור כ"שכונה ללא מוצא", עם כניסה אחת בלבד מכביש 1, ובהמשך נוספה כניסה באמצעות כביש 21 לכיוון בית חנינא ומחלף שער מזרח. הקרבה לציר יגאל ידין ולכביש 1 מאפשרת השתלבות מהירה יחסית ברשת הכבישים הראשית, אך מספר הכניסות והיציאות המצומצם מגביל את פיזור התנועה. שיפור משמעותי נוסף אמור להגיע מכביש 22, שנמצא בביצוע וצפוי לחבר בין מחלף רמת שלמה, הר חוצבים וסנהדריה. העבודות החלו ב-2024, והכביש מתוכנן לכלול שני נתיבי נסיעה לכל כיוון ונתיב נוסף לתחבורה ציבורית. מבחינת התחבורה הציבורית, הכיסוי בשכונה רחב, עם תחנות רבות וקווי אוטובוס עירוניים המחברים אותה לחלקים שונים בירושלים, חלקם בתדירות גבוהה.

ברבעון הראשון של 2026 נרשמו ברמת שלמה ירידות במחירי דירות 3 ו-4 חדרים מיד שנייה, שהיו חדות יותר מהירידות שנרשמו בירושלים כולה, בעוד שמחירי דירות 5 חדרים עלו. מחיר דירת 3 חדרים מיד שנייה בשכונה ירד בכ-3.3%, מכ-2.725 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2025 לכ-2.634 מיליון שקל ב-2026, לעומת ירידה של כ-0.5% בירושלים, מכ-2.329 לכ-2.317 מיליון שקל. בדירות 4 חדרים ברמת שלמה נרשמה ירידה של כ-2.9%, מכ-3.234 לכ-3.14 מיליון שקל, לעומת ירידה של כ-1.3% בכלל העיר, מכ-3.018 לכ-2.98 מיליון שקל. מנגד, דירות 5 חדרים בשכונה התייקרו בכ-3.3%, מכ-3.58 לכ-3.698 מיליון שקל, בעוד שבירושלים נרשמה עלייה של כ-0.5%, מכ-3.704 לכ-3.722 מיליון שקל.

בהשוואה לעיר כולה, ברבעון הראשון של 2026 דירות יד שנייה קטנות ובינוניות ברמת שלמה היו יקרות יותר. דירת 3 חדרים עלתה בממוצע כ-2.634 מיליון שקל, כ-14% יותר מהממוצע הירושלמי שעמד על כ-2.317 מיליון שקל, ואילו דירת 4 חדרים עלתה כ-3.14 מיליון שקל, כ-5% יותר מהממוצע העירוני של כ-2.98 מיליון שקל. בדירות 5 חדרים המחירים היו כמעט זהים, כ-3.698 מיליון שקל ברמת שלמה לעומת כ-3.722 מיליון שקל בירושלים. בדירות חדשות קיימים נתונים בשכונה רק לדירות 3 חדרים: המחיר ירד בכ-3.7%, מכ-2.309 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2025 לכ-2.224 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2026. מחיר זה נמוך בכ-25% מהממוצע לדירת 3 חדרים חדשה בירושלים, שעמד באותה תקופה על כ-2.95 מיליון שקל.