נכס קטן, זינוק גדול: בעוד שהמחירים יורדים - סוג הדירות הזה התייקר בחדות

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

דירות 2 חדרים, שנחשבו במשך שנים למוצר המזוהה בעיקר עם משקיעים, הופכות בשוק הדיור היקר של השנים האחרונות לרלוונטיות לקהלים רחבים יותר. מחירי הדירות הגבוהים, התייקרות הבנייה והריבית הפכו את הדירות הקטנות ל"כרטיס כניסה" נגיש יחסית לשוק, ובחלק מהפרויקטים, בעיקר באזורים היקרים בתל אביב, ניתן לראות שינוי בתמהיל לטובת דירות קטנות יותר. אלא שבעוד המחירים עולים ובתל אביב נרשם זינוק במספר העסקאות, בצד ההיצע מסתמנת מגמה הפוכה: התחלות הבנייה של דירות 2 חדרים נמצאות בירידה.

בדיקה מיוחדת שערכה לשכת שמאי המקרקעין לשוק דירות 2 חדרים בישראל בחנה את נתוני הרבעון השני בשנים 2024-2026. מהנתונים עולה כי מספר העסקאות הכולל בדירות מסוג זה ירד מ-1,011 ברבעון השני של 2024 ל-683 בלבד ברבעון המקביל ב-2026. מנגד, המחיר הממוצע לעסקה עלה באותה תקופה בכ-17%, מכ-1.7 מיליון שקל לכ-1.99 מיליון שקל.

בלשכה מציינים כי ב-2025 נרשמה ירידה שהתאזנה ב-2026, וייתכן כי הדבר קשור למספר העסקאות הנמוך בתל אביב באותה שנה. הבדיקה בחנה בין היתר את הערים שבהן נמכרו הכי הרבה דירות קטנות, את השינויים במחיריהן ואת הפער בין הביקוש להיצע.

לדברי נחמה בוגין , יו"ר לשכת שמאי המקרקעי, "נפח העסקאות של דירות המיקרו, בתל אביב, בשלוש השנים האחרונות נמצא במגמת עלייה שמשפיעה בצורה ישירה על המחיר הממוצע הכללי. הביקוש לדירות מיקרו בתל אביב עולה משנה לשנה".

דווקא בשעה שמספר העסקאות הכולל בדירות 2 חדרים נמצא בירידה, בתל אביב נרשמת מגמה הפוכה: בתוך שנה יותר מהוכפל מספר העסקאות, מ-106 ל-232, והמחירים הגבוהים ממשיכים למשוך תשומת לב לשוק המיקרו-דירות. אלא שבצד ההיצע התמונה שונה, עם ירידה בהתחלות הבנייה. לדברי נחמה בוגין , יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, "הביקוש לדירות מיקרו בתל אביב עולה משנה לשנה"

אחד הנתונים הבולטים בבדיקה מגיע מתל אביב. מספר העסקאות בדירות 2 חדרים בעיר יותר מהוכפל בתוך שנה, מ-106 עסקאות ברבעון השני של 2025 ל-232 עסקאות ברבעון השני של 2026. לפי הניתוח, מדובר ככל הנראה בגורם המרכזי שהשפיע על העלייה במחיר הממוצע. גם עסקאות הקצה ממחישות את רמות המחירים שאליהן הגיע השוק. ברבעון השני של 2024 נמכרה בתל אביב דירת 2 חדרים ב-12.9 מיליון שקל, במחיר שחצה 160 אלף שקל למ"ר. ב-2026 עמדה עסקת דירת 2 החדרים היקרה ביותר על 7.1 מיליון שקל, כ-151 אלף שקל למ"ר.

מנגד, נתוני התחלות הבנייה מצביעים על ירידה בהיקף הבנייה של דירות קטנות. בשנת 2024 החלה בנייתן של 3,735 דירות בנות 2 חדרים, וב-2025 ירד המספר ל-3,218. בשלושת החודשים הראשונים של 2026 החלה בנייתן של 678 דירות כאלה, נתון המשקף קצב שנתי של פחות מ-3,000 התחלות בנייה.

בוגין מסבירה: "אנחנו נמצאים בתקופה בה משקיעים משלמים מס רכישה גבוה ונדרשים להביא הון עצמי משמעותי יותר לביצוע העסקה. אחת ההשלכות לכך באה לידי ביטוי בשוק הדירות הקטנות שהופכות למפלט משמעותי של המשקיע הישראלי. בעבר ראינו יותר משקיעים בדירות גדולות יותר של 3-4 ו-5 חדרים באזורים שונים בתל אביב, ירושלים וגם בפריפריה וכיום, לאור המצב בשוק הדיור, המגמה הזאת מתחילה להשתנות. במקביל, ניתן לראות שהיזמים עושים התאמות אל מול השוק הזה עם בחירת פרויקטים שמאפשרים יותר דירות 2 חדרים. הדבר בולט מאוד בפרויקטים הקרובים לתוואי רק"ל ולמטרו עתידי שכן שם ניתן לשווק את המוצר הזה גם ללא חניה".

"ביקוש למוצר נכון במיקום הנכון"

הנתונים מקבלים ביטוי גם בעדויות של חברות הפועלות בשוק. עינב כהן, סמנכ"לית השיווק והמכירות של אפי קפיטל , המקימה את פרויקט INTRO בתל אביב, שבו חלק ניכר מתמהיל המגורים מבוסס על דירות קטנות, מציינת: "דירות 2 חדרים בתל אביב הן עדיין מוצר שפונה בראש ובראשונה למשקיעים, אבל אנחנו רואים סביבן גם קהלים נוספים. יש מצמצמי דיור שמחפשים דירה קומפקטית במיקום מרכזי, ולצדם רוכשים שמחפשים דירה נוספת בעיר לשימוש בסופי שבוע, לבילויים או לשהייה בתקופות מסוימות במהלך השנה. מהשיחות עם מתעניינים אנחנו רואים שהשיקול הוא לא בהכרח כמה מ"ר אפשר לקבל, אלא האפשרות להחזיק דירה בתל אביב במחיר אבסולוטי נמוך יותר מדירה גדולה, ובמיקום שמאפשר ליהנות מהעיר כמעט בלי תלות ברכב.

מיקרו דירה בפרויקט אינטרו תל אביב של אפי קפיטל (Viewpoint)

"בפרויקט INTRO השיקול הזה מתחבר גם למיקום, בסמיכות ליציאה לאיילון, לרכבת הכבדה ולרכבת הקלה, וגם לעירוב השימושים בפרויקט, שכולל לצד המגורים מסחר, משרדים, מלונאות ומתחם Wellness. כשחלק מהשירותים, הבילוי והפנאי נמצאים בתוך המתחם או במרחק קצר ממנו, זה מחזק את ההתאמה של המוצר לקהלים הרלוונטיים".

העדויות מהשטח מצביעות גם על שינוי בפרופיל הרוכשים של הדירות הקטנות, שכבר אינן נחלתם הבלעדית של המשקיעים. לצד זוגות צעירים ומצמצמי דיור, בענף מזהים גם מבוגרים שמבקשים להחזיק דירה קטנה בתל אביב. במקביל, העלייה בשכר הדירה מחזקת את האטרקטיביות למשקיעים. לדברי איילת פיצ'ון עוז מקבוצת יושפה , "אם בעבר משקיע שרכש דירה חדשה בעיר הסתפק בתשואה ברוטו של כ-2.5%, כיום בדירות קטנות ניתן לעבור את רף ה-3% ואף יותר".

גם קבוצת סופרין דיווחה על קצב מכירות גבוה בפרויקט "סול" בבת ים, שבו נמכרו כל דירות 2 החדרים בתוך פחות מחודש מתחילת השיווק. צחי סופרין, יו"ר דירקטוריון קבוצת סופרין, מבהיר: "קצב המכירות בפרויקט 'סול' ממחיש את הביקוש הקיים כיום לדירות איכותיות במיקומים אטרקטיביים, ובמיוחד באזורי ביקוש הנהנים מנגישות גבוהה לתשתיות תחבורה ומקרבה למוקדי עניין. העובדה שדירות 2 חדרים נמכרו בתוך פחות מחודש מתחילת השיווק היא אינדיקציה משמעותית לכך שגם בתקופה הנוכחית, כאשר שוק הנדל״ן מתמודד עם לא מעט אתגרים, יש ביקוש למוצר נכון במיקום הנכון. בת ים עוברת בשנים האחרונות תהליכי התחדשות ופיתוח משמעותיים, והחיבור בין הקרבה לים, התשתיות המתפתחות והנגישות התחבורתית הופך אותה לאזור שמושך עניין רב מצד רוכשי דירות. אנחנו מאמינים שהשילוב הזה ממשיך לייצר פוטנציאל משמעותי למגורים בעיר".

איילת פיצ'ון עוז מנהלת שיווק ומכירות קבוצת יושפה (יהודית הופמן)

לדברי עופר אנגל, מבעלי אנגל אינווסט, בשנים האחרונות חל שינוי ניכר גם בפרופיל הרוכשים של דירות 2 חדרים. "בעבר דירות כאלה זוהו בעיקר עם שוק המשקיעים, אבל לאחרונה אנחנו רואים התרחבות משמעותית של קהל המתעניינים בהן. מגיעות יותר פניות מזוגות צעירים שרוכשים דירה ראשונה ומעדיפים להתפשר על השטח, אבל לא על המיקום. כמו כן זיהינו עלייה בכמות הפניות מהורים המבקשים לרכוש דירה עבור ילדיהם, מאנשים מבוגרים שמצמצמים דיור וגם מרווקים וגרושים שבעבר נטו לחפש בעיקר דירות 3 חדרים".

לדבריו, "עליית מחירי הדיור בשנים האחרונות, יוקר המחיה והקשחת תנאי המימון והמשכנתאות גורמים ליותר רוכשים לבחון מחדש את סדרי העדיפויות שלהם. עבור חלקם, דירה קטנה יותר במיקום מרכזי, בסמוך לפארקים, מוקדי בילוי ותחבורה ציבורית, ובפרט לרכבת הקלה, הופכת כיום לאלטרנטיבה רלוונטית הרבה יותר".

גם בשוק השכירות בתל אביב מזהים שינוי. "דירות הקטנות בתל אביב נוצר בשנה האחרונה מצב שלא ראינו תקופה ארוכה," מסבירה איילת פיצ'ון עוז, מנהלת השיווק והמכירות בקבוצת יושפה , המשווקת פרויקטים ברובעים 3 ו-4 בתל אביב. בתקופה האחרונה נרשמה עלייה משמעותית בשכר הדירה, בקצב מהיר יותר מעליית מחירי הדירות עצמן. פער זה הוביל לעלייה בתשואת השכירות למשקיעים. אם בעבר משקיע שרכש דירה חדשה בעיר הסתפק בתשואה ברוטו של כ-2.5%, כיום בדירות קטנות ניתן לעבור את רף ה-3% ואף יותר. אנו רואים כיום דירות חדשות בשטח של כ-40 מ"ר שמושכרות ב-9,500 שקלים בחודש ואף יותר."

פרויקט אלימלך של אנגל אינווסט ( stodio A)

לדבריה, לצד העלייה באטרקטיביות של המוצר למשקיעים, משתקף בשטח גם פרופיל רוכשים חדש יחסית: "הקהל כבר אינו מבוסס על משקיעים בלבד. אנחנו פוגשים יותר ויותר רוכשים בני 60 ומעלה המתגוררים מחוץ לתל אביב, ומבקשים להחזיק דירה קטנה בעיר לשימוש עצמי ולסופי שבוע.

פיצ'ון עוז מדגישה כי ההצלחה של דירות מסוג זה תלויה באיכות התכנון: "בדירות של 40 עד 50 מ"ר אין מקום לשטחים מבוזבזים. תכנון פונקציונלי מדויק, פתרונות אחסון מתקדמים ופרופורציות נכונות מייצרים ערך רב בדירות מסוג זה."