38 התנגדויות לתוכנית ההתחדשות הבניינית בר"ג; מהנדסת העיר: להחריג את מגרשי המטרו

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בתחילת חודש ספטמבר הקרוב תתכנס הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב לדיון ב-38 התנגדויות לתוכנית להתחדשות בניינית ברמת גן. זו אמורה להחליף את תמ"א 38 בעיר ולהסדיר את עקרונות התכנון והמיגון לטווח הארוך. לאחר הדיון, יוחלט אם לאשר את התוכנית, שחלה על שטחים נרחבים בכל רחבי העיר.

אף שהוועדה המקומית בירכה על הפקדת התוכנית כצעד משמעותי לפיתוח האופק התכנוני של העיר, הוגשו נגדה שורה של התנגדויות מצד גורמים שונים - החל ממהנדסת העיר עצמה המבקשת בין היתר להחריג את מגרשי תמ"א 70 (תוכנית המטרו), דרך יזמים ועד לנציגויות דיירים המעלים חשש לגבי ישימותה והשפעתה על איכות החיים בעיר.

התוכנית מיועדת למבני מגורים קיימים שהוצא להם היתר בנייה לפני 1 בינואר 1980 (או מבנים שנבנו עד סוף 1984 ואינם עומדים בתקן רעידות אדמה), הכוללים לפחות שתי קומות וארבע יחידות דיור. התוכנית אינה חלה על מבנים צמודי קרקע, מבנים לשימור או מבנים המיועדים להריסה בתוכניות אחרות. התוכנית מאתרת כ-6,500 יחידות דיור קיימות בעלות פוטנציאל להתחדשות, ומאפשרת תוספת של עד כ-14,500 יחידות דיור חדשות בכל רחבי העיר.

התוכנית מתעדפת מסלול הריסה ובנייה מחדש המאפשר בנייה בהתאם לסיווג הרחובות, וכן מסלול חיזוק ותוספות בנייה: מאפשר חיזוק של מבנים קיימים ותוספת 2 קומות, למעט ברחובות מסחריים או באזורי המטרו (תמ"א 70). הזכויות והוראות הבנייה נקבעות בהתאם לאופי הרחוב בו נמצא המגרש: רחוב מסחרי, רחוב משני רחב, רחוב משני צר וכדומה. הגובה המרבי 10 קומות וברחובות משניים 9 קומות.

התוכנית מחייבת יזמים להקצות שטחים לצרכי ציבור (כמו גני ילדים) בתוך בנייני המגורים במגרשים ששטחם 900 מ"ר ומעלה. היקף השטח הציבורי עומד בדרך כלל על 300 מ"ר מבונה בתוספת חצרות. התוכנית גם מעודדת איחוד של מגרשים קטנים כדי לאפשר תכנון איכותי יותר, עד לשטח מגרש מרבי של 1,650 מ"ר. 

אחת ההתנגדויות המשמעותיות ביותר הוגשה על ידי לשכת מהנדסת העיר רמת גן סיגל חורש. מהנדסת העיר מבקשת להכניס מנגנון של "מעקב, ניטור ובקרה" שיגביל את קצב מימוש התוכנית. על פי ההצעה, מתן היתרי הבנייה יוגבל בשלב א' ל-1,200 יחידות דיור בלבד בכל העיר, כאשר בכל "אשכול" שכונות לא יינתנו יותר מ-800 היתרים. המטרה היא למנוע עומס קיצוני על התשתיות (ביוב, מים, תחבורה ושטחי ציבור) כפי שאירע בעבר בשכונות כמו שכונת חרוזים.

בנוסף, דורשת העירייה להחריג מהתוכנית את כלל המגרשים הנמצאים בתחום תמ"א 70 (אזורי המטרו), כולל הטבעת השנייה. 

מנגד, נציגויות דיירים, כמו ברחוב אנה פרנק, טוענות כי התוכנית החדשה דווקא מצמצמת את זכויות הבנייה לעומת המדיניות שהייתה נהוגה עד כה תחת תמ"א 38 . לדבריהם, בעוד שבעבר ניתן היה לצפות לבנייה של 10 קומות, התוכנית החדשה מגבילה אותם ל-8 או 9 קומות בלבד, מה שמעמיד בספק רב את היכולת הכלכלית לממש פרויקטים של "הריסה ובנייה מחדש".

גם יזמים מצטרפים לביקורת. חברת "בית הגמר" של אדי כספי, למשל, הגישה התנגדות בשל המחסור בדירות קטנות בתוכנית. היא דורשת לקבוע כי בכל בניין ניתן יהיה לקבל תוספת של לפחות 20% "דירות מיקרו" (עד 45 מ"ר) ללא דרישת חניה, כדי לתת מענה לביקוש העירוני לדיור בר-השגה.

התנגדויות נוספות מתמקדות במגבלות הפיזיות של התוכנית. בעלי קרקע במגרשים קטנים מלינים על כך שהגבלת תכסית המרתפים ל-85% משטח המגרש הופכת את תכנון החניה התת-קרקעית לבלתי אפשרי, מה שעלול להוביל לביטול פרויקטים. כמו כן, הועלו דרישות לאפשר בליטת מרפסות מעבר לקווי הבניין האחוריים, כפי שהיה נהוג בטיוטות קודמות של התוכנית, כדי לא לפגוע באיכות המגורים.